如何规避售后返租国家规定

『壹』 购买商铺开发商违约不到返租怎么办

购买商铺开发商违约不到返租，可以到当地的司法部进行起诉或进行私下的协调。

早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

但是一、二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，实际上却从未被被真正的禁止。

因为，开发商对于商铺的返租承诺，虽然有所谓的合同约束，实际上，在以后的返租操作中，往往会因为公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，发生纠纷。开发商在无法保证完全履约的前提下给商铺承诺返租出售，其实是对消费者的欺诈行为。

(1)如何规避售后返租国家规定扩展阅读：

房地产开发商违约的情形：

1、房屋质量不符合合同约定的标准。

在选房、签订合同时，正是对房子的面积和质量确定下来，而实践中，譬如承重墙、梁开裂;外墙、外窗、卫生间渗水;墙面不垂直;大面积的空鼓等情况出现，这实际上开发商违约的表现。

实践中，针对房屋质量的问题，具体可以分两类情况处理：

一是普通的房屋质量问题，开发商有质量保修的责任。

二是严重的房屋质量问题，譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的，买房人可主张退房和赔偿损失。

2、房产证逾期未办下来的。

逾期办证的，按合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证超过一定期限，买房人可以主张退房，如实际损失超过合同约定的违约金的，可以按实际损失来主张。

这里所讲的“一定期限”其实是在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房。

开放商应该按照合同约定，返还买房人已付的房款及产生的活期利息，约定有违约金的，可以一并赔付。

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

『贰』 商铺售后回租，法律上有何规定，效力如何

售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式，如产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺等。这种售后包租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺销售形式，所涉及的相关政策包括以下两方面。房地产开发商应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函〔1999〕144号)房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。这里应予以指出的是在计征销售不动产营业税时不得扣除支付给购房者的租金。投资者应缴纳营业税及个人所得税。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函〔2006〕478号)规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，按照财产租赁所得项目缴纳个人所得税。这里应予以明确的是对分红收入不能按“利息、股息、红利”所得纳税。

『叁』 商铺售后返租如何起诉

法律分析：准备好购买合同以及商铺返租的证据，到法院去申请立案。

法律依据：《民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第六十三条证据包括： （一）当事人的陈述； （二）书证； （三）物证； （四）视听资料； （五）电子数据； （六）证人证言； （七）鉴定意见； （八）勘验笔录。 证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

『肆』 购买商铺后才发现是国家禁止的售后返租的商铺。能否要求开发商退款。

可以欺诈为由撤销合同。

『伍』 售后返租法律规定

法律分析：“售后返租”有时被称做“售后包租”，也有时被称作“售后回租”。“售后包租”是商业地产开发商常用的一种房地产开发经营模式，即开发商返租购房者或投资者购买的商业地产（返租年限多为3至10年），在此期间由开发商整体进行商业运营，固定每月向投资者返还一定比例的租金。

法律依据：《商品房销售管理办法》 第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

『陆』 [原创]售后返租合法吗

应该说售后反租这种方式已广泛地被开发商应用，它为开发商进行融资带来了方便。 售后反租就是《商品房销售管理办法》中指的“售后包租”，即，开发商在一定期限内承租或者代为出租买受人所购商品房的方式销售商品房的行为。 这种销售行为的实质是，以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度。具体宣传形式有：“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”“至高保障下的零风险投资”“解体风险”“安全创富平台(商铺)”等。 建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 从这一条中可以明确，期房是不能够返租的。那能不能商品房没有竣工时签一个附期限的反租合同呢，约定房子竣工以后合同才生效？我认为不能，因为你的销售行为发生在没有竣工时。 办法没有说现房不能返租，那就是允许返租。但是售后返租有很多风险隐患： 一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿； 二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂； 三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付； 四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。

『柒』 售后回租的税务处理的流程是怎么规定的

（一）出售方（承租方）的增值税和营业税的处理
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定:“根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”
（二）受让人（出租方）的增值税和营业税的处理
根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）的规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。改变了过去从形式看待售后回租的行为，将资产的出售和租回视为同一项交易，因此，税务处理上不再分解为出售和租赁两笔业务，不属于增值税和营业税征收范围。但不征收增值税和营业税是相对于出售方（承租方）而言的，对受让人（出租方）仍应按相关融资租赁业务征收营业税和增值税。
（三）出售方（承租方）的企业所得税的处理
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第二条规定:“根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。”
基于此规定，融资性售后回租业按照以下三种情况进行企业所得税处理：
第一，由于承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移，根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不符合收入确认条件，因此，不确认为销售收入。
第二，出售方（承租方）仍按出售前原账面价值作为计税基础计提折旧，也就是折旧处理上同未发生过售后回租行为一样，仍同自有资产一样继续计提折旧。
第三，对于融资租赁利息部分支出，作为财务费用予以扣除。
《企业所得税法实施条例》第五十八条规定，融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。第四十七条规定，以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。税法对融入固定资产，采用相对简化的处理方式，按合同规定的租赁付款额或者公允价值作为固定资产的入账价值，将会计准则中确认的未实现融资费用直接计入固定资产原值，然后分期计提折旧。可见融资性售后回租的支付税前扣除政策不同于融资租赁的税前扣除政策。

『捌』 开发商的售后返租行为是合法的吗为什么频频看到这类的广告

早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一商业地产营销模式，专《商品房销售管理办法》中属规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但对于类似长沙的二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，现实中却从未被消灭。

『玖』 商铺售后返租，售后回购属于非法集资吗

商铺售来后返租是指房自地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。一般做售后返租主要是为了回笼资金，不属于非法集资。

(9)如何规避售后返租国家规定扩展阅读：

是否使用诈骗方法非法集资，具有下列情形之一的，可以认定为“以非法占有为目的”：

（一）集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还的；

（二）肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的；

（三）携带集资款逃匿的；

（四）将集资款用于违法犯罪活动的；

（五）抽逃、转移资金、隐匿财产，逃避返还资金的；

（六）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金的；

（七）拒不交代资金去向，逃避返还资金的；

（八）其他可以认定非法占有目的的情形。

参考资料：售后回租-网络

『拾』 请问商场售后返租合法吗

售后返租模式抄虽谈不上袭违法，却是违规的。目前没有哪部法律明确规定售后返租违法或合同无效，只是有相关的法律位阶较低的部门规章，通知等明确规定此行为违规。违法和违规的区别就是：违法可能导致合同无效，而违规一般只是导致开发商受相关行政处罚，对购房者来说影响不大。
不论怎样，售后返租，这种有风险的销售模式在期房销售中本身就是不被允许的，是违规的。业主可以向该区的住建委投诉。