售后包租怎么还有预售证

A. 如何拿到预售许可证已经建好的房子销售需要预售许可证吗

商品房预售许可证查询：
1、打开浏览器，在网络搜索的地址栏输入“市住房保障和房产管理局”，单击“网络搜索”。
2、在搜索弹出的结果中，选择“市住房保障和房产管理局--官网”。
3、进入“市住房保障和房产管理局”后，找到“网上服务大厅”模块，单击“商品房预售信息查询”。

B. 开发商的房子备案了是不是已经有了预售许可证

如果开发商已经取得了《商品房预售许可证》的话，是要去房管局给购房业主签订的购房合同做备案的。这个是必须要做的程序。备案后的购房合同才真正能保障购房者的合法权利的。

C. 如何查询预售许可证

查询预售许可证可以从两个方面进行：

(1)直接向市房管局或省建设厅了解物业的预售批准情况。

(2)要求开发商出示《商品房预售许可证》。

但须留意的是，有《商品房预售许可证》，并不意味着全部楼盘都可以放心购买。对于某些分期开发建设的楼盘，主管部门会根据工程建设的具体情况，分期发放预售许可证；同时也有些预售许可证只对某一栋综合楼的某些楼层批准预售。

D. 如何查询购买的房产是否已经拿到预售许可证

如访问当地房地产信息网站可以了解当地的的房地产项目是否已领取预售许可证； (2)直接向所购物业所在地的国土分局了解物业的预售批准情况； (3)要求发展商出示《房地产预售许可证》。但须留意的是有此证并不意味着全部楼盘都可以放心购买。对于某些分期开发建设的楼盘，开发主管部门会根据工程建设的具体情况，分期发放预售许可证；同时亦有些预售许可证只对某一栋综合楼的某些楼层批准预售。《房地产预售许可证》中已详细注明了可预售房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息。在购买前必须认真核对所购买房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上注明的内容相符。

E. 关于预售许可证的问题

既然开发商说，预售证在银行做抵押了，那么就是拿不出来的，银行和开发商不会为了你这一件事把原件拿回来，只能要个复印件再盖个公章了。预售许可证在当地建委也是可以查到的，不知道他们能否给你提供。再有，你的补贴，等开发商解除预售许可证抵押以后再做来得及吗？来得及就等等。

F. 已经购买了售后包租的商铺怎么办

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。

第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”。“售后包租”其实是已为法律明确规定违法行为。

售后包租的风险隐患确实不能不引起投资者重视。概括如下：可能存在欺诈，开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款消失；

开发商融资或变相融资后，将资金挪用，一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂；项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，没有现金兑付投资人；投资人购买的房屋位置不确定，无法办理产权证；涉及复杂的权利义务关系，引发的债权债务纠纷。

尽量不要购买包租类的产品。即便要买，也要选择有独立产权界线、独门独户的产品，如沿街的商铺，这样处置与转让起来都较方便。同时最好选择大品牌的开发商，开发商的信誉与实力、商铺所处的地理位置、商业管理品牌都是需要考虑的因素。

综合实力雄厚的开发商在后期成功进行运营的概率会相对较高，从而消费者的收益在一定程度上也能得到保证。需要看合同的具体约定，建议委托专业律师提供帮助。

(6)售后包租怎么还有预售证扩展阅读：

商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

参考法条：《商品房销售管理办法》第四十五条

售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

非法吸收存款

亲友间集资不违法

此次司法解释明确，构成非法集资需同时具备非法性、公开性、利诱性、社会性。

《解释》规定，违反国家金融管理法律规定，向社会公众（单位和个人）吸收资金的行为，应同时具备：未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；

通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于刑法规定中的非法吸收或者变相吸收公众存款。

售后包租可定罪

《解释》规定，如符合上述违法特征，实施以下情形之一，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金；不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金；

不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金；不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金；

不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的；以投资入股的、委托理财的方式、民间“会”、“社”等组织非法吸收资金等。

及时清退可免刑罚

《解释》规定，非法吸收或变相吸收公众存款的数额，以所吸收的资金全额计算。案发前后已归还的数额，可以作为量刑情节酌情考虑。非法吸收或变相吸收公众存款，主要用于正常的生产经营活动，能够及时清退所吸收资金，可免予刑事处罚；情节显著轻微的，不作为犯罪处理。

据悉，这是考虑到金融体制现状、经济发展、社会稳定等因素，以及贯彻宽严相济刑事政策。最高法刑二庭庭长裴显鼎称，认定其是否属于正常的生产经营活动，主要是看公司经营的主业是什么，融资的渠道和主要目的及资金款项的实际用途。

G. 预售证上写着房产服务中心,有的写着房产管理中心有什么区别

应该没有什么区别，一般来说都叫房产管理交易中心，也有叫房产服务中心的，都应该是当地住建部门的下属单位，如果不放心，可以到当地住建部门查询一下预售证的真伪。

H. 承诺售后包租、返本销售的可否退房

这个问题你是问对人了,让网络知道之星来回答你!

1/开发商承诺售后包租,违反了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》第4条,根据《中华人民共和国合同法》第52条,违反行政法规的合同无效.

所以,你和开发商签订的购房合同是无效合同,自始没有法律约束力。

2/你可以到当地法院申请撤销你和开发商之间的购房合同,根据合同法第58条,开发商应该退款给你.

法律依据:

《中华人民共和国合同法》

http://www.sz.gov.cn/gsj/zcwj/ht/200809/t20080909_36944_5152.htm

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知
http://rent.soufun.com/rent/news/807585.htm
四）加强房地产广告发布管理。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查，杜绝虚假广告和其他违法违规广告。对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后包租、返本销售的，广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法的，由工商、发展改革（价格）、房地产管理部门依照《城市房地产管理法》、《广告法》、《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》、《禁止价格欺诈行为的规定》、《房地产广告发布暂行规定》等法律法规，予以严肃处理。

I. 为什么同一个小区的房子有的有预售证有的没有。

如果没有房屋地预售许可证就说明开发商在一定程度上不具备开发房子的资格，如果仅仅是预售许可证没有办下来那还好说，等开发商办理完了就可以了，但是最怕的就是开发商在开发这块土地的时候缺少相关的手续，那政府就不会给他预售许可证了，也就....

J. 如何查询房屋预售许可证

通常，购房者在看重某个楼盘时，都会通过售楼处了解楼盘的销售情况，以及价格情况。但是，很少有人知道如何查询商品房预售许可证，其实商品房预售许可证查询是一个非常简单的事情，有利于购房者维护自身权益，保证不上当受骗！

预售许可证查询在生活中是大部分人都需要经过的事项，因为购房之前都必须要先对预售证查询，确定该楼盘是否具备买卖的权限，这样才可以保障自己资金的安全。当然这里主要针对的是商品房预售许可证查询。

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查预售许可证查询、房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

很多市民在购买房屋时都会出现或多或少的疑问，以下的案例就是关于商品房预售许可证查询的：

张先生认购一套公寓后，预售证查询得知该公寓用地性质属商业用地。按政策规定，购买商业用地项目无法办理户籍、落户手续。张先生决定放弃购买并向开发商申请退款时，开发商置之不理。张先生遂向市房地产行政主管部门投诉。市房地产行政主管部门经查实，该项目在售楼处醒目位置已张贴商品房预售许可证查询和购房须知等公示专栏。由于张先生自身疏忽导致与开发商之间的合同纠纷，相关部门建议他与开发商进行协商，若对开发商提出的解决方案不服，建议通过司法途径解决。

同时，购买前请先了解商品房预售许可证查询上所标明的使用性质。目前许可预售的商品房项目，常见的几种使用性质如下:住宅：使用年限70年，其相关税费、水电费、物管费等按住宅用地类计收；商业：使用年限为40年，其相关税费、水电费、物管费等按商业用地类计收；办公：使用年限为50年，其相关税费、水电费、物管费等按办公用地类计收。

另外，商品房预售许可证查询以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房属违规行为。不要轻信“售后返租、受益承诺”的广告宣传一定要进行预售证查询，以免造成财产损失。

（以上回答发布于2013-06-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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