干休所住房出售后地产如何分割

A. 兄弟几个共有一套房屋，现在其中五个想将房屋卖掉，一个不同意怎么办

分割共有财产案件

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起分割共有财产案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基法院情

1、原告观点：2013年4月，原告李想五人诉称，其与李穹系兄弟姐妹关系。父亲李宝能去世前留有位于本市1402号房屋一套，登记在父亲名下。父亲去世后，其经法院调解确认该房屋兄弟六人共有，各占六分之一份额。该房屋一直由李穹使用，现在由于经济问题，现五人请求分割上述房屋，房屋归李穹所有，李穹支付其相应的折价款。

2、被告观点：李穹辩称，其为听力残疾人，身体也不好，无钱无住所，故其自1988年开始和父母共同居住在涉案房屋中，爱人和孩子也都居住在房屋中，户口也在涉案房屋中。父母去世后，其兄弟姐妹六人共有该房屋。房屋是三居室，其一家三口居住在其中一间卧室，另外两间卧室由李泉和李铛锁着。因为现在自己情况困难，不同意分割房屋。另外干休所也出过证明，涉案房屋属于军产房无法上市交易。

二、法院审理

涉案房屋产权证登记的所有权人为李宝能。涉案房屋属于军产房性质，属于军队房改成本价售房。干休所出具《证明》，涉案房屋为1999年房改成本价出售的军产住房，目前部队对此类住房交易尚未出台新的政策规定。

李宝能系本案原、被告之父，于2005年7月2日逝世，其后，李想五人与李穹因涉案房屋继承问题诉至法院，经过法院审理，最终以调解书确认李想五人与李穹各自对涉案房屋所有权享有六分之一份额。

经询，房屋为三居室，其中一间卧室由李穹使用，另外两间卧室由李泉、李铛加上了门锁。李穹系听力残疾人，残疾等级为四级。

在原审诉讼中，双方当事人均表示，目前没有能力将房屋确认归己方所有，并支付其他人房屋折价款。

就涉案房屋的市场价值，在二审过程中，李想五人主张涉案房屋的价值约380万元，故请求改判李穹支付五上诉人每人62万元。李穹主张涉案房屋的市场价值约60万左右。

三、法院判决

一审判决：

驳回李想五人的诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共同共有人对共有的不动产在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

涉案房屋经当事人调解确认，李想五人与李穹各自享有六分之一份额。李想五人现提出实物分割要求，要求该房屋归李穹所有，李穹支付李想五人相应的折价款。李穹表示现没有能力支付李想五人折价款，同时李想五人亦均表示没有能力取得房屋所有权而支付其他人折价款，故基于目前李想五人与李穹的实际条件，该房屋属于无法进行实物分割的状态，因此李想五人现要求实体分割涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。从另一方面，由于涉案房屋属军产房，在配套规定尚未出台之前，该房屋属于无法进行实物分割的状态，法院希望当事人从亲情角度出发，互谅互让解决房屋的使用问题，以维护双方当事人的合法权益。法院如此判决有利于维护社会稳定，保障双方当事人的利益。

B. 请问部队干休所房屋买卖政策是什么

部队干休所房屋不可以买卖，只有使用权，而没有产权。商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋。只要您能确定军队干休所的房子已经变成商品房，那就可以进入商品房交易市场，进行买卖。

国家明确规定军产、乡产、校产、是不可以上市买卖的。

1、《深化军队住房制度改革方案》(99)19号文件是军队住房制度改革的纲领性文件，后续的其它文件都属于19号文件的实施细则。

2、军队住房制度改革是个渐进的过程，政策在实践中不断完善，期间还有过反复。

3、安置在军队干休所的离休干部住房问题，同样依照19号文件执行。相关文件有《军队现有住房出售管理办法》（99）后530号，《经济适用住房建设管理的意见》99后516号 等等。

4、还有一个文件，大概是《离休干部遗属待遇问题》的通知，具体文件编号我忘了，对遗属住房作了规定；

综上所述，你姥爷、姥姥都是1999年之前去世的，也就是说是在19号文件下发之前。这种情况，既不是离休干部，也不是离休干部遗属，叫离休干部子女。

根据《军队现有住房出售管理办法》第六条规定：军产房是国家军事机关所有的房屋，房屋所有权证上登记的所有人是军事机关%2C该房屋一般不能成为公民个人所有的财产。

而且理论上存在被征用的可能，军人对军产房一般只有使用权，没有所有权，因而不能上市交易，房子是部队分的，所以房产权在军事机关那里而并非个人财产。

所以像类似于军产房、校产房这样，房屋产权一般是机关或单位所有，个人是不能交易上市的。

(2)干休所住房出售后地产如何分割扩展阅读

军队房地产开发管理暂行规定

(1992年10月30日中国人民解放军总后勤部发布)

总则

第一条为加强军队房地产开发活动的管理，提高房地产开发的综合效益，更好地为国家经济建设和国防建设服务，根据《中国人民解放军房地产管理条例》和国家有关法规，制定本规定。

第二条本规定所称房地产开发，是指：土地的开发，各类房屋及设施的开发，以经营为目的的房地产换建、合建，以及开发后的土地使用权有偿有限期转让、出租，房屋及设施的出售、出租，利用开发的房地产开办各类经济实体等。

第三条军队房地产开发，应在保障部队住用和保守国家军事机密的前提下进行。开发的范围主要包括：划归军队房地产管理部门直接管理的房地产;经过核定营房限额住用面积后空余的整座、成片房地产;在用营区的零星院落;地处城市繁华地段，且被纳入城市规划开发和改造的营区;其它闲置可开发的土地等。

部队住用限额以内的、划为军事禁区和安全保密要求高的单位使用的房地产，不得进行开发经营。在用营区划为军事行政区的房地产不准外商(含港澳台商，下同)参与开发经营。

第四条军队房地产开发活动由总后勤部基建营房部归口管理。其主要职责：制定军队房地产开发有关法规、规章，组织编审房地产开发规划与计划，负责开发企业和开发项目的审报，监督、指导、协调开发经营业务，掌管总部房地产基金及其使用分配等。

各军区、各军兵种、各总部、国防科工委(以下统称各大单位)所属单位(包括生产经营单位，下同)的房地产开发活动，由其所在大单位后勤基建营房部门归口管理。

房地产开发的具体业务由房地产管理部门承办。

第五条各大单位房地产管理部门应会同营房和土地管理部门，以城市或地区为单位，组织编制利用军队房地产进行开发经营的规划，经各大单位后勤部门审查并报总后勤部批准后组织实施。

第六条军队房地产开发，以总部和各大单位为主组织进行，重点搞好成片和综合开发，由中国新兴工程建筑房地产开发总公司和各大单位房地产管理部门依法成立的军队房地产开发公司及其分支机构(以下统称开发企业)具体实施。

未成立房地产开发企业的军一级单位和各级房地产管理部门，主要利用自(直)管空余房地产搞项目开发。师以下作战部队不得从事房地产开发活动。

第七条军队房地产开发必须贯彻国家的有关方针政策，坚持“统一规划，归口管理，讲求效益，以房养房”的原则，执行军队的有关法规、规章，接受国家建设主管部门的业务指导，科学论证，精心组织，发挥投资效益，提高管理水平。

开发经营

第八条开发企业为全民所有制经济实体，根据国家和军队有关财务、成本、价格等法规，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，依法承担民事责任。

第九条开发企业可利用军队房地产进行开发，也可承揽、参与地方的房地产开发。开发企业从事军内外房地产开发，可独自进行，也可与地方、外商合资、合作进行。

第十条开发企业进行房地产开发所需资金，可通过吸收军内部分家属住房建设经费，利用企业自有资金，预收购房款，集资、贷款、引进外资等办法筹集。

C. 有关房产分割和出售的问题。

房产在你父亲和奶奶名下，出售时就必须由共有人全部同意，现在作为共有人之一的你父亲已经去世，他的法定继承人是共有人，所以在你、你妈、你弟不同意的情况下，是出售不了该房产的。当然，你姑说的情况可能是你们因为继承纠纷到法院打官司，法院依法判决之后，将房产做了合理的分割，一家得房，其他继承人得钱，判决生效之后，法院可以强制执行，在得房家拿不出钱的话，可以拍卖房子，用货币进行分割。

D. 退休军官的房子使用权

首先，有很多干休所将老干部住房办理了房产证，但是由于土地是军队的产权，作为军产房不给办理土地证，因而还不能像地方普通商品房那样上市流通，也就是老干部家庭可以居住，但是不能自己处置房产。还有的干休所由于各种原因，可能还没办理老干部住房的房产证。

其次，以前是按经济适用房的标准收取的老干部住房的出售资金，而后有的按照总部文件又退还了一些住房资金，因为据文件计算不但不用收钱，反而还要倒找一些资金，已经返还给了老干部家庭。

这样，有的干休所房子有房产证，有的没有。有的老干部住房不但没收钱，还退还了一些住房资金，有的可能没有得到退还资金。这些不同的情况，在新的住房明晰产权时，都应要有处理的方法和措施，以便统一标准。

第二，不同城市军队干休所老干部住房的现值相差极大。

军队是从六十年代中期开始集中新建干休所的，到了八十年代后大批老干部离休进入干休所，又建立了很多的干休所。这样，不同的干休所建立的时间不一致，住房面积的标准以及干休所住房的建造年代与建造质量不一样，差距就是较大的。例如，六十年代建造的老干休所，如今住房已经破旧不堪，而建立较晚的干休所，房子质量要好得多，而且面积也稍大一些。这就造成同一级别的离休干部，住的房子有好有差，面积也有一定的差异。

E. 部队干休所住房可以公证继承吗

如果是单位公房，很遗憾，不能继承。
1、如果死者生前买断产权，办理死者名字商品房房产证，契税证，国有出让性质土地证，那么可以依法办理继承；
2、如果是单位公房，共同居住人可以继续居住使用，不能继承产权，因为产权本来就属于单位的。

F. 一个房产证可以分割成多个房产证吗怎么分割，流程怎样

可以办理房产分割登记。

《房屋登记办法》第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

登记流程

《房屋登记办法》第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：

1、申请人与依法提交的材料记载的主体一致；

2、申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；

3、申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；

4、申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；

5、不存在本办法规定的不予登记的情形。

以上内容参考网络-房屋登记办法

G. 军队干休所的住房经济适用房 子女可以继承吗

干休所，是老干部休养的，子女不是老干部，不享受这个待遇。

H. 军队干部个人买房后，产权归不归自己能不能转让、买卖住房如何管理

您好，国家规定，在房改中按照经济适用住房价或房改成本价购买的住房，产权归个人所有，可以继承。在付清购房款取得房屋所有权证后，原则上即可上市交易。根据国家统一要求和军队的特殊情况，住房上市交易时，需要征得原售房单位同意，实行准入制度。在同等条件下，原售房单位有优先购房权。军队人员跨城市调动的，也可在军队内部申请差价置换住房。对售后住房的管理要区分情况、因地制宜：对新建的经济适用住房小区，实行物业管理，委托地方物业管理公司实施，由住户代表成立住房（业主）委员会，实施管理监督;对售房区的住房，要与部队营房管理体制脱钩，按照物业管理方式实施管理。暂不具备物业管理条件的，可先实行有偿服务，逐步向物业管理过渡;对已批准出售的干休所住房，考虑到老干部的特殊情况，先实行有偿服务，逐步向物业管理过渡。

I. 军队干休所的房子老军人及老伴都去世了房子部队收不收回

理论是要求部队收回的但现实中牵扯问题很多大都保存干休所房子的现状等待后续解决。

所谓军产房是指军队享有房屋所有权的房屋。军队房地产统归军委、总部。其产权产籍由各级后勤基建营房部门归口管理，按其用途分别由有关业务部门具体负责使用和管护。总的说来，军产房的流转受到更严格的限制，尤其是军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让。

J. 急：军队的干休所的住房能否买卖

不一定，这要看部队是否同意。再说军产上市也是很复杂的，审批的级别也要高些。