⑴ 什么叫售后包租
所谓“售复后包租”，就是开发商制售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。由于目前开发商纷纷允诺这类投资绝对是高投资回报率、零风险的项目，因而吸引了不少投资客的关注。然而， “售后包租”的销售模式，对消费者而言风险依然存在，专家建议入市需谨慎，投资前需做好细致调查。
⑵ 买"售后返租"房要谨慎!没有白来的好事
售后返租，这一模式是地产商巧妙融资的手段，可以快速回笼资金，多用于商业地产。什么是“售后返祖”？“售后返祖”的流程是怎样的？这些您都了解了吗？买"售后返租"房要谨慎！快来看看。
什么是“售后返祖”？
商铺售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。
那么，“售后返租”一般的流程是什么？
“售后返租”违法吗？
《城市商品房预售管理办法》规定：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
2006年5月，国家建设部更是明确指出，“售后包租”、承诺回报“等为房地产广告明令禁止的内容。
可见，国家对于“售后包租”的形式是明令禁止的。购房者在购买此类房屋时，一定要擦亮眼睛。
（以上回答发布于2015-10-04，当前相关购房政策请以实际为准）
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⑶ 买商铺开发商承诺包租怎么样 有什么陷阱或需要注意的吗
售后包租是违法的
建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”
售后包租等销售形式存在很大的风险隐患
一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；
二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；
三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；
四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；
五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
⑷ 售后包租的买房者买房有何风险
需不需要买房
也不一定啊，仁者见仁智者见智。
这个主要看本人是否需要，而且还要看本人条件是否允许购房。
如果真的需要而且一切就绪就可以购房的。
注意事项：
一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。
二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的升值。
三：社区内部规划。
1、供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。
2、楼宇的部署，有没有再建的可能，楼间距及采光的影响。
四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。
五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。
⑸ 售后包租、约定回购是怎么一回事 怎么就成了资诈骗罪 谢谢
售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。
开发商房产回购，是指开发商将自己出售给购房人的商品房（包括期房和现房）予以购回的行为。
最高人民法院发布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》。解释规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以非法占有为目的，使用诈骗方法售后包租、约定回购等方式非法吸收公众存款“敛财”，将构成集资诈骗罪，最高可判死刑。
规定的前提是不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的售后包租和约定回购，而不是这两种行为构成集资诈骗。
⑹ 包租违法吗
你的情况属于转租，只要不违反你与出租人的合同约定就行，国家对这种行为没有强制性限制规定。
⑺ 开发商只有大证,先以出租形式进行售卖,合法吗
根据所述情况推测，所涉建筑物应该已经竣工验收合格，开发商应该已经取得整栋建筑物的产权证。题述销售形式应当属于售后包租，根据《商品房销售管理办法》第四十五条之规定，售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。在开发商已经取得大产证的情况下，购房人原则上可以取得所购房屋的所有权，所以当前我国并无法律、法规禁止现房销售阶段的售后包租。
售后包租模式至少包含购房人同开发商之间的商品房买卖合同关系、业主同开发商或者其他第三方主体之间的委托经营关系或者房屋租赁合同关系、实际经营人同租户之间的房屋租赁合同关系。
但售后包租的模式存在以下法律风险：
1、 被认定构成非法吸收公众存款罪的法律风险。售后包租模式最显著的效果是能够提高普通民众对房地产投资预期及热情，使得房地产开发企业迅速回笼资金。若房地产开发企业假借虚构的房地产项目或者无法交付的房地产项目进行售后包租销售的，将会被认定触犯《刑法》第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款罪”。
2、 因无法兑现投资回报构成违约的法律风险。房地产开发企业的资金实力、商业地产的经营效益、实际运营者的履约情况、市场经济的整体发展等多方面因素，都将影响房屋售后包租的投资回报，若相关因素不佳，都将使得房地产开发企业兑现承诺困难，一旦未按约兑现，则购房人都将据此向房地产开发企业主张违约责任。
3、 因购房人单方提前解约影响统一经营的法律风险。实践中，房地产开发企业及/或其指定的经营管理公司承租房屋之后，会将其统一租赁及/或转租给第三方专门进行商业经营的公司等。若因购房人单方提前解约，将影响整个商业地产的统一经营，也将使得房地产开发企业对第三方公司构成违约。
4、 因改变房屋结构而被要求赔偿损失的法律风险。为保障统一经营，需要对购房人房屋进行统一布局，房屋结构可能会因此被改变，甚至不同产权人的房屋之间也可能会因经营需要而被打通，因此难免会产生购房人以房屋结构受损为由主张损失赔偿的法律风险。
另外，根据《广告法》第二十六条《房地产广告发布规定》第十六条、第二十一条之规定，房地产广告中不得出现融资或变相融资的内容，更不得有升值或投资回报的承诺，否则可能会面临违法所得三倍以下不超过三万元的处罚。
而且，即使是现房的售后包租，很多地方也有政策收紧的趋势，具体情况，可以委托律师介入办理。
⑻ 威海乳山松海房地产开发公司售后返租合法吗
应该说售后反租这种方式已广泛地被开发商应用，它为开发商进行融资带来了方便。 售后反租就是《商品房销售管理办法》中指的“售后包租”，即，开发商在一定期限内承租或者代为出租买受人所购商品房的方式销售商品房的行为。 这种销售行为的实质是，以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度。具体宣传形式有：“统一经营 、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”“至高保障下的零风险投资”“解体风险”“安全创富平台(商铺)”等。 建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 从这一条中可以明确，期房是不能够返租的。那能不能商品房没有竣工时签一个附期限的反租合同呢，约定房子竣工以后合同才生效？我认为不能，因为你的销售行为发生在没有竣工时。 办法没有说现房不能返租，那就是允许返租。但是售后返租有很多风险隐患： 一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿； 二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂； 三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付； 四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。
⑼ [原创]售后返租合法吗
应该说售后反租这种方式已广泛地被开发商应用，它为开发商进行融资带来了方便。 售后反租就是《商品房销售管理办法》中指的“售后包租”，即，开发商在一定期限内承租或者代为出租买受人所购商品房的方式销售商品房的行为。 这种销售行为的实质是，以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”“至高保障下的零风险投资”“解体风险”“安全创富平台(商铺)”等。 建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 从这一条中可以明确，期房是不能够返租的。那能不能商品房没有竣工时签一个附期限的反租合同呢，约定房子竣工以后合同才生效？我认为不能，因为你的销售行为发生在没有竣工时。 办法没有说现房不能返租，那就是允许返租。但是售后返租有很多风险隐患： 一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿； 二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂； 三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付； 四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。