商铺售后返租怎么办

⑴ 商铺售后回租，法律上有何规定，效力如何

售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式，如产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺等。这种售后包租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺销售形式，所涉及的相关政策包括以下两方面。房地产开发商应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函〔1999〕144号)房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。这里应予以指出的是在计征销售不动产营业税时不得扣除支付给购房者的租金。投资者应缴纳营业税及个人所得税。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函〔2006〕478号)规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，按照财产租赁所得项目缴纳个人所得税。这里应予以明确的是对分红收入不能按“利息、股息、红利”所得纳税。

⑵ 购买商铺开发商违约不到返租怎么办

购买商铺开发商违约不到返租，可以到当地的司法部进行起诉或进行私下的协调。

早在2001年，国家就已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，《商品房销售管理办法》中规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

但是一、二、三线城市而言，产权式商铺的主要承载形式“售后返租”模式虽然在法律上一直被禁止，实际上却从未被被真正的禁止。

因为，开发商对于商铺的返租承诺，虽然有所谓的合同约束，实际上，在以后的返租操作中，往往会因为公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，发生纠纷。开发商在无法保证完全履约的前提下给商铺承诺返租出售，其实是对消费者的欺诈行为。

(2)商铺售后返租怎么办扩展阅读：

房地产开发商违约的情形：

1、房屋质量不符合合同约定的标准。

在选房、签订合同时，正是对房子的面积和质量确定下来，而实践中，譬如承重墙、梁开裂;外墙、外窗、卫生间渗水;墙面不垂直;大面积的空鼓等情况出现，这实际上开发商违约的表现。

实践中，针对房屋质量的问题，具体可以分两类情况处理：

一是普通的房屋质量问题，开发商有质量保修的责任。

二是严重的房屋质量问题，譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的，买房人可主张退房和赔偿损失。

2、房产证逾期未办下来的。

逾期办证的，按合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证超过一定期限，买房人可以主张退房，如实际损失超过合同约定的违约金的，可以按实际损失来主张。

这里所讲的“一定期限”其实是在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房。

开放商应该按照合同约定，返还买房人已付的房款及产生的活期利息，约定有违约金的，可以一并赔付。

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

⑶ 商铺售后返租经济诈骗需要所有人都报案吗

首先，商铺收购返来租在签源合同前是详细说明的
第二，一般的商铺投资，都是有返租的，前期刚开业一般的租金都是很少的，甚至大品牌商家都是不给租金的。所以投资人接受不了，才会有返租。
第三，少了合同都是有法律程序的，不能算做是诈骗

⑷ 什么是商铺返租(商铺售后返租)

售后返租，又称售后包租、售后回租、售后承租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

⑸ 商铺售后返租，售后回购属于非法集资吗

商铺售来后返租是指房自地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释:售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。一般做售后返租主要是为了回笼资金，不属于非法集资。

(5)商铺售后返租怎么办扩展阅读：

是否使用诈骗方法非法集资，具有下列情形之一的，可以认定为“以非法占有为目的”：

（一）集资后不用于生产经营活动或者用于生产经营活动与筹集资金规模明显不成比例，致使集资款不能返还的；

（二）肆意挥霍集资款，致使集资款不能返还的；

（三）携带集资款逃匿的；

（四）将集资款用于违法犯罪活动的；

（五）抽逃、转移资金、隐匿财产，逃避返还资金的；

（六）隐匿、销毁账目，或者搞假破产、假倒闭，逃避返还资金的；

（七）拒不交代资金去向，逃避返还资金的；

（八）其他可以认定非法占有目的的情形。

参考资料：售后回租-网络

⑹ 商业地产3年返租以后怎么办

何谓“售后返租”
所谓“售后返租”，又称“售后包租”、“售后回租”或“售后承租”，是一个舶来品，起源于六七十年代的美国。八十年代在日本，九十年代以后在中国，如火如荼的售后返租使房地产市场呈现出一片“繁荣景象”，并且成为房地产市场上的一个“特殊符号”。
20世纪90年代中期，售后返租模式经香港传入内陆，很快便成为商业地产界的宠儿，在深圳、在广州、在浙江、在北京……刮起一股股商铺“返租旋风”。

租金从何而来？
返租回报所要克服的一个重要弊端是——支付给投资者的租金从何而来？
商业地产专家段宏斌认为销售型商铺所要面对的一个现实是：
1、基于利益最大化的目的，所有可售商铺应当在可以实现的基础上卖出一个最高的价格，这样就能实现最大程度上的资金回笼，实现开发商的利益最大化；
2、为了获得可实现的最高销售价格，很多开发商不惜在商铺销售阶段进行过度包装和过度承诺，在很多情况下竭泽而渔，甚至饮鸠止渴，其目的就是为了获得最高的资金回笼；
3、然而过度包装和过度承诺产生的一个严重后果，就是与招商经营工作的严重对立。很多销售型商铺承诺给到投资者的回报达到10%以上，实际上的租金收入却往往只有承诺回报的1/10，这样就会使得投资者与开发商、经营者的矛盾升级，互不信任。很多情况下开发商为了继续扮演下去，不惜拆东墙补西墙，变本加厉地饮鸠止渴，最后导致经营危机爆发从而使自己踏上了一条不归路，或者利用法律上的漏洞逃之夭夭；
4、在商铺销售阶段，开发商为了转嫁风险，转移成本压力，往往将商铺的返租回报金额加进商铺售价成本之中。如某商铺原价卖100万元，选用三年返租方式需要在三年内返还给业主租金32万元，这32万元由开发商诺支付。但是，三年内开发商实际能够获得的租金多少却是一个未知数，带有较大的不确定性，而且肯定远远低于32万元。为了转移成本压力，开发商往往将需要支付的32万元租金打进商铺的销售价格之中，即商铺的售价从100万元提升到132万元，开发商的实际所得仍然是100万元，这样就进一步提高了商铺的销售价格。

因此，道本观察认为在商铺的返租回报设计中有一个关键的因素就是经营，即商业的成功、良性经营是商业地产项目的分割销售、返租回报能否实现的根本前提。也就是说，租金决定售价，经营决定成败！

实现良好经营的必然路径
段宏斌指出在当前的中国，绝大多数销售商铺的商业地产开发商并不重视经营，也不懂得如何经营，也没有能力打造一个良好的商业经营体系。它所造成的后果是——
返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在投资者投资买铺时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。一旦回报不能保证，承诺返租的空头公司人去楼空，投资者的噩梦就此开始。
道本提出：对一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白，如果经营管理不成功，返租中断，就会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：
1、开发商保持商场的控制力至关重要。无论是部分主力商铺持有或是通过长期返租的方式持有，应该保留对整个商场的使用权进行调整和控制的权力，如主力店铺面积的控制权，如临街、主出入口商铺的控制权。
2、核心主力零售店应引进已发展成熟、具有相当知名度并适合项目的经营商作为领头羊，如万达购物广场引进沃尔玛，广州天河城引进日本吉之岛等等，形成商场经营的稳定结构，有利于商场经营的成功。
3、开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分，这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
4、商场的经营一般有3～5年的培养期，这一时期商场基本上不会盈利，而且由于价格竞争的加剧，大型零售企业的经营效益在逐渐下滑。在此情况下，商业租金收益不可能冲抵返租收益。因此，开发商一方面要致力于提升经营能力，同时也必须承担起应有的社会责任，如期支付返租金额，不断将资金和精力投入到商场的经营管理中，使商场走上良性运作的轨道，实现整个企业资金的良性循环。
5、重视商业管理公司扮演的角色，以专业的商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路。开发商可以逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。
6、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”是一个短期内无法衡量、无法计算的问题。该怎样解决？这对于开商来说是一个时间换空间的问题，随着城市商业的发展和物业的增值，这个问题也可以得到相应的解决。

对开发商而言，商铺分割销售是不得已而为之的短期行为，但是，如果不对商铺进行分割销售，又将错过项目发展的机遇。

因此，道本认为返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的一个阶段性产物，它的出现显示了中国人无穷的智慧和“有条件要上，没有条件创造条件也要上”的灵活变通能力。存在即是合理，返租回报的广泛应用决定了其生命力是现实的，随着房地产融资手段的逐渐丰富，我们期待着返租模式在中国能够获得新的认识和理解。

本文摘自段宏斌老师出版的新书《售后返租，生死经营》。他在书中从专业和商业价值的可实现方面探讨了商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性。

⑺ 商铺投资里的一种方式：售后返租，是怎么一回事

产权式商铺的缺陷近来，在省城的并州路、五一路、漪汾街等路段，常有人向路人散发产权式版商铺权、商铺 “售后返租”的广告单，甚至在第十届房展会上，这种广告单也被偷偷散发，上面承诺的高额回报率、返租年限和知名品牌商家进驻的内容着实吸引大众的眼球。

⑻ 已买了返租商铺怎么办

商铺返租十年的缺点

商铺返租十年房东会吃亏。所谓四万抵八万，其实这八万都是虚高出来的，可以理解为开发商给渠道公司的佣金。也就是说，前面交的四万是给渠道公司了，这里情况好些的会由开发商给开四万的票，有的甚至都不会有发票。所以八万里面的另一个四万不会有票给您，甚至合同金额也没有这个四万。

这样其实已经涉嫌虚假虚假宣传与欺诈了，可以向相关部门投诉。而后面交十几万，按道理已经是首付款了，这是与网签合同同步的。收了首付款不给您网签合同肯定是开发商不对，您完全有权利要求退钱。至于开发商拒绝或拖延，您可以在向相关部门投诉的同时通过法律手段保护您的合法权益！

商铺返租违规吗

1、去年以来兴起的商铺返租营销手法是否违规？市国土房管局相关负责人昨日表示，建设部只是明令预售的商业项目不能返租，因此大确权（“大确权”是指在商品房买卖中，房地产开发企业已按规定办理了楼盘初始确权登记。领取《房地产权属证明书》，确认该楼盘的权属人是该房地产开发商。）后的现楼商铺，或者是已经有了房产证的商铺售后返租并不算是违规。

2、不过，该负责人强调，如果这些商铺由二手大业主买下再分拆销售也属于二手买卖，需要进行二手网签，这样也才能更好保障买家的利益；而已经抵押的商铺则必须由开发商涂销抵押后才能交易，买家下定金签认购书时要注明一定期限内开发商不办理涂销抵押可退铺的内容。

3、对于一手商业项目的“变相返租”———商铺价格给出大的优惠折扣，但要求项目前几年由开发商统一经营的销售方式，该负责人也表示，因为这些项目并没有承诺每月或每年返还租金，因此也不算违规。但投资者也要谨慎入市，自行承担投资风险。

⑼ 我想买售后返租的商铺，不知应注意什么

这类事情风险很大抄。袭
因为往往售你房子的公司和今后代你租房的公司不是一个公司，将来一旦无法返利，一般你无法追究开发商的责任，而所谓的代租公司可能根本无能力履行。
至少此前各地的这类事情，已出现了不少我上面说的情况，有合同权利，不代表能实际得到什么。
真要做的，建议你在当地找个律师提供帮助，调查相关公司基本信息，审查合同提示风险，我估计你不在北京，其它的我就帮不上了，就给你上面的提示吧。