营改增售后返租如何税务筹划

『壹』 营改增后售后返租涉及的税收风险有哪些

营改增后，也适用（涉及）以下风险：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《营业税税目注释》(试行稿)和《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函［1999］144号)以及其它税收法律法规的规定，
一、关于纳税环节、计税依据问题
（一）商铺销售环节。开发商销售商铺(含转让有限产权或永久使用权)且办理了相关产权登记手续的，应以房地产开发商为纳税义务人，以商铺销售总金额(含返租协议租金抵扣购房款部分)作为计税依据，按“销售不动产”税目征收营业税，并按规定附征城市维护建设税、教育费附加。
购买方最终未办理相关产权登记手续的，视同对开发商投资获得的收益，不作为开发商销售不动产处理，不征收营业税；而应依法征收企业所得税或个人所得税。
（二）返租赁环节。开发商在销售商铺后，再以抵减购房款或其他形式将商铺租回，购房方实质上发生了商铺租赁经营行为，开发商方与购房方方（出租人）应签订《房屋租赁合同》，约定租金标的、支付方式等，应以购房方（出租人）为纳税义务人，按购房方（出租人）实际取得的租金收入或抵扣购房款金额作为计税依据，按“服务业-租赁业”税目征收营业税，并按规定附征城市维护建设税、教育费附加和依法征收房产税、印花税、个人所得税或企业所得税。
（三）再转租环节。开发商将商铺返租回后再转租给他人并取得租金收入(现金或销售扣点比例)，以开发商（转租人）为纳税义务人，按实际取得的租金收入扣除返租环节实际支付租金或抵扣购房款金额后的余额按“服务业-租赁业”税目征收营业税、并按规定附征城市维护建设税、教育费附加和依法征收房产税、印花税、个人所得税或企业所得税。
二、关于纳税义务时间及征收方式问题
（一）对开发商销售商铺，以收到预售购房款、取得销售款或取得索取售房收入凭据的当天为纳税义务发生时间。对购买方的商铺租赁行为，其租赁环节营业税纳税义务发生时间应区别不同情况分别确定，具体明确为：对开发商同出租人签订《房屋租赁合同》确定了租金具体支付（结算）日期的，实行按期征收营业税。《房屋租赁合同》没有确定租金具体支付（结算）日期的，实行按次征收营业税，支付期不超过一年的，以年内实际支付（结算）的次数分次计算征收营业税；超过一年期的，以一年为一次计算征收营业税。并以上述征税期确定适用营业税起征点政策。
（二）对购买方在商铺返租环节的有关出租行为应征收的相关地方税收，原则上采取“以票控税”办法征收管理。即开发商返租环节向购买方（出租方）支付租金额或抵减购房款时，必须取得购买方提供的相关税务发票。凡因开发商未按规定取得出租方税务发票造成相关税款流失的，在对出租方按《中华人民共和国发票管理办法》处10000元以下罚款的同时，对开发商处以未按规定取得发票造成他人末缴或少缴税款1倍以下罚款。

『贰』 营改增后采取哪些措施进行税收筹划

1.选择税收筹划空间大的税种为切入点 实际操作中，要选择对决策有重大影响的税种作为税收筹划的重点，选择税负弹性大的税种作为税收筹划的重点，税负弹性大，税收筹划的潜力也越大。
一般来说，税源大的税种，税负伸缩的弹性也大。
税负弹性还取决于税种的要素构成，主要包括税基、扣除项目、税率和税收优惠。
税基越宽，税负就越重；或者说税收扣除越大，税收优惠越多，税负就越轻。
2.以税收优惠政策为切入点 选择税收优惠政策作为税收筹划突破口时，应注意两个问题:一是纳税人不得曲解税收优惠条款，滥用税收优惠,以欺骗手段骗取税收优惠;二是纳税人应充分了解税收优惠条款，并按规定程序进行申请,避免因程序不当而失去应有权益。
3.以纳税人构成为切入点 一般情况下，企业宁愿选择作为营业税的纳税人而非增值税的纳税人，宁愿选择作为增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。
因为，营业税的总体税负比增值税总体税负轻，增值税一般纳税人的总体税负较增值税小规模纳税人的总体税负轻。
当然，这不是绝对的, 在实践中要做全面综合的考虑，进行利弊分析。
4.以影响应纳税额的几个基本因素为切入点 影响应纳税额因素有两个，即计税依据和税率。
计税依据越小，税率越低，应纳税额也越小。
因此，进行税收筹划，无非是从这两个因素入手，找到合理、合法的办法来降低应纳税额。
5.以不同的财务管理过程为切入点 企业的财务管理包括筹资管理、投资管理、资金运营管理和收益分配管理，每个管理过程都可以有税收筹划的工作可做。
（1）比如，按照税法规定，负债的利息作为所得税的扣除项目，享有所得税利益，而股息支付只能在企业税后利润中分配，因此，债务资本筹资就有节税优势。
（2）又如，通过融资租赁，可以迅速获得所需资产,保存企业的举债能力，而且支付的租金利息也可以按规定在所得税前扣除，减少了纳税基数。
更重要的是租入的固定资产可以计提折旧，进一步减少了企业的纳税基数，因此，融资租赁的税收抵免作用极其显著。
（3）投资管理阶段，选择投资地点时，选择在沿海开发区、高新技术开发区、国家鼓励的西部,会享受到税收优惠；选择投资方式时，如果企业欲投资一条生产线，是全新购建还是收购一家几年账面亏损的企业？除考虑不同投资方式实际效益的区别外，还应注意到收购亏损企业可带来的所得税的降低；选择投资项目时，国家鼓励的投资项目和国家限制的投资项目，两者之间在税收支出上有很大的差异，在企业组织形式的选择上，联营企业与合伙企业、分公司与子公司、个体工商户和私营企业，不同的组织形式所适用的税率是不同的。
（4）经营管理阶段，不同的固定资产折旧方法影响纳税，不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额相等，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳税所得额；不同的存货计价方法的选择，采购对象是不是一般纳税人也有很大的影响。

『叁』 全面营改增后，建筑业如何纳税筹划

(一)选择恰当的供应商。建筑业一般纳税人增值税综合税负的高低，在很大程度上取决于其能否取得、取得多少可以抵扣的进项税额。这就要求从采购环节开始进行纳税筹划，慎重选择可以开具专用发票的供应商。若承接的项目采用一般计税方法，则建筑企业应尽量选择可以开具17%增值税专用发票的供应商，以最大限额抵扣增值税销项税额，从而降低企业的综合税负。

(二)细化合同签订条款。合同条款的签订决定了建筑企业的业务流程、资金结算、发票取得和税负情况、税款缴纳期间。营改增后，建筑企业要细化合同签订条款，严格对合同内容进行审核，要求在合同中明确约定对方的纳税人资格、发票开具时间、发票类型、货款支付时间等。

(三)适当进行业务拆分。当前，建筑企业在招投标过程中，一般以集团公司的名义中标，由集团公司与甲方单位签订总承包合同。总承包合同中，可能包括勘察、设计、安装、施工、装饰等多个部分。

(四)对税负临界点进行测算。财税【2016】36号和财税【2017】58号规定，建筑企业提供工程服务时，建设单位自行采购主要材料的，即所谓的“甲供材”，适用简易计税办法。材料占工程项目的金额比例越大，可抵扣的进项税额越多，采用一般计税方法对建筑企业越有利。反之，可抵扣的税额较少，则采用简易计税办法综合税负较低。

(3)营改增售后返租如何税务筹划扩展阅读

营改增前，建筑行业适用3%的营业税税率，同样的收入金额下，只要尽量降低成本就能带来更好的收益。营改增后，建筑行业按照规模大小分为一般纳税人和小规模纳税人，综合税负的上升体现在建筑业一般纳税人企业中。

此时，如果采购人员仍按照过去的思维尽量降低成本，选择一些小型企业或个体经营者采购砂石、泥料等基本建材，可能无法取得增值税专用发票，或者取得小规模纳税人申请主管税务机关代开的3%税率增值税专票，就会导致本来有17%进项税额可以抵扣的材料成本无法抵扣，或以3%的低税率抵扣。

而建筑业在一般计税方法下，按照11%的税率计算销项税额，从而造成企业应交增值税的增加，进而提高以增值税为计税基础应缴的城建税、教育费附加，带来企业综合税负的上升。

营改增后，供应商的纳税人类别、开具的发票类型对企业的综合税负有极为重要的影响，若采购人员只关注材料价格，缺乏税务思维，企业则会面临税负增加的风险。

『肆』 本次营改增后，融资性售后回租业务应该按什么项目和税率征收增值税

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1所附《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（五）项第1点规定，融资性售后回租服务属于贷款服务，应按照金融服务缴纳增值税。融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件附件1第十五条规定，纳税人发生的金融服务应税行为税率为6%。

『伍』 全面营改增后，融资性售后回租按照哪个税目缴纳增值税

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件专1的规定，属下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

......

(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

融资性售后回租属于以上贷款服务的范围，因此，融资性售后回租承租方支付租金取得的进项税额不能抵扣。

『陆』 营改增最新政策解析及如何进行新形势下的税收筹划

2012日开始，全国所有地区均要在交通运输业、有形动产租赁业、部分现代服务业实施营改增。
从实施情况看，营改增后企业的总体税负出现了明显下降，但对各具体企业而言，税负影响程度又存在较大的差异。
结合即将在2013日正式实施的《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号，以下简称37号文）精神，通过分析，我们认为，广大中小企业可从以下几个方面考虑进行税收筹划 一、选择适当的纳税人进行筹划按照37号文的规定，营改增试点实施前应税服务年销售额满500万元的试点纳税人，如无特殊情况，应向国税主管税务机关申请办理增值税一般纳税人资格认定手续。
而一旦被认定为一般纳税人，根据企业所处的行业性质不同，增值税税率就会由小规模纳税人的3%调整为行业对应的税率（交通运输业11%，有形动产租赁17%，部分现代服务业6%），并且不得再转回小规模纳税人。
在企业进项税额不多的情况下，选择小规模纳税人，可适当降低税负。
如果企业经营规模扩大，预计将要超过500万元，可采取设立新公司的形式，增加的业务由新公司实施，从而享受小规模纳税人税率较低的政策优势。
在一般纳税人的纳税模式下，其纳税额等于当期的销项税额减去进项税额，如果企业进项税较多，选择一般纳税人缴税，税负可能也会比小规模纳税人税负要低。
那么，选择小规模纳税人还是一般纳税人，其中的平衡点应如何把控？根据我们的测算，针对不同的行业类型，平衡点的标准会略有差异。
对于部分现代服务业，如果预计未来期间每期的进项税额持续大于当期含税销售收入的2.75%，选择一般纳税人对企业有利；反之，选择小规模纳税人对企业更有利。
对于交通运输业，如果预计未来期间每期的进项税额持续大于当期含税销售收入的7%，选择一般纳税人对企业有利；反之，选择小规模纳税人对企业更有利。
本文所列筹划暂不涉及需做进项税转出的情况对于有形动产租赁业，如果预计未来期间每期的进项税额持续大于当期含税销售收入的11.62%，选择一般纳税人对企业有利；反之，选择小规模纳税人对企业更有利。
二、通过合理采购进行筹划 （一）选择适合的购货时机按照37号文的规定，一般纳税人从2013日开始，购置自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。
对于有意向购买上述资产的企业，可考虑在2013日之后购买，这样可以享受进项税额抵扣的好处。
（二）选择适合的供应商企业日常经营中发生的一些办公用品、办公设备采购，如果能够取得增值税专用发票，并且购置的上述物品用于日常经营，其进项税额就可从当期销项税额中抵扣。
从中小企业运营实际看，办公类物品的采购一般会选择从个体工商户或其他经营不太规范的小企业处购买。
企业支付款项后，有时连正规的普通发票都无法取得，更奢谈增值税专用发票了。
在这种现实情况下，企业首先还是要考虑实际的经营压力，不能为了取得增值税专用发票而不计成本。
随着电子商务的发展，网络购物的成本逐渐降低，广大中小企业可充分拓展采购渠道，在价格相差不大的情况下，优先选择通过电商进行采购。
这样不但能够确保产品质量，而且还能比较容易获取增值税专用发票，为企业带来节税的好处。
三、通过业务流程外包进行筹划随着物价的上涨，人力成本也在逐年上涨，企业负担的人力成本压力也越来越大，这种情况在部分现代服务业变现得尤为突出。
而企业直接支付的工资等人工成本由于无法取得可以抵扣的专用凭证，也就不存在进项税额抵扣的问题。
因此，如何通过人力成本进行筹划就成为很多企业普遍面临的问题。
比较可行的操作方法是，企业可将内部的业务模块外包，如会计业务交由代理记账公司执行，企业不再招聘会计人员。
这样企业不但可以节约可观的人工成本支出，而且还可以从代理记账公司取得增值税专用发票，享受进项税额抵扣的好处。
类似的业务还可考虑：企业的财务咨询业务外包、管理咨询业务外包、税务咨询业务外包、流程管理咨询外包等 四、通过合理分解业务进行筹划企业经营中，有些业务可以分解成两种或两种以上的业务进行实施。
如企业委托运输公司提供运输服务，企业支付运输费后，可取得货物运输业增值税专用发票，并可按11%的税率计算进项税额进行抵扣。
如果将该运输合同分解，一部分款项作为运输服务费，另一部分款项不需要支付给运输公司，而是双方在合同中约定，由委托方负担该次运输的燃油供给。
在这种情形下，委托方就可从燃油销售公司购置燃油并取得增值税率为17%的增值税专用发票。
通过这样的转换操作，企业在支付同等金额的款项下，就可享受更多的进项税抵扣。
五、结束语由于营改增涉及的内容较多，本文仅对个别常见的现象提供了比较可行的筹划方案。
企业在进行实施时，还需要结合自身实际情况，充分考虑政策的具体规定进行合理筹划。

『柒』 举例说明企业在营改增后采取哪些措施进行税收筹划

1.选择税收筹划空间大的税种为切入点
实际操作中，要选择对决策有重大影响的税种作为税收筹划的重点，选择税负弹性大的税种作为税收筹划的重点，税负弹性大，税收筹划的潜力也越大。一般来说，税源大的税种，税负伸缩的弹性也大。税负弹性还取决于税种的要素构成，主要包括税基、扣除项目、税率和税收优惠。税基越宽，税负就越重；或者说税收扣除越大，税收优惠越多，税负就越轻。
2.以税收优惠政策为切入点
选择税收优惠政策作为税收筹划突破口时，应注意两个问题:一是纳税人不得曲解税收优惠条款，滥用税收优惠,以欺骗手段骗取税收优惠;二是纳税人应充分了解税收优惠条款，并按规定程序进行申请,避免因程序不当而失去应有权益。
3.以纳税人构成为切入点
一般情况下，企业宁愿选择作为营业税的纳税人而非增值税的纳税人，宁愿选择作为增值税一般纳税人而非增值税小规模纳税人。因为，营业税的总体税负比增值税总体税负轻，增值税一般纳税人的总体税负较增值税小规模纳税人的总体税负轻。当然，这不是绝对的,
在实践中要做全面综合的考虑，进行利弊分析。
4.以影响应纳税额的几个基本因素为切入点
影响应纳税额因素有两个，即计税依据和税率。计税依据越小，税率越低，应纳税额也越小。因此，进行税收筹划，无非是从这两个因素入手，找到合理、合法的办法来降低应纳税额。
5.以不同的财务管理过程为切入点
企业的财务管理包括筹资管理、投资管理、资金运营管理和收益分配管理，每个管理过程都可以有税收筹划的工作可做。
（1）比如，按照税法规定，负债的利息作为所得税的扣除项目，享有所得税利益，而股息支付只能在企业税后利润中分配，因此，债务资本筹资就有节税优势。
（2）又如，通过融资租赁，可以迅速获得所需资产,保存企业的举债能力，而且支付的租金利息也可以按规定在所得税前扣除，减少了纳税基数。更重要的是租入的固定资产可以计提折旧，进一步减少了企业的纳税基数，因此，融资租赁的税收抵免作用极其显著。
（3）投资管理阶段，选择投资地点时，选择在沿海开发区、高新技术开发区、国家鼓励的西部,会享受到税收优惠；选择投资方式时，如果企业欲投资一条生产线，是全新购建还是收购一家几年账面亏损的企业？除考虑不同投资方式实际效益的区别外，还应注意到收购亏损企业可带来的所得税的降低；选择投资项目时，国家鼓励的投资项目和国家限制的投资项目，两者之间在税收支出上有很大的差异，在企业组织形式的选择上，联营企业与合伙企业、分公司与子公司、个体工商户和私营企业，不同的组织形式所适用的税率是不同的。
（4）经营管理阶段，不同的固定资产折旧方法影响纳税，不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额相等，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳税所得额；不同的存货计价方法的选择，采购对象是不是一般纳税人也有很大的影响。

『捌』 营改增后增值税税收筹划的方法

营改增后企业要怎样进行税负管理呢?先看增值税怎么交，应交增值税等于销项税额减掉进项税额。要筹划增值税，要么筹划销项税，要么筹划进项税。

一、销项税的筹划

1变通业务模式，收入按高低税率分别核算。

业务的判断会影响到税务的判定。对经济行为来说，如果一开始业务人员在合同层面就明确，哪一类业务适用高税率，哪一类业务适用低税率，后续会计核算时，收入就容易识别，降税更有说服务力。

2用足税收优惠政策。

优惠有哪些呢?技术合同有优惠，服务出口也有优惠，各地方还可能有优惠，能不能享受到，需要研究与争取。

3收入确认与发票开具要同步。

不要在收入不符合确认条件时先开出发票;

4要避免视同销售。

视同销售这个概念，一开始就是针对增值税设计的，设计这个概念的人，是天才，也是魔鬼。营业税没有视同销售这个概念，比如说交营业税的饭店，师傅做了一顿饭自己吃了，这不能视同销售。营改增之后，如果有些行为要视同销售，可能导致多交税。

二、进项税的筹划
1供应商与服务商要找一般纳税人，尽量取得专用发票。
2调整支出的组合方式

比如说人家给你开具发票，如果只按照低的税率开具，可能亏了;这时就要考虑了，能不能分别开具，一部分开具较高的抵扣税率，一部分开具较低抵扣税率。

3保证专票回流的速度。

别等到该抵扣的时候，专票没过来。给税务交税，交出去容易，多交了，想把税退回来，这可就千难万难了。

4尽量减少进项转出的情况。三、税收筹划的三个目标：
1缩税基

让计税的基础减少，本来1000万的应税额，通过筹划让它降到对900万，这是成功的筹划。

2降税率

以前正常税率17%，通过筹划，只有一部分交17%，一部分按照6%来交，这个筹划也是成功的。

3延税款

正常交税在4月份，通过筹划，让这个税到12月份才交，筹划也是成功的。前面讲的保证专票回流速度，就是为了延交税款。

基于增值税的计税原理，一般以降低销项税额或者提高进项税额来达到降低税负的目的。两者都有一定的操作空间。