售后回租风险如何判定

1. 如何做好售后回租标的物的风险防范

作为从事售后回租业务的融资租赁公司，十分关注承租人拟出售给自己的标的物在本次出售之前是否已经设定了其他物上担保，或者是否已经出售给了其他出租人，对此，可区分不同的具体情况分别应对。
1. 如果承租人在本次售后回租之前已经以租赁物为其他债权人设定抵押
售后回租的标的物，可能是不动产（关于可适用于售后回租的不动产范围另有专文研讨），也可能是动产。
如果是不动产，由于《物权法》第一百八十七条已明确规定，其抵押权需经登记才能设立。故对不动产售后回租，只需查询不动产抵押登记薄即可了解该标的物是否已经设定抵押权。对已经设定抵押权的，显然，融资租赁公司就不应再接受其作为售后回租的标的物。
如果是动产，如机器设备、办公设备、交通运输车辆等，根据物权法第一百八十八条之规定，动产抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。故如果需要了解该标的物上是否存在有对抗效力的动产抵押权，方法与了解是否存在不动产抵押权类似，只需要查询动产抵押登记。如果是无对抗效力的抵押权，因无登记记载，故如果承租人自己不披露则出租人亦无从得知。但是，因无登记的动产抵押权无对抗效力，故在法律效果上，即便承租人在向出租人出售标的物之前已经与其他债权人签订抵押合同设立了抵押权，因该抵押权未经登记，抵押权人的权利不能对抗买受人的权利，即融资租赁公司作为买受人的权利可阻却抵押权的行使。
因此，简言之，通过查询抵押登记即可防范租赁物设定抵押的风险。

2. 商铺投资售后回租策略的风险有哪些

对开发商
1、量力而行；售后返租是一个高成本运营的销售方式，她不仅仅是你拥有一栋楼即可，这有后期的经营成本，有经营不善时的履约能力，她要求开发企业是实力与诚信的结合。如果没实力最好自己不要涉足免得到时无力回天。
2、售后返租不得零散经营；售后返租的生命线就是经营利润，一个完整的物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了它的整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。
3、对经营利润进行可行性分析；对售后返租在开始之时，开发企业对返租来源应当有一个合理的预测，其中经营项目、经营方式、经营企业、经营期限等等开发企业都应当进行合理的预测评估。
对投资者
1、了解城市规划，理性判断开发企业的实力及经营风险；一般都选择升值空间比较大的地段，可从市政规划上有所预见，早入手可降低投资成本。合理评估开发企业的开发能力及经营企业的经营能力，回报率越高越应当谨慎选择。
2、明确签约主体；销售物业的是开发企业，承租经营商是否是开发企业，承租协议与谁签订，这个很重要。
3、明确违约责任；对于开发企业不能履行返租义务时，每日的迟延违约责任，超过一定期限的投资者解除合同权利，第三方对开发企业行为的担保责任，以及违约责任的赔偿范围（如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费）等等尽可能的约定清楚
来自我爱铺网的回答

3. 什么是融资性售后回租业务

1、融资性售后回租的概念是：

是指物件的所有权人首先与租赁公司签定《买卖合同》，将物件卖给租赁公司，取得现金。然后，物件的原所有权人作为承租人，与该租赁公司签订《回租合同》，将该物件租回。承租人按《回租合同》还完全部租金，并付清物件的残值以后，重新取得物件的所有权。

《合同法》对融资租赁合同的定义是:出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。售后回租是融资租赁方式中比较特殊的一种。

2、现实事例

在生产经验过程中需要融资，比如融资100万购买原材料，但是没法从银行贷到款，怎么办呢？还找融资租赁公司。将公司的生产设备作为抵押，从融资租赁公司获得贷款，此时设备依然由我使用，但所有权发生了转移，我依然以租金的形式返还本息。这叫“融资性售后回租赁”。

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融资性售后回租模式的争议

典型的融资租赁模式是直租，此时存在三方主体，即出卖人、出租人(买受人)、承租人。但是，当融资租赁的出卖人与承租人主体同一之时，就出现了售后回租的情形。售后回租是指承租人为了实现其融资目的，将其自有物的所有权转让给出租人,再从出租人处租回的交易方式。

售后回租是出卖人与承租人同一的“非典型”融资租赁形式。但在我国的融资租赁实践中，售后回租业务却占据了相当大的比重，对部分租赁公司而言，售后回租业务占比甚至超过了80%。

售后回租合同在法律关系的性质上属于抵押贷款，而不构成融资租赁合同关系，并在此前提下，认定此类合同无效。这将给融资租赁行业经营实践中大量存在的售后回租合同的效力及租金债权的回收带来很大的法律风险。

由于在售后回租交易中，租赁物的所有权原本属于承租人，出卖人与承租人归于一体，与传统融资租赁交易的三方当事人存在一定区别，在表现形式上与抵押借款类似。抵押借款与售后回租的共性在于，均有两方当事人，物的存在为债权人提供了有效的担保。

融资性售后回租在我国的法律中相关的规定是较少的，因为这个概念是近些年才出现的。不可否认的是，融资性售后回租有一定的优势存在，但是不可避免每一种新兴事物的背后都会存在一定的风险，因此在从事这方面经营或者是签订类似性质的合同时一定要谨慎。

4. 售后回租有风险敞口吗

首先回答你，这是肯定有风险的，有借贷关系都会有风险。

金融风险 售后回租风险问题的产生是由其业务自身的特征以及内外部因素共同作用产生的。相比直租，回租更接近金融活动，具有借贷属性，所以必然摆脱不了金融风险的共性问题。国际上对金融风险通常划分为信用风险、市场风险、法律风险、操作风险。售后回租业务同样面临着这四大类风险。 信用风险、市场风险以及法律和政策风险，这些属于外部因素。融资租赁其实是将融资压力和经营风险转移到了出租人，而承租人仅仅是通过支付租金来补偿租赁公司的风险成本。当内外部经营条件发生变化或者承租人的道德风险、经营不善等都有可能导致租金不能偿还，是出租人信用风险。市场风险是融资租赁业务中最难克服的问题，因为该风险来自企业外部，具有不可控性。如对一家养鸡企业来讲，尽管自家的产品完好，也会因外部的禽流感遭受毁灭性的冲击。法律和政策因素对售后回租业务影响很大。比如，税收政策的变化几乎左右售后回租业务的发展进程。2010年国家税务总局发布《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（13号文）规定，售后回租业务中承租方出售资产的行为不属于增值税和营业税征收范围。13号文发布后，售后回租业务迅速发展壮大。但随着2013年8月财政部和国家税务总局发布《关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（37号 文）规定 ，“不管新老合同，售后回租业务的本金和租息均须全额征收增值税” ，导致出租人税负大幅增加，使国内融资租赁行业遭受到近几年来最大的冲击。好在国家税务总局2013年12月13日发布《营业税改征增值税试点 有关事项的规定》 ，替代了原“37号文”的相关规定。售后回租又重回快速发展轨道。 操作风险属于管理风险，是内部因素。租赁公司如果没有管理运营经验，缺乏专业人员，不是按照科学估值租赁物，没有设置有效的全流程风控措施，甚至通过私人关系盲目扩展业务规模。其结果会使租赁公司陷入风险泥潭不能自拔。

5. 什么叫做售后回租安全吗

最好不要买这样的房产。事后麻烦不断，是开发商忽悠人的一种把戏。往回往会出现以下答情况：一是当房产商资金紧张时，不按时给你租金。二是当房子不好往外租赁时也不好好给你租金。三是当不好出租时会找你要求解除回租协议，让你自己出租。四是当好租时又会找你，以调整业态等各种理由，再签回租协议。你如不同意，断水断电提高物业费加收运营费等各种办法收拾你。我身边好几个朋友都上当了。都烦死了。有的欠了十几万租金，打官司，你打去吧。如市场没搞起来，有的老板跑路了，有的进监狱了，有的总体转手了。告状都找不到主。成烂摊子了。有的即便搞的挺红火，也不会让你好好赚点租金，想法搜刮你，闹心。

6. 融资性售后回租业务如何进行税务处理

根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》国家税务（总局公告2010年第13号），承租方将资产出售给有资质的从事融资租赁业务的企业后，可以不用缴纳企业所得税、增值税和营业税。请问，如果承租方如果与从事融资租赁业务的企业仅仅签订《售后回租协议》，从融资租赁公司取得款项后没有向其开具销售发票，该承租方上述业务是否符合上述文件的要求不用缴纳企业所得税、增值税和营业税？
国家税务总局公告2010年第13号
）规定：“融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。” “根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。”
因此，售后回租协议不是判定实质是否为融资性售后回租业务的唯一条件，只有具备了融资性售后回租业务的实质，可以按照规定不征收增值税和营业税。另外根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，所以也不产生企业所得税纳税义务。
国家税务总局2011/01/19

7. 康业融资租赁的售后回租业务，客户需要承担很大的风险吗

康业融资租赁的售后回租业务，不仅申请方便、快速放款，并且没有任何其他的风险。

8. 售后回租的本质特征

售后租回是一种集销售和融资为一体的特殊形式，是企业筹集资金的新型方法，通常指企业将现有的资产出售给其他企业后，又随即租回的融资方式，它是常用的筹资方式之一。在售后租回交易中，承租人与出租人都具有双重身份，进行双重交易，形成资产价值和使用价值的离散现象，具体表现在以下几个方面：
（一）交易业务的双重性
售后租回交易双方具有业务上的双重身份，因而业务处理上具有重叠性。其一，资产销售方同时又是承租人，一方面企业通过销售业务实现资产销售，取得销售收入，另一方面又作为承租方向对方租入资产用于生产过程，从而实现资产价值和交换价值，具有经济业务的双重身份。其二，资产购买者同时又是出租方，企业通过购买对方单位的资产取得资产所有权，同时又作为出租方转移资产使用权，取得资产使用权转让收入，实现资产的使用价值的再循环，具有业务上的双重性，是融资产销售和资产租赁为一体的特殊交易行为。
（二）资产价值转移与实物转移相分离
在售后租回的交易过程中，出售方对资产所有权转让并不要求资产实物发生转移，因而出售方（承租方）在售后租回交易过程中可以不间断地使用资产。作为购买方即出租方，则只是取得资产的所有权，取得商品所有权上的风险与报酬，并没有在实质上掌握资产的实物，因而形成实物转移与价值转移的分离。
（三）资产形态发生转换
售后租回交易是承租人在不改变其对租赁物占用和使用的前提下，将固定资产及类似资产向流动资产转换的过程，从而增强了长期资产价值的流动性，促进了本不活跃的长期资金发生流动，提高了全部资金的使用效率。这样，一方面解决了企业流动资金困难的问题，另一方面盘活了固定资产，有效地利用现有资产，加速资金再循环，产生资本扩张效应。
（四）资产转让收益的非实时性
《企业会计准则——租赁》规定。卖主（即承租人）不得将售后租回损益确认为当期损益，而应予递延，分期计入各期损益。一般认为，资产转让收益应计入当期损益，而在售后租回交易中，资产的售价与资产的租金是相互联系的，因此，资产的转让损益在以后各会计期间予以摊销，而不作为当期损益考虑。这样做的目的是为了防止承租人利用这种交易达到人为操纵利润的目的，同时避免承租人由于租赁业务产生各期损益的波动。

9. 关于售后回租融资租赁的几个问

一、融资租赁售后回租可行吗
1、 《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 规定，承租人将其自有物出卖给出租人,再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
这从根本上认定了融资租赁售后回租是可行的。
2、《金融租赁公司管理办法》中国银监会令2014年第3号称，“本办法所称售后回租业务，是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。根据商务部《2015年中国融资租赁业发展报告》：“2014年，我国融资租赁企业新增融资额5374.1亿元，直接租赁融资额占比22.4%，售后回租融资额占比61.7%，其他租赁方式占比15.9%。”由此可见，售后回租融资已经成为我国融资租赁业务的主要部分。
二、融资租赁售后回租有哪些风险
1、承租人在租赁物上设定了权利负担
（1）承租人在售后回租之前给租赁物上设定了其他负担。
如果是不动产，由于《物权法》第一百八十七条已明确规定，其抵押权需经登记才能设立。如果是动产，如机器设备、办公设备、交通运输车辆等，根据物权法第一百八十八条之规定，动产抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。所以针对这两种情况，只要查询抵押登记即可。对于不需要登记的动产，抵押合同的效力
（2）承租人在售后回租之前已经以租赁物设定质押。
根据《物权法》二百一十二条之规定，动产质权自质押财产交付时始能设立，故承租人在售后回租之前如果设定了质权其必然要向质权人交付质物（租赁物）。因此，融资租赁公司在签订售后回租合同时，需要检查承租人出售的标的物是否仍然为承租人自己占有。
（3）承租人在售后回租之后又在租赁物上设定其他负担。
根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出租人可采取的措施有以下几种：
a 在租赁物的显著位置作出标识。
b 授权承租人将租赁物抵押给出租人并在登记机关依法办理抵押权登记。
c 在人民银行征信中心融资租赁登记公示系统办理租赁物登记。
2、融资租赁合同被认定为其他合同，如民间借贷的法律风险。
售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。区分融资租赁与一般企业之间的借贷，需要注意以下几点：
（1）租赁物是否客观真实存在。
（2）转让价格与租赁物真实价值是否合理匹配。
（3）承租人与出租人是否办理了必要的租赁物所有权转让手续（占有与约定所有权转移）。
（4）买卖合同与租赁物之间是否有对应关系等。
以上是关于“融资租赁售后回租可行吗，融资租赁售后回租有哪些风险”的介绍。融资租赁合同一般涉及金额较大，无论是出租人亦或是承租人都需要予以充分重视，最好请专业的律师参与，在项目操作的过程中把控各个法律风险要点，维护自身的最大利益。

10. 康业融资租赁的售后回租具体是怎样的融资方式，有风险吗

售后回租是目前国内外经常使用的融资方式之一，企业主可以通过暂时出售现有固定资产获得资金，再以每月租回的方式获得资金，在合同期间，所有出售的设备都可以正常使用，在整个过程中都不会影响公司的正常运营，并于租期结束后以低价买回，这样以保证资产的最终所有权。