巨库家具

A. 美式外贸家具（仓储店）怎么样，好不好的默

提起家具城，北京还真的是不少。在北京这样的大都市，想买家具找家具城还真的是不用发愁，发愁的是不知道哪里买家具比较实惠。为了迎合市场需求，国外先进的仓储式销售模式被引进中国，大大小小的北京仓储家具城如雨后春笋般拔地而起。以店为仓，仓店一体的家具城，以新颖的经营模式开始吸引消费者的眼球，降低了运营成本的他们也以实惠的价格来回馈消费者，为自己赢得了良好的口碑。那么北京仓储家具城有哪些呢？北京仓储家具城网站是什么呢？看小编为大家总结一番！

3.北京仓储家具城之居库家具城

居库家具城是另一家北京仓储家具城，北京居库家具打破了中国家具市场原有的销售模式，不再租用店铺，找中间商销售家具，而是直接采用仓库直销，省去了经销商这个中间环节。“居库”即是仓库也是卖场，省去了厂商高额的租金费用，大幅度减少了市场拓展、媒体广告及管理费用，将生产成本控制到最低，才能以更优惠的价格卖个消费者。居库家具以生产商—卖场—消费者的经销模式，大大减少了家具身上的“附加价值”，居库家具把这部分让利给消费者，因此消费者当然能在居库买到既经济又实惠的家具产品。

以上介绍的北京仓储家具城，是比较有代表性的，还有很多仓储式家具城小编就不一一介绍了。想了解更多相关信息请关注这些北京仓储家具城网站，希望您能买到放心实惠的好家具。

B. 从牛街到巨库家具店怎么坐车

公交线路：838路，全程约55.6公里

1、从牛街步行约700米,到达广安门内站

2、乘坐838路,经过8站, 到达东仙坡站

3、步行约570米,到达优居库家具城

C. 大型商场放假货怎么能以假乱真

    如果说在天意、万通等小商品市场出现几件某个品牌的假货，自然不足为奇。然而，当世纪金源MALL、世都百货、燕莎奥特莱斯、硅谷电脑城这些在北京有着良好品牌形象的商场出现了假货，就让人难以接受：现在的商场怎么了？无假不成市？业内人士认为，大商场惊现假货折射出商业地产项目招商中的种种困局。
当商业地产仍以放量之势在北京不断出现之时，曾经创下良好品牌形象的大商场纷纷陷入了“假货门”的困扰之中。近期，世纪金源MALL、世都百货、燕莎奥特莱斯、硅谷电脑城这些在北京市民中形象颇佳的大卖场频现假货，引起业界震动。
业内人士认为，如果在万通、天意等小商品市场出现假货，人们根本不去关注，但大商场的影响力足以让人们失去对商业地产项目的信心。大商场里的假货事件追根溯源在于商业地产招商模式的变异，导致项目运营商对旗下摊位控制力的丧失，折射出商业项目招商的困窘局面。
困局一 模式错位
地产商盖房子的无目的性、无规划性，可能直接导致其后期运营模式的错位。
世纪金源位于西四环附近，据一位知情人透露，当初盖这一茬房子，申报的是房产项目，后来建成后改成了商业。对于到底如何做这个商业项目，也经过了很多次变化，最后定位为“SHOPPINGMALL”。然而，这个“SHOPPINGMALL”又与国际上通称的“MALL”根本是两码事儿。
东方新天地的设计师伟安设计公司执行董事顾宜桦表示，在美国，SHOPPING MALL是穷人购物的地方，大超市、大药店均能在MALL里面找到。但是世纪金源却做成了一个高端的MALL，这主要是开发商为了回笼资金，不愿做长线投资。据了解，世纪金源的开发商把这个MALL主要分割成几块，卖给了几个大户，包括居然之家、燕莎、贵友等。“他们经营什么有自主权，我们管不着。”金源MALL一位负责人对于查出假货显得理直气壮。
燕莎奥特莱斯项目原址当初建成的时候做的是家居，由于经营不善而关门，被燕莎接手做成了名品折扣店。实际上，像世都百货、硅谷电脑城当初开发的时候也并没有什么定位，后来商业地产的运作者“摸着石子过河”，才渐渐形成了自己的商业定位。
“商业地产往往是住宅项目的配套项目，缺乏前期的统一规划，导致了后期运作的困难。”五合国际主设计师刘力称。
困局二 无序招商
商业地产项目的招商招术目前已经成为业内不是秘密的秘密。由于沿袭了地产商的开发思路，运营商急于回笼资金，因此只要能把项目卖出去，具体经营什么根本就鞭长莫及。
据中国商业文化研究会常务副秘书长郭志军教授介绍，去年全国闲置的商业地产达200多万平方米，北京就达20多万平方米。由于项目的同质化，经营模式大同小异，导致了不同项目争抢同一个商户的现象，招进来的商户自然就良莠不齐了。更有甚者，有的项目根本就招不上来。据他介绍，他居住的亦庄生活区旁边的一条街，早就定位为商业街，开业时间从去年“五一”推到“十一”、春节，又推到今年“五一”，现在又推到“十一”了，一推再推，还是没有任何开业的迹象。“为什么？因为根本招不上商来。”
郭志军把招商困难的主要原因归结为同一个业态集中度太密了，造成过度竞争。为了吸引厂商入驻，一些商业地产项目便“想尽了邪门歪道”，如卖产权、炒概念、找托儿等，一些厂商受骗了，交了钱入驻了，为把本儿捞回来，弄点假货来赚点超额利润也就不足为奇了。
困局三 定位缺失
蒋宅口的巨库、亚运村的第五大道、西单的77街，均是近期运营失败的商业地产项目的典范。业内人士认为，定位的缺失是导致招商失败的重要原因，光靠概念炒作的运营模式根本无法支撑项目的持续发展。
以巨库为例，从其前身嘉信长城小商品市场开始就是一个定位缺失的典型例证。嘉信长城定位于小商品，号称要打造“北城的万通”。但是当人们满怀信心地走进卖场时，才发现首先是货品不全，在万通能买到的东西在这里好多买不到，其次是价格太贵，与万通相比根本没有竞争力。嘉信长城在很短的时间内寿终正寝，巨库便以“首个青春体验式卖场”的概念卖起了产权式商铺。但是，项目包装商一厢情愿的承诺直接受制于购买商铺的商户，这些商户由于花钱买了产权，而且价格相当昂贵，为急于翻本，不仅经营项目自行其是，破坏了整体格局，而且产品价格定得奇高，使消费者不可能成为回头客。
定位的缺失同样显现出运营商的急功近利。在他们看来，把项目包装好，再卖出去，就大功告成，而后续的管理，交给管理公司去做吧。管理公司也是做一天和尚撞一天钟，今天商户给管理费我就管，明天收不到钱了就溜之大吉。经常会出现商户讨要租金而找不到主人的情况，也就不足为怪了。
近期，地安门商场削层改造成一个旅游商场的新闻很轰动，此前，这个位于北京中心区域的老商场曾被改成小商品市场，郭志军认为，这种改造的失败原因在于它“定位一开始就错了”。他说，小商品的消费对象是年轻人，但地安门一带的消费群只有老头儿老太太，而位于中心区的交通不便直接限制了周边以外的消费群。“商业地产项目要成功，定位是首位的。为谁服务，到底如何服务，必须先弄明白，否则肯定失败。”郭志军称。
困局四 控制力丧失
中国商业地产联盟秘书长王永平认为，目前的商业地产运营模式主要有三种，无论哪一种，运营方都可能对具体的摊位失去控制力。一种是“商业＋地产”模式，开发商不关心物业是否卖掉，造成控制权旁落；第二种是把商业当做地产，比如有的大商场当起了二房东，谁给扣率高就和谁合作，也容易失控；三是把地产当商业，把物业可持续经营，但管理方重视不够，做甩手掌柜，从而丧失对市场的判断力。
王永平表示，目前很多商场的老总根本不做市场调研，不参加品牌定货会，不巡视卖场，对竞争对手、产品和顾客都不了解，因此造成对品牌控制力的丧失。“肯德基的老板到全世界的任何地方，都要选一家店以顾客身份去了解它的服务，我们的老板在这一点上根本就做不到，具体事情都是部门经理在做，对商场的整体管理和控制力就不可能很强，出现假货当然在所难免。”

商报记者 吴厚斌

最新动向

商业地产项目
变通招商

一些最新入市的商业地产项目开始吸取将产权完全出售而失去控制权的教训，在招商中施出了一些变通的招数。
国瑞城：只租不售
今年5月刚刚以板楼作为试金石开盘的崇文门商圈最大的商业项目国瑞城拥有商业地产面积达12万平方米。国瑞城营运总监陈南苹公开表示，这些商业项目将只租不售。
据陈南苹介绍，之所以采取“只租不售”的方式，是为了避免分割产权导致运营商对整体运营权的旁落。按照国瑞城的规划，即使要“售”，也要售给一些国际性的大企业，如麦德龙等商业巨子。
华侨城：统一规划
将于本月正式开街的华侨城商业街将建成一条营业面积6万平方米的意大利商业街，北京华侨城营销部经理李晨透露，他们将保持商业街的统一性和完整性，由他们自己进行统一规划。
如何进行统一规划？李晨表示，他们在设计中要将商业街和住宅联系在一起，这样既服务于整个社区，又可以由开发商自己控制业态。
中关村e世界：掌握主体
今年初开始招商的中关村e世界为避免中关村科贸城卖产权而影响整体布局的教训，采取了一种“局部变卖，掌握主体”的销售模式。
据中关村e世界招商部的胡雪介绍，他们对三层的配件、耗材、视听卖场和四层的DIY卖场进行产权分割后出售，而对于二层的主要品牌摊位只卖使用权，一层的品牌展示位则根本就只租不卖。
 
事件回放
假冒伪劣奇袭知名大商场

世都百货：假冒“BOSS”现形
不久前，一向自诩“无假冒商场”的北京顶级高端商场—位于王府井、号称专卖名牌的世都百货在一个品牌的跟踪打假中，假冒“BOSS”服饰现出了原形。
据“BOSS”商标持有人介绍，在他们的拉网调查中，发现世都百货的“欧洲名品”专区里，赫然有一个“BOSS”服饰专柜。“这个专柜未经许可授权，属于擅自销售‘BOSS’及‘HUGO BOSS’服饰产品。”调查人员称。据负责这个专柜的张姓负责人介绍，他们销售的商品来自香港盈彩公司，从广州进货，再运到北京销售的，但是张某无法提供商品供销单据、商标注册证使用许可合同等手续。而当工商人员正式介入时，这位负责人竟上演了一场“失踪”闹剧，使工商部门开出的10万元罚单也无人买单，只得没收、销毁假冒服饰318件，以张某先前缴纳的抵押金人民币3万元冲抵罚款。
金源MALL：真假Levi’s混着卖
号称中国乃至亚洲最大SHOPPING MALL的世纪金源购物中心上周也遭遇假货袭击，价值10万元的假冒美国著名品牌Levi’s的牛仔裤、T恤衫、皮带被查出。
据Levi’s商标售权许可商美国利惠公司有关人士介绍，位于世纪金源的Levi’s品牌服装店由北京金高比服装服饰有限公司经营，金高比公司宣称他们销售的Levi’s品牌全部进口，是世界名牌服饰，其中牛仔裤标价1200元，打完折后售价500元左右。然而，美国利惠公司则表示，他们根本没有给金高比公司授权，而金高比公司在销售时，采取以假乱真的手段，将假冒Levi’s服装是与Levi’s真品摆放在一起，让人真假难辨，诱使消费者出高价买假货。
硅谷电脑城：假冒LG机箱搭车销售
上周，海淀工商分局商标科在中关村硅谷电脑城查获假冒LG电脑机箱134个，据LG商标权利人对这些商品进行鉴定，认定其全部为侵权商品。
据了解，LG品牌在中国影响力比较大，因此一些造假分子便采取“搭顺风车”方式，销售假冒LG品牌产品。这些侵权商品主要生产于广东，外包装箱一般没有厂名和厂址，做工粗糙，且其型号和款式多是LG厂商从未生产过的。

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国外古典家具五巨头进京打假
在京设立千万元打假基金

正当北京多家百货商场曝出假货新闻的当口，家居建材卖场也开始了打假攻略。上周，来自西班牙和意大利5家顶级家具企业的7位老总，受50家欧美顶级家具制造商之托跨洋进京打假，在达芬奇洋家具超市举办欧洲古典家具现场鉴别会，让消费者学会鉴别真伪。
据了解，在经过市场调查后，发现仿制欧美古典家具牟取暴利的假洋家具已占据了市场相当比例，这50家国外家具制造商将专门设立1000万元专项打假基金，并表示要追究仿这些企业外观专利的假洋家具生产商的法律责任。
据这7位老总在对北京家具市场进行的调查，在某商场内，仿制意大利CITTERIO品牌的假家具的经销商，面对该品牌的老总，愣说就是原装货，在要求查看原产地证明、装箱地点时，他才表示是仿制生产的。西班牙MOVI品牌的老总看到自己厂家的一套价值168万元的组合家具在这里标价120万元，经销商称他们的进货渠道与达芬奇那些专卖店不一样，所以要比原价低出20％多。经过调查，他们发现号称进口家具的销售中，国外真品品牌家具销量尚不足30％。这意味着，70％的市场都拱手让给了仿造家具和假洋家具。一些仿制家具和用国外生产线生产的家具按原装进口家具卖；国产家具只要到海关进出一次，搞个“出国一日游”，弄到报关单就摇身一变成为“进口家具”。
让这些国外家具商愤怒的是，假洋家具成本不到真洋家具的百分之二三十，但售价却为原装进口家具的百分之七八十，并且声称达芬奇等进口家具专卖店的价格高。“他们缺乏起码的诚信，就为了牟取暴利而让消费者上当受骗。”一位老总说，最可怕的，还是假货对真货名誉上造成的冲击，假货不仅制作粗糙，设计品位上也与真正的欧式古典家具差距很大。
为打假，5家企业的7名老总把1000万元的支票交到达芬奇超市负责人王虹霞手里，这是50多家国外家具制造企业共同出资在北京设立的打假基金。打假基金将由达芬奇超市作为打假费用，并代表这些家具厂出面，负责在北京地区的具体打假活动。无论他们的家具在北京哪个市场出现仿冒和欺骗消费者的行为，达芬奇都有权动用这笔基金打假，替外国厂商保护知识产权。

D. 居库家具的质量有没有保障

还可以吧，性价比较高得。

E. 请问居库家具城现在开门吗

明天是初六，所有商家会开业的

F. 居库家具城在哪里家具怎么样

库家具城在北京市丰台区葆台路188号居库家具卖场
地铁在五棵松站换乘913、967小葆台下车或是地铁大葆台站向西500米即到

G. 建筑招投标文件中的设计顾问服务计划书怎么写

房地产投资顾问有限公司一， 企业框架二， 业务范围三， 人员结构四， 年度计划五， 工作流程一 企业框架 1, 市场扩展部工作职责 市场扩展部负责北京及外地一手楼盘 商业项目 半成品楼盘 工业项目 商品房土地 商业土地 工业土地 度假村项目 经营不善的商场及超市做市场调查并与政府和开发公司建立长期的合作和负责项目洽谈及代理工作。（见项目代理方案） 2，项目策划部工作职责 项目策划部负责公司企划工作和由市场部所代理及收集的项目信息进行评估及做出代理及收购方案负责把项目从新包装完后从新推向市场。（见项目包装方案及营销方案）3，外商投资部工作职责 外商投资部负责北京外商投资企业投资及服务如大型企业选址酒店选址外商投资公司的投资工作及与外商建立合作关系并形成会员至服务。（见外商投资方案）4，商业地产部工作职责 商业地产部负责北京商业市场研究做专业的商业地产投资顾问做商业项目包租工作大型商业项目招商工作。（见项目招商方案）5，广告推广部工作职责 广告推广部负责以代理的项目及公司文化推广工作。6，项目销售部工作职责 项目销售部负责商业项目招商和楼盘销售工作二 业务范围1， 房地产项目开发2， 商业地产运营3， 一级楼盘代理4， 房地产投资顾问5， 外商投资服务三 人员结构1， 市场扩展部市场扩展部2人 至少从事过两年房地产楼盘代理及商业地产销售工作能掌握房地产投资及开发经验。2， 项目策划部项目策划部1人 执行过至少3个以上营销个案对北京房产消费市场具有准确的认识和把握具备相当的市场剖析能力及市场机会捕捉能力具备相应的传媒经验。3， 外商投资部外商投资部1人懂得工业地产招商工作与北京外商投资部门有关系的了解北京商场超市运营及经济从事过外商投资工作的。4， 商业地产部商业地产部1人具备3年以上商业销售经验其中三年现场管理经验成功销售过大型商业项目熟悉有关政策法规熟悉商业运营各个环节具备实战性的培训能力。5， 广告推广部广告推广部1人执行过至少3个以上成功项目的包装推广具备丰富的中高档项目品牌管理经验具备相当的创意能力及品牌意识。对传媒通道具有较独到的认识。6， 项目销售部项目销售部（根据项目情况定）四 年度计划1， 市场分析一 房地产开发市场分析二 商业房地产市场分析北京商铺投资市场风风火火。从朝外“老番街”开盘投资人凌晨3点排队等候，到回龙观底商销售的无声无息结案，所有一切都预示着商铺投资的春天即将来临。年底，中关村科贸中心点燃商铺投资“冬天里的一把火”，温州投资人将IT市场类产权式商铺价格炒到7万多元；“东拍建外SOHO，西拍左岸公社”更是火上浇油。对于众多开发商而言，以前卖商铺是把银子卖成了铁的价钱，现如今总想把铜卖成金子价格，于是，以前很少看到的商铺广告在今年一直是楼市的重点。而对于那些饱受银行数次降息和股市低迷影响的投资人而言，也突然发现商铺是一个新的高回报投资领域。媒体也以少有的热情“煽风点火”，将北京的商铺投资推向一个新阶段。 商铺投资热的背景 从市场表面反映出的情况看，商铺投资热潮是由于投资的高回报决定的。如果作为一种经济现象分析主要有以下几个方面的原因：一,是中国经济持续稳定的快速发展。只有经济发展了，老百姓手里有钱了，才能产生大量的消费，并促使商业的繁荣。而商业零售市场的良好表现直接决定了市场对商业用房的大量需求；二,是老百姓目前手里1万亿的存款与投资渠道少的矛盾。对中国的老百姓来说，股票等投资渠道也就是改革开放以来才出现的，而“一铺养三代”的观念却是根深蒂固的；三,是股票等投资市场的长时间低迷以及银行的连续8次降息，使大量资金寻找投资出口；四,是旧城区大规模改造以及城市化进程的加快，一方面导致了传统商业区老的商铺的消失，另一方面引发了因新居住区诞生而配套商业网点滞后形成的供求关系的矛盾，这两方面直接形成了对商业用房的大量租赁需求；五,是产业结构的调整。第三产业的飞速发展促使商铺需求增加。众多的国际商业巨头入驻北京，如沃尔马、百安居、欧培德、易初莲花等等，大量的国内零售服务企业在北京跑马圈地，由此不难看出市场对商业用房的巨大需求量。 商铺投资的目的有二：一,是用以出租或转手出售赚取收益；二是作为资金保值并升值的手段。我们可在此基础上审视商铺的投资方向。按照国际通用分类，商铺包括：邻里型购物中心、社区型购物中心、地区型购物中心、超级地区型购物中心、专卖购物中心（专业店如国美电器）、主题购物中心、直销（Outlet）中心、独立式商店等八类。对于这些分类，由于从词汇上理解有一些难度，我们可“翻译”过来并与国内商业接轨，将北京市商铺分为以下几类：市级商业中心、地区级商业中心、社区性商业中心、专业市场、特色商业街和底商。 北京市的市级商业中心在前门商业区、王府井商业区和西单商业区基础上，又规划了包括CBD、中关村、马甸、公主坟和木樨园等五个商业中心。市级商业区商业规模大，业态、业种的复合度高，其商圈半径辐射7-8公里甚至全市。所以商铺租售相对容易、投资回报率高，但是价格也高，就好比股票市场上绩优大盘股，如果打算有长期稳定的回报，可以选择此类商铺。 地区级商业中心为区域服务，如方庄、望京等。社区性商业中心最典型如天通苑、世纪城。在地区级和社区性商业区投资商铺，其主要特点价格相对不太高、商铺的经营比较稳定，投资时选择好商铺的具体位置很关键，因为在商业区内商铺销售时之间的价格差异不大，但是不同位置的租金差别非常大，如果选择的商铺位置好，就如同在股票市场上骑上了“黑马”。 北京的专业市场很多，服装类的如阜外的万通、雅宝路的天涯大厦、新推出的蒋宅口的“巨库”；IT类的如中关村的科贸中心、鼎好电子商城；家居类的如碧溪家具广场等等。市场类商铺最大的特点是单个商铺面积小，不超过10㎡，单价高、不能独立经营需要商业托管或自营。该类型的商铺是高风险、高回报投资。但一般而言，真正的好商铺很难轮到普通投资人，如在北京好区域的服装商铺基本让温州人抢了，而且都是“业内”人士运作。虽然早期的万通是市场类产权式商铺投资的典范，但是西单某服装商铺项目使投资人“腰斩”，3000多万的商铺拍卖1300万流拍也是血淋淋的事实。特色商业街往往是后期营造的商业街，一开始投资人的投资目的不一定很清楚，只不过由于政府和商家的行为形成特色商业街，如东直门鬼街、方庄食街、马莲道茶叶街，等等。 目前北京最多的商铺就是底商，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的概念，商业区的临街商铺也是底商，而普通住宅下的商铺也是底商，底商是房地产开发概念，而不是商业分类。底商分两类：办公楼底商(数码大厦、银科大厦等)和住宅底商(珠江帝景、回龙观经济适用房)。从某种程度上看底商价值评估是最简单同时也是最困难的，说其简单，是因为只要选择处于商圈核心区域的底商并注意聚客点、人流动向等技术要素其价值肯定大于非商圈区域的商铺，对于这一点，现代城底商就有很好的说明，现代城底商自运营2年来，为什么面向长安街的北面商铺空置率高且商户关门的多，而南面空置率低商户关门的也很少，因为南面一侧面向社区形成了小型商圈。三 新楼盘代理市场分析日前，北京几大主流代理行如世邦魏理仕、戴德梁行、中原地产、伟业顾问等纷纷发布了其一年一度的北京楼市年度总结和来年预测报告，这些报告有的长达几十页，但在对2006年北京住宅价格涨跌的预测上，他们均做出了“看涨”的基本判断。世邦魏理仕需求旺盛，四环内新增住宅较少12月8日，全球最大的房地产服务机构之一的世邦魏理仕公布其《2005年北京房地产市场回顾和2006年市场展望》报告，预测2006年北京住宅销售价格总体上将保持上升态势。世邦魏理仕认为，2005年，北京市住宅销售市场进入调整阶段，价格上涨趋势明显。但不同区域、不同档次的住宅涨幅有明显区别，东城、西城、朝阳、海淀、崇文、宣武城六区的住宅涨幅较大，尤其是四环以内的住宅。进入2006年，受土地供应的影响，预计新增住宅供应不会出现大幅度增长。上述城六区四环以内的新增住宅供应将较少，新的住宅楼盘将主要集中于丰台、通州、昌平等新兴城乡结合地区。另外，朝阳区双井、劲松地区，东四五环区域也将会是大规模新盘比较集中的地区。中原地产城八区新盘将成主角，价格增幅仍大12月初，北京最大的房地产代理公司之一中原地产也公布了其《2005年北京市房地产市场回顾与展望》报告，预测2006年北京住宅的销售价格将继续上升，但增幅会继续放缓。该报告显示，北京市近三年住宅市场的价格增幅较大，2004年北京普通住宅期房均价为6122元/平方米，较2003年增长5%；2005年1－10月，北京普通住宅期房价格为6860元/平米，比2004年同期增长18.6%.可见，2005年虽然实行了宏观调控，但住宅销售价格较往年相比增长幅度依然很大。此外，今年上市的项目大部分是“8·31”之前批准的土地，而“8·31”之后补交土地出让金而过关的大批土地还没有上市。在这些过关地块中，住宅用地占绝大部分，规划建筑面积占比达到75%，其中，八大城区内的又占近80%.且位于朝阳、宣武、崇文、海淀、西城、东城这几个传统高房价区域的土地的规划建筑面积占比约70%.在2006年，住宅市场上销售的楼盘将以这些项目为主。“这样的土地供应结构无疑将导致明年北京住宅销售价格继续上涨。”该报告这样表述。伟业顾问供不应求，明年新房价格涨幅超20%12月16日，北京另一家规模较大的代理行伟业顾问首次联合在北京二手房代理市场拥有较高份额的我爱我家，共同发布《北京房地产市场预测报告》。报告称，2006年北京新房总体价格上涨不会低于2005年的涨幅，即在20%以上。伟业顾问认为，从近几年北京新房市场的供求对比来看，2003年新房上市2354.6万平米，2004年2665.1万平米，2005年预计为2200万平米；而2003年新房成交规模为2507.4万平米，2004年为3182.7万平米，2005年预计为3300万平米。可以看出，新增供应一直低于成交规模。“这是造成北京房地产市场供不应求的最主要原因，并由此导致新房市场供不应求，价格攀升。”该报告预测，受供应结构、刚性成本及装修升级等诸多因素的影响，明年北京新房总体价格不会低于2005年的涨幅，即在20%以上。戴德梁行供求不会大变化，房价将保持稳定知名房地产代理行戴德梁行日前在其《北京住宅市场2005年简要总结及2006年前瞻》的报告中表示：左右当前房价的最主要因素仍要归结到最基本的供求关系上。今年10月份以来，根据北京市房地产交易管理网上公示的信息，每日的商品住宅销售成交量呈现逐步回暖势头，近一个月来的平均日成交量约600套左右，较7、8月份每日350套左右的成交量已有了很大的提升。由于中央政府不会贸然再度推出重大政策，因此预计目前逐渐企稳的商品住宅交易量的趋势将延续至明年。据国务院经济信息中心发布的数据，购买了北京市商品住宅的40%的购房者并非本地居民，这说明了市场上有强大购买力。此外，由于2008“奥运年”在即，市区范围内将不再批准新的项目动工，“因此北京的房价也可以得到相当程度的支撑”。2006年，东部区域仍是北京供应量最大的区域。根据北京市土地整理储备中心的数据，2005年1至10月，朝阳区土地供应面积居全市首位，海淀和通州供应量并列排在第二位，其后为丰台、密云、东城、崇文。因此，从地理区划上看，2006年商品房供应量最大的区域仍然是由朝阳、通州、东城和崇文（部分）四个区共同支撑的东部地区。伟业顾问认为，东部区域地域广阔，四环内有北京最高档的商务及居住板块，而四环外则生活配套不足、区位总体房价水平较低，然而在目前并不成熟的区域里，随着城市的不断建设，发展商有可能跳出现状，做出面向全国乃至国际客户的高端定位产品，使得楼盘的价格大大高于该区域的历史水平。因此该机构预测，2006年该区域将会出现大大超出局部市场普遍认同价格的若干楼盘，可称之为“星河湾现象”，从而带动区域整体房价提升。西南三四环 量价双升大盘提升区域价值，2006年发力伟业顾问认为，北京西南三环和西南四环之间区域一直具有交通条件便利的优势，随着前区域基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的改变，该区域明年将出现量价双升的态势。西南三环、西南四环被京石、京开两条高速路所夹，历史原因造成这一区域人口密度相对较低，房价相对便宜，区域认可度也不高。但近年来，该区域受到万年花城等几个品质较高的大盘项目影响，西南区域开始受到外界关注。其良好的交通条件、自然环境和日益完善的生活配套，对金融街、长安街沿线的有车上班族构成了较大吸引力。由于该区域供应量与价格的起点均比较低，所以这一区域在2006年有望形成供应量和价格方面的后发优势，出现量价双升。据记者了解，目前万年花城的均价已在5600元/平米左右。奥运村市政拉助房价目前楼盘单价5300－8000多元，房价将再攀升中原地产在报告中预测，奥运村区域、北五环至北六环将成为明年的热点区域。该机构认为，亚奥区域自然条件优越，交通便捷，是京城传统的上风上水之处。奥运会的临近，赛场及周边基础设施的加快建设，使得亚奥区域再次成为全北京关注的热点。而按照伟业顾问的预测，奥运村及其周边区域的新增供应十分有限。记者了解到，目前亚奥区域北五环外的住宅多数在5300元－8000多元/平米，售价最高的是世茂奥临花园，起价12000元/平米。“在奥运场馆、国家森林公园以及交通配套设施建设逐步完成的带动下，该区域的房价在2006年还会继续攀升，并且后劲十足。”伟业顾问相关人士这样表示。中关村房以稀为贵商务区发展促使自住及投资需求劲增，供需严重失衡2006年，中关村周边区域的住宅价格将会由于供应的严重稀缺而继续提升。中关村是北京市重点发展的三大商务区之一，核心区以及周边地区聚集着越来越多的科研机构、高校和创新企业的各层面购房需求，其独一无二的学区优势也吸引着大量的外地购房客户，同时逐渐显现出来的国际化趋势还使其成为全市投资回报率最好的区域之一。然而由于政策等多方面原因，中关村区域的居住型物业供应一直受到限制，这种严重的供需不匹配是构成2006年房价持续增长的最主要因素。2， 运营战略我们要成为服务于房地产开发商与购房者之间的专业房地产流通商。成为房地产开发商市场分析、专业的投资顾问。成为投资者选房购房投资的专业机构。对北京及全国地产业的深入了解，建立了一套专业、全面、高效的全程服务六大系统。我们提供给开发商的不仅仅是市场的简单业务合作，而更注重与开发商和广大消费者建立长远的发展同盟，我们要建立十几个职能部门和项目组、建立上百个战略合作伙伴以及数万名业主彼此之间相互支持、相互服务，共同发展，形成一个庞大的合作体系、拓展体系和服务体系。做出商业坚持开发、持有、管理、运营四位一体的商业模式，以统一招商、自主经营、集中管理、统筹业态的运营模式，通过整合国内外顶尖商业管理机构、金融机构、地产公司及行业协会及政府管理机构等资源，形成本公司商业独有的核心竞争优势，打造出商业的科技产品，再造国际商业项目。市场研究体系：市场研究分析、产品定位设计、项目规划设计、园林概念设计策划推广体系：项目营销策划、市场推广战略、形象包装与执行、品牌整合推广、广告创意及设计、媒介资源整合、危机公关销售管理体系：销售培训、销售执行、销售控制外商投资体系：外商企业选址、外商投资服务、商业管理体系：商业项目策划、商业项目代理、包租管理投资顾问体系：资金运作咨询、项目可行性分析、代办前期开发手续、房地产政策咨询 3， 年度目标2006年1月--------2006年12月30号目标计划任务一手楼盘代理5万平方米 每平方米销售价 均价为 5000元 代理费安总销售额%2佣金年销售30000㎡×5000元|㎡=150000000元×%2=3000000元大型商业包租3万平方米 每平方米包租价1.8元㎡----2.8元㎡ （持有长期经营）代理商业项目5万平方米 （租-------售）（租金2.5元㎡----5元㎡售价18000元㎡----30000元㎡）销售安总销售额%1 出租1月租金 （佣金）50000㎡×18000元㎡=900000000元×%1=9000000元代理独栋项目2万平方米 （租-------售）（租金1.8元㎡----3元㎡售价6800元㎡------12000元㎡）销售安总销售额%1出租1月租金 （佣金）20000㎡×6800元㎡=136000000元×%1=1360000元合计300000元+9000000元+1360000元=13360000元 五 工作流程图 新盘代理流程

项目市场分析

、本部分将在对城市房地产市场总体情况及相关政策把握的基础上，重点针对项目进行专门市场供给、需求及影响因素的研究，为发展商把握宏观市场及项目发展提供依据。
1 、城市宏观经济形势分析
2 、城市房地产市场总体分析
3 、项目所在区域的房地产市场现状
4 、相关竞争区域市场供应调查与分析
5 、消费者需求调查及分析
项目定位及产品策划

首先我公司在认真做好以上分析的基础上，深入研究贵公司项目地块特征，并结合发展商的发展战略，为发展商项目做出市场定位（高、中、低档）；
其次由建筑设计所的技术顾问协助我公司进行产品策划，努力提高项目的性价比。在这个阶段我公司将会对多种产品方案按照市场需求制定出开发进度计划（季度），并按照开发进度计划进行项目的投资估算和预计销售现金流回款测算，经过反复测算最终取得销售计划、资金使用计划和开发进度计划的三者最佳配置，从而保证开发商在项目开发过程中启动资金最少、资金占用最少、年利润率最高、投资回收期最短。
再次，通过对以上两方面的综合分析为项目做出精确的产品定位（项目总平面布局建议、景观特色建议、单体设计建议、主力户型面积及功能分区建议、配套设施建议）。 其后将根据项目进展情况，协助开发商进行项目的总图规划、单体设计、园林设计以及户型方案设计，参与各个阶段的方案论证会，提出相关意见，使开发商在产品开发的过程中始终以市场为主导，开发出符合消费者市场需求的产品。

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