售后返租年限完后怎么办

『壹』 商铺使用年限到了后怎么办

1、纯商铺的土地使用权期限是40年，商住综合的是50年。具体情况要看开发商取得的证件上对你楼下商铺的用途性质是怎么定义的，如果是纯商铺就是40年，综合用地是50年，如果也是规划为住宅那就是70年，不过其性质就不是商铺了。对于开发商所说的商铺年限有70年的说法购房者不可轻信，一定要查看他的土地使用权证件。
2、我国房地产行业产权证没有明晰所以造成了很多96年年之前购房或者96年左右报批的地块可以报建住宅和商铺，用地性质上并没有区分，商铺在房产证上会注明为商业用房，可以办营业执照，但使用年限没有单独注明。后来规范用地性质的划分，出让的用地就区分了住宅和商铺的性质，商铺的房产证会注明40年产权。
3、有40年产权和70年产权两种商铺。明确土地使用权和房屋所有权的区别，土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，其年限是永久的。
商铺产权到期后怎么办：
1、延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。根据规划需要，国家收回土地和地上建筑物的。对业主进行相应补偿，用类似拆迁安置的办法解决。
2、根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。产权销售是最近几年房地产业才开始兴起的一种销售方式，随着经济发展到一定程度，社会游资开始关注商铺的高额回报；或是一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，产权销售就应运而生了。
3、不动产证使用归属产权，《不动产权证书》上的“使用期限”不是房屋所有权期限，而是土地使用权和海域使用权的期限，房屋所有权本身也不存在期限的问题。一般来说，全国到目前为止还没有一个商铺的使用年限到期，所以未来要看国家以及政府的相关政策以及法规，不过按照正常流程商铺使用年限到期应该和住宅的70年产权一样，应该缴纳土地出让金来进行产权续约。
门面房的土地性质是不同于普通住宅的，他是属于商业用地，所以才会有使用年限。门面房使用年限一般是40年。如果门面房使用期限到期之后我们可以补签来延长使用时间，所以总的来说投资门面房还是有利可图的。

『贰』 商铺使用年限到期怎么办

商铺属于非住宅用地，其土地使用到期后，需要提前一年向政府申请要续期，由政府决定是否给你续期，如同意续期，那你需要重新缴纳一笔巨额土地出让金后再登记使用。如不同意，政府即可无偿收回土地，届时政府只需要赔偿你商铺的建筑成本和装饰，按现在的商品房土木建筑成本额，在800元-1000元之间，再除以折旧费，如果你的商铺面积是50方，那最多赔你5万。所以，现在买商铺，必须得考虑这个因素，在可用的剩下土地期限内能否收回成本。
《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
《城市房地产管理法》第二十二条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

『叁』 已经购买了售后包租的商铺怎么办

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”。

第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”。国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺”。“售后包租”其实是已为法律明确规定违法行为。

售后包租的风险隐患确实不能不引起投资者重视。概括如下：可能存在欺诈，开发商在所开发的商品房为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款消失；

开发商融资或变相融资后，将资金挪用，一旦项目某个环节出现问题会导致资金链断裂；项目建成后经营不善，无法达到预期的收益，没有现金兑付投资人；投资人购买的房屋位置不确定，无法办理产权证；涉及复杂的权利义务关系，引发的债权债务纠纷。

尽量不要购买包租类的产品。即便要买，也要选择有独立产权界线、独门独户的产品，如沿街的商铺，这样处置与转让起来都较方便。同时最好选择大品牌的开发商，开发商的信誉与实力、商铺所处的地理位置、商业管理品牌都是需要考虑的因素。

综合实力雄厚的开发商在后期成功进行运营的概率会相对较高，从而消费者的收益在一定程度上也能得到保证。需要看合同的具体约定，建议委托专业律师提供帮助。

(3)售后返租年限完后怎么办扩展阅读：

商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

目前外销商品房可以试行这种促销行为，但须取得市房地局同意售后包租的批准文件，并必须提供相应的担保。

参考法条：《商品房销售管理办法》第四十五条

售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

非法吸收存款

亲友间集资不违法

此次司法解释明确，构成非法集资需同时具备非法性、公开性、利诱性、社会性。

《解释》规定，违反国家金融管理法律规定，向社会公众（单位和个人）吸收资金的行为，应同时具备：未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；

通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于刑法规定中的非法吸收或者变相吸收公众存款。

售后包租可定罪

《解释》规定，如符合上述违法特征，实施以下情形之一，将以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购等方式非法吸收资金；不具有销售商品、提供服务的真实内容或不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金；

不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金；不具有募集基金的真实内容，以假借境外基金、发售虚构基金等方式非法吸收资金；

不具有销售保险的真实内容，以假冒保险公司、伪造保险单据等方式非法吸收资金的；以投资入股的、委托理财的方式、民间“会”、“社”等组织非法吸收资金等。

及时清退可免刑罚

《解释》规定，非法吸收或变相吸收公众存款的数额，以所吸收的资金全额计算。案发前后已归还的数额，可以作为量刑情节酌情考虑。非法吸收或变相吸收公众存款，主要用于正常的生产经营活动，能够及时清退所吸收资金，可免予刑事处罚；情节显著轻微的，不作为犯罪处理。

据悉，这是考虑到金融体制现状、经济发展、社会稳定等因素，以及贯彻宽严相济刑事政策。最高法刑二庭庭长裴显鼎称，认定其是否属于正常的生产经营活动，主要是看公司经营的主业是什么，融资的渠道和主要目的及资金款项的实际用途。

『肆』 商办的产权年限到期了之后怎么办

首先商办是大产权抄，有房产证，袭所以到期后有两种解决方案：

到期后续期因为成都还没有快到期的商办项目。上海和深圳是以15.6/㎡/30年续期，以一套100平的计算再续30年就1560的土地出让金所以以后续期没有问题。

下方土地如要回收：拆迁，按规定赔付。

『伍』 售后返租账务上应怎么处理

向融资公司出售资产
借：固定资产——融资性售后回租固定资产
贷：固定资产——在用固定资产
借：银行存款
未确认融资费用
贷：长期应付款支付租金
借：长期应付款
贷：银行存款
计提融资租赁资产的折旧
借：管理费用等相关科目
贷：累计折旧
分摊未确认融资费用
借：财务费用
贷：未确认融资费用期满时
借：固定资产——在用固定资产
贷：固定资产——融资性售后回租固定资产。税务处理：
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局2010年第13号公告）规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
一、增值税和营业税
根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
二、企业所得税
根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
因此，融资性售后回租业务中，承租方出售货物资产，不征收增值税。承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

『陆』 房屋使用年限到期后将如何处置

房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政版府批准的前提下，作为业主权可以继续缴纳土地出让金，而继续使用土地。房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。

『柒』 购房商铺，到返租时间了，可是却没有及时返现，怎么办

关于售后返现，似乎目前国家并无明确的法律禁止，比如标价1万每平，成交时直接优惠1千每平，或者送你一个车位，或者赠你两年物业费，等等，这都是正常的促销手段，羊毛出羊身，买房人自己估量好再下手。

售后返租、售后包租，比如买房时标价抬得高高的，然后承诺售后包租若干年，前几年租金一次性返现作为成交时的房价折让，后几年租金则承诺固定收益或者最低收益，定期返还购房者。这种情况近十年在各地市场上比比皆是，出问题的比例也很高，集中体现为承诺的后几年的租金无法兑现。

据《中国之声》近日的报道，北京一公益基金会联合湖北、广东的两家开发商推出“买房返现50%”的促销活动！

年化利率15%-20%是一个什么样的概念？它是银行理财产品（年化利率3%~5%，最高7%）的2-6倍，它把P2P网贷（年化利率6%~10%）甩出去了几条街！

购房者买房只需支付一半的房款，就能拿到房产证！20年在家舒舒服服的躺着，就能连续拿到这么高的收益！这不是做梦吧？这是做梦吗？

『捌』 淘宝过了申请售后时间怎么办

淘宝过了申请售后来时间需要源售后只能和卖家协商解决。
淘宝规定，交易成功15天内是售后服务期。在此期间售后服务入口开放，买家可以申请售后服务。售后服务期过后，售后服务入口关闭，买无法再申请售后服务。
如果买家在售后服务期后需要售后服务只能自行与卖家协商，卖家是否继续提供售后服务属于自愿行为，买家不得强行要求。

『玖』 商业地产3年返租以后怎么办

何谓“售后返租”
所谓“售后返租”，又称“售后包租”、“售后回租”或“售后承租”，是一个舶来品，起源于六七十年代的美国。八十年代在日本，九十年代以后在中国，如火如荼的售后返租使房地产市场呈现出一片“繁荣景象”，并且成为房地产市场上的一个“特殊符号”。
20世纪90年代中期，售后返租模式经香港传入内陆，很快便成为商业地产界的宠儿，在深圳、在广州、在浙江、在北京……刮起一股股商铺“返租旋风”。

租金从何而来？
返租回报所要克服的一个重要弊端是——支付给投资者的租金从何而来？
商业地产专家段宏斌认为销售型商铺所要面对的一个现实是：
1、基于利益最大化的目的，所有可售商铺应当在可以实现的基础上卖出一个最高的价格，这样就能实现最大程度上的资金回笼，实现开发商的利益最大化；
2、为了获得可实现的最高销售价格，很多开发商不惜在商铺销售阶段进行过度包装和过度承诺，在很多情况下竭泽而渔，甚至饮鸠止渴，其目的就是为了获得最高的资金回笼；
3、然而过度包装和过度承诺产生的一个严重后果，就是与招商经营工作的严重对立。很多销售型商铺承诺给到投资者的回报达到10%以上，实际上的租金收入却往往只有承诺回报的1/10，这样就会使得投资者与开发商、经营者的矛盾升级，互不信任。很多情况下开发商为了继续扮演下去，不惜拆东墙补西墙，变本加厉地饮鸠止渴，最后导致经营危机爆发从而使自己踏上了一条不归路，或者利用法律上的漏洞逃之夭夭；
4、在商铺销售阶段，开发商为了转嫁风险，转移成本压力，往往将商铺的返租回报金额加进商铺售价成本之中。如某商铺原价卖100万元，选用三年返租方式需要在三年内返还给业主租金32万元，这32万元由开发商诺支付。但是，三年内开发商实际能够获得的租金多少却是一个未知数，带有较大的不确定性，而且肯定远远低于32万元。为了转移成本压力，开发商往往将需要支付的32万元租金打进商铺的销售价格之中，即商铺的售价从100万元提升到132万元，开发商的实际所得仍然是100万元，这样就进一步提高了商铺的销售价格。

因此，道本观察认为在商铺的返租回报设计中有一个关键的因素就是经营，即商业的成功、良性经营是商业地产项目的分割销售、返租回报能否实现的根本前提。也就是说，租金决定售价，经营决定成败！

实现良好经营的必然路径
段宏斌指出在当前的中国，绝大多数销售商铺的商业地产开发商并不重视经营，也不懂得如何经营，也没有能力打造一个良好的商业经营体系。它所造成的后果是——
返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在投资者投资买铺时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。一旦回报不能保证，承诺返租的空头公司人去楼空，投资者的噩梦就此开始。
道本提出：对一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白，如果经营管理不成功，返租中断，就会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：
1、开发商保持商场的控制力至关重要。无论是部分主力商铺持有或是通过长期返租的方式持有，应该保留对整个商场的使用权进行调整和控制的权力，如主力店铺面积的控制权，如临街、主出入口商铺的控制权。
2、核心主力零售店应引进已发展成熟、具有相当知名度并适合项目的经营商作为领头羊，如万达购物广场引进沃尔玛，广州天河城引进日本吉之岛等等，形成商场经营的稳定结构，有利于商场经营的成功。
3、开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分，这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
4、商场的经营一般有3～5年的培养期，这一时期商场基本上不会盈利，而且由于价格竞争的加剧，大型零售企业的经营效益在逐渐下滑。在此情况下，商业租金收益不可能冲抵返租收益。因此，开发商一方面要致力于提升经营能力，同时也必须承担起应有的社会责任，如期支付返租金额，不断将资金和精力投入到商场的经营管理中，使商场走上良性运作的轨道，实现整个企业资金的良性循环。
5、重视商业管理公司扮演的角色，以专业的商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路。开发商可以逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。
6、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”是一个短期内无法衡量、无法计算的问题。该怎样解决？这对于开商来说是一个时间换空间的问题，随着城市商业的发展和物业的增值，这个问题也可以得到相应的解决。

对开发商而言，商铺分割销售是不得已而为之的短期行为，但是，如果不对商铺进行分割销售，又将错过项目发展的机遇。

因此，道本认为返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的一个阶段性产物，它的出现显示了中国人无穷的智慧和“有条件要上，没有条件创造条件也要上”的灵活变通能力。存在即是合理，返租回报的广泛应用决定了其生命力是现实的，随着房地产融资手段的逐渐丰富，我们期待着返租模式在中国能够获得新的认识和理解。

本文摘自段宏斌老师出版的新书《售后返租，生死经营》。他在书中从专业和商业价值的可实现方面探讨了商铺分割销售和返租回报的合理性和可操作性。