房地产售后回租如何缴税

A. 融资性售后回租本金部分要缴纳增值税吗

需要的，该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。企业与其关联方进行不动产售后回租交易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。

(1)房地产售后回租如何缴税扩展阅读：

融资性售后回租要求规定：

1、在售后租回的交易过程中，出售方对资产所有权转让并不要求资产实物发生转移，因而出售方（承租方）在售后租回交易过程中可以不间断地使用资产。

2、作为购买方即出租方，则只是取得资产的所有权，取得商品所有权上的风险与报酬，并没有在实质上掌握资产的实物，因而形成实物转移与价值转移的分离。

3、售后租回交易是承租人在不改变其对租赁物占用和使用的前提下，将固定资产及类似资产向流动资产转换的过程，从而增强了长期资产价值的流动性，促进了本不活跃的长期资金发生流动，提高了全部资金的使用效率。

B. 售后回租如何交房产税

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税内〔2009〕128号）第三条的规定，融容资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。因此，自融资租赁合同约定开始日的次月起由承租人依照房产余值缴纳房产税。

C. 房产置换要不要交税

房产置换是需要缴税的，主要是契税、交易费、贴花、产权登记费都是需要交的。
根据<中华人民共和国契税暂行条例细则>财法字[1997]52号第十条第一款的规定：
1、土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
2.个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。
3.具体的征收办法请到产权交易市场的地税征收窗口咨询。

D. 融资性售后回租应按什么计算缴纳增值税

1、不征收营业税。融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于营业税征收范围。
2、企业所得税方面，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
3、不征收土地增值税。因为在融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
4、融资租赁期间的房产税由承租人缴纳。
5、城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
依据：1、《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》税务总局公告〔2010〕13号第一条规定：根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
2、《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》税务总局公告〔2010〕13号第二条规定：根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
3、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》国务院令〔1993〕第138号第二条规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

E. 房地产开发企业的门面销售如何纳税

房地产开发企业 在商品上销售环节，涉及以下税种
（1）营业税金及附加
营业税要按照销售不懂产税目计算缴纳营业税，税率为5%，同时还要根据缴纳的营业税额计算缴纳城建税和教育费附加。这里需要提醒注意的是，根据【财综（2010）98 号】文件规定，地方教育附加征收标准统一为单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人）实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育附加的征收标准调整为2%，调整征收标准的方案由省级人民政府于 2010年12月31日前报财政部审批。
（2）企业所得税
销售商铺取得的收入计入应税收入，与之对应的开发成本和费用、税金也可以税前扣除，具体执行国税发（2009）31号文的相关规定，适用税率为25%。
（3）土地增值税
房地产企业销售商铺由于转让了不动产的产权并取得了收入，赚取了利润，符合土地增值税的征收条件，还要计算缴纳土地增值税，具体执行土地增值税暂行条例及配套法规的各项规定。
（4）商品房销售合同印花税
销售商铺时与业主签订的商品房销售合同，根据财税〔2006〕162号文的规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，税率为万分之五。
国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复【国税函（1999）第144号】已作出明确规定：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。
国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复【国税函〔2007〕603号】规定：从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

F. 融资性售后回租业务怎样缴税

您好,会计学堂水本无色为您解答

提供融资性售后回租的有形动产租赁：
以取得的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售额。

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G. 2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同应按照什么征税其销售额是什么

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款规定：“ 5.融资租赁和融资性售后回租业务。
(3)试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。
继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人,经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：
①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。
纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，计算当期销售额时可以扣除的价款本金，为书面合同约定的当期应当收取的本金。无书面合同或者书面合同没有约定的，为当期实际收取的本金。
试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。
(4)经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述第(1)、(2)、(3)点规定执行;2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第(1)、(2)、(3)点规定执行，2016年8月1日后开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不得按照上述第(1)、(2)、(3)点规定执行。”
二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定：“......本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执行。”
三、根据《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)规定：“六、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)所称“人民银行、银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务(含融资性售后回租业务)的试点纳税人(含试点纳税人中的一般纳税人)，包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。
......
十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。”

H. 房地产公司售后回租如何进行会计处理

售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，对于房地产业而言，是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后，又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式。售后回租是一个舶来品，它起源于美国六七十年代，我国最先接受着一概念的是香港。上世纪90年代中期，售后回租经香港传入我国内陆，先经深圳、广州，又进入海南，近两年大有席卷全国之势。由于是新生事物，且售后回租的条件又不尽相同（有的还不是真正意义上的售后回租），在实际工作中，这类业务的会计处理主要靠财务人员的判断。现结合案例对此进行探讨。

某房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺，回租期限3年，假如店铺的售价为100万元（购房者需一次付清），回租的年租金为8万元，租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。在这一背景下，可能存在两种情况：

一是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。

二是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。

在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费——租金8万元；如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8万元。因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：

1. 收到购房者的100万元时（注意根据规定要预缴营业税和企业所得税，处理过程略去）

借：银行存款

贷：预收账款

同时，

借：出租开发产品

贷：库存商品

2.收到出租房屋的租金时

借：银行存款

贷：其他业务收入

提取5%的营业税（城建税、教育费略去）、12%的房产税

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

贷：应交税金——应交房产税

3.期末计提出租开发产品应摊销的金额

借：其他业务支出

贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出的摊销额）

4.付给购房者租金时

借：财务费用

贷：银行存款（或现金）

5.三年后购房者选择购房时

借：预收账款

贷：主营业务收入

（注意计提营业税，前期预缴部分要冲销，处理过程略去）

同时，

借：主营业务成本（按摊余价值结转）

贷：出租开发产品

6.三年后购房者选择退房时

借：预收账款

贷：银行存款

第二种情况是典型的售后回租。由于购房者支付100万元的时候已经取得了房屋产权，房地产开发公司通过向购房者返租才取得房产的收益权，在取得出租收益的同时付给购房者租金，这是公司的一种经营行为。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：

1.收到购房者的100万元时

借：银行存款

贷：主营业务收入

（注意要计提营业税，处理过程略去）

同时，

借：主营业务成本

贷：库存商品

2. 收到出租房屋的租金时

借：银行存款

贷：其他业务收入

提取5%的营业税（城建税、教育费略去）

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

3.付给购房者租金时

借：其他业务支出

贷：银行存款（或现金）

注意，第一种情况下的房地产开发公司支付给购房者的租金（实际上是资金使用费），必须取得购房者出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款利率部分。第二种情况下的税收是可以筹划的。比如，和购房者签订代为租赁房屋协议，租金直接由购房者收取，再由购房者付给房地产开发公司应得的手续费，这样房地产开发公司只需就手续费部分缴纳营业税即可。

I. 商业房地产售后回租的涉税风险及注意事项

在商业房地产“售后回租”模式中，开发商兼任三种不同的角色，即售房人、承租人、出租人，因此作为三者合一的纳税主体，商业房地产企业需要根据不同的业务类型分别进行会计处理。

商业不动产“售后回租”业务，经常被用于各类商业地产的促销及推广。一般是指开发商在向购房者销售商铺、写字楼等房产的同时，又与购房者签订该房产的房屋租赁合同的一种特殊销售模式。购房者所购商品房在一定期限内由开发商统一承租经营，并且开发商承诺将给予购房者一定比例的租金回报。在该种模式下，投资者可以预期商业地产不断升值带来的投资收益，还可以享受稳定的租金回报，因此不必劳神费力即可坐享“低风险投资、高收益回报”。但是，在这种模式下，投资者也面临着诸多不确定的企业经营风险，其中还包括不少涉税风险。

一、错误适用税收政策的涉税风险，将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一谈。

国家税务总局公告﹝2010﹞第13号，关于融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。而“售后回租”通常是将不动产销售给一般个人投资者，并非销售给具有相应从事融资租赁业务的企业。也就是说，商业不动产“售后回租”业务不同于国家税务总局公告﹝2010﹞第13号规定的“融资租赁”业务，开发商销售不动产给个人投资者时，应当按照“销售不动产”征收相应的增值税和企业所得税，不适用于国家税务总局公告﹝2010﹞第13号中关于不征收增值税和企业所得税的规定。因此，商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，如果不能准确界定政策文件适用范畴，极易造成因滥用税收政策而引发相关涉税风险的情况。

J. 融资性售后回租交税吗交什么税

一、增值税和营业税
根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》国家税务总局公告2010年第13号第一条，根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，因此对于承租方不征收增值税和营业税。
同时根据《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》财税〔2013〕106号规定，经中国人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供有形动产融资性售后回租服务，以收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的有形动产价款本金，以及对外支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。
因此出租方应以收取的全部价款和价外费用扣除向承租方收取的有形动产价款本金以及有关利息费用后的余额为销售额缴纳增值税。
二、企业所得税
根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》国家税务总局公告2010年第13号第一条，根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
三、土地增值税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
因此由于融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，则不应征收土地增值税。
四、房产税
《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》财税〔2009〕128号第三条关于融资租赁房产的房产税问题规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
因此出租人无需继续缴纳房产税，自融资租赁合同约定开始日的次月起由承租人依照房产余值缴纳房产税。
五、土地使用税
《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》国税地字﹝1998﹞15号第四条关于纳税人的确定问题规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
因此由于融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，则应由土地使用人承租人缴纳土地使用税。
六、印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例》国务院令第11号规定财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。且根据第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。
因此应由租赁双方各自按照按租赁金额千分之一贴花。