㈠ 关于售后回租融资租赁的几个问
一、融资租赁售后回租可行吗
1、 《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 规定，承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
这从根本上认定了融资租赁售后回租是可行的。
2、《金融租赁公司管理办法》中国银监会令2014年第3号称，“本办法所称售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。根据商务部《2015年中国融资租赁业发展报告》：“2014年，我国融资租赁企业新增融资额5374.1亿元，直接租赁融资额占比22.4%，售后回租融资额占比61.7%，其他租赁方式占比15.9%。”由此可见，售后回租融资已经成为我国融资租赁业务的主要部分。
二、融资租赁售后回租有哪些风险
1、承租人在租赁物上设定了权利负担
（1）承租人在售后回租之前给租赁物上设定了其他负担。
如果是不动产，由于《物权法》第一百八十七条已明确规定，其抵押权需经登记才能设立。如果是动产，如机器设备、办公设备、交通运输车辆等，根据物权法第一百八十八条之规定，动产抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。所以针对这两种情况，只要查询抵押登记即可。对于不需要登记的动产，抵押合同的效力
（2）承租人在售后回租之前已经以租赁物设定质押。
根据《物权法》二百一十二条之规定，动产质权自质押财产交付时始能设立，故承租人在售后回租之前如果设定了质权其必然要向质权人交付质物（租赁物）。因此，融资租赁公司在签订售后回租合同时，需要检查承租人出售的标的物是否仍然为承租人自己占有。
（3）承租人在售后回租之后又在租赁物上设定其他负担。
根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出租人可采取的措施有以下几种：
a 在租赁物的显著位置作出标识。
b 授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记。
c 在人民银行征信中心融资租赁登记公示系统办理租赁物登记。
2、融资租赁合同被认定为其他合同，如民间借贷的法律风险。
售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。区分融资租赁与一般企业之间的借贷，需要注意以下几点：
（1）租赁物是否客观真实存在。
（2）转让价格与租赁物真实价值是否合理匹配。
（3）承租人与出租人是否办理了必要的租赁物所有权转让手续（占有与约定所有权转移）。
（4）买卖合同与租赁物之间是否有对应关系等。
以上是关于“融资租赁售后回租可行吗，融资租赁售后回租有哪些风险”的介绍。融资租赁合同一般涉及金额较大，无论是出租人亦或是承租人都需要予以充分重视，最好请专业的律师参与，在项目操作的过程中把控各个法律风险要点，维护自身的最大利益。
㈡ 商铺投资售后回租策略的风险有哪些
对开发商
1、量力而行；售后返租是一个高成本运营的销售方式，她不仅仅是你拥有一栋楼即可，这有后期的经营成本，有经营不善时的履约能力，她要求开发企业是实力与诚信的结合。如果没实力最好自己不要涉足免得到时无力回天。
2、售后返租不得零散经营；售后返租的生命线就是经营利润，一个完整的物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了它的整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。
3、对经营利润进行可行性分析；对售后返租在开始之时，开发企业对返租来源应当有一个合理的预测，其中经营项目、经营方式、经营企业、经营期限等等开发企业都应当进行合理的预测评估。
对投资者
1、了解城市规划，理性判断开发企业的实力及经营风险；一般都选择升值空间比较大的地段，可从市政规划上有所预见，早入手可降低投资成本。合理评估开发企业的开发能力及经营企业的经营能力，回报率越高越应当谨慎选择。
2、明确签约主体；销售物业的是开发企业，承租经营商是否是开发企业，承租协议与谁签订，这个很重要。
3、明确违约责任；对于开发企业不能履行返租义务时，每日的迟延违约责任，超过一定期限的投资者解除合同权利，第三方对开发企业行为的担保责任，以及违约责任的赔偿范围（如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费）等等尽可能的约定清楚
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