公有住房售後維修管理暫行辦法

A. 公共維修基金使用管理辦法的管理辦法

第一條為加強住宅共用部位、共用設施設備維修基金的管理，保障住宅正常的維修、使用，根據建設部、財政部《關於印發(住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法)的通知》[建住房(1998)213號]及市房地局、市房改辦、市財政局《關於歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》[京房地物字(1999)第1088號]的規定，制定本辦法。
第二條本市行政區域內按市房地局、市房改辦、市財政局《關於歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》及其他規定歸集的住宅公共維修基金的使用和管理，均適用本辦法。
第三條市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)負責指導、協調公共維修基金的使用管理工作。
市財政局負責公共維修基金使用管理的監督工作。
維修基金管理依「專戶存儲，專款專用，按幢設賬，核算到戶」的原則進行管理。
第四條維修基金專項用於住宅共用部位共用設施設備保修期滿後的維修工程。
本辦法所稱住宅共用部位共用設施設備是指住宅樓房內或物業管理區域內屬全體產權人或部分產權人共同所有且使用的房屋的有關部位及設施設備。共用部位共用設施的項目應依照本市住宅公司建築面積分攤原則在《物業管理公約》約定。沒有約定的，參照本辦法附件一執行。
住宅共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。維修工程的具體范圍以市國土房管局及其他部門頒布的規范為准。
第五條物業管理委員會(以下簡稱「管委會」)成立後，由管委會代表物業管理區域內的全體產權人向市國土房管局指定的銀行開立賬戶存儲。管委會申請開戶時，應填寫《物業管理委員會維修基金開戶申請表》(見附件二)，並提交下列材料。
1、開戶申請書；2、管委會成立的批准文件；3、產權人分戶清冊；4、管委會主任私章和管委會的印鑒；5、物業管理服務委託合同。
管委會委託物業管理企業辦理開戶手續時，還應提交書面委託書。
第六條管委會成立前(即維修基金代管期間)，維修基金原則上不得使用。確需使用的，應按照下列程序辦理：
1、物業管理企業應委託經市國土房管局認可的專業中介機構對維修工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算。2、經中介機構認定後，物業管理企業方可進行維修工程。3、維修工程結束後，中介機構應進行驗收，驗收合格的應出具證明，不合格的，應要求返工。4、物業管理企業持維修工程結算發票及中介機構出具的證明到代管單位申請支取維修基金。
第七條管委會成立後，物業管理企業應在每年年初制定房屋及小區公共設施維修(包括大修、中修、更新、改造)計劃及經費預算，報管委會批准後執行。維修項目完成後，物業管理企業持管委會批準的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續；管委會應根據竣工決算進行維修基金的具體分攤，並計入各產權人明細戶中。
凡有下列情況之一的，除經管委會同意外，還應報區縣國土房管局備案：1、一次支取維修基金10萬元以上50萬元以下的。2、一年內支取兩次維修基金的。
凡有下列情況之一的，管委會應召開業主大會作出支出決議後，報區縣國土房管局備案：1、一次支出維修基金50萬元以上的。2、一年內支取維修基金三次及三次以上的。3、一年內支取維修基金數額占維修基金總額30%以上的。
物業管理企業到銀行支取費用時，必須憑管委會印章和區縣國土房管局備案證明。
第八條住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，由責任人承擔費用，不得使用維修基金。
無法確定責任人的，按照受益人原則分攤。
1、物業管理區域內住宅樓房外的共用設施的維修工程，除由專業管理部門維護管理的部分外；其餘部分的維修費用由全體產權人按建築面積比例分攤。
2、住宅樓房內的共用部位共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建築面積的比例分攤。
3、一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬於一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建築面積的比例分攤；在一棟住宅內，專屬於一層住宅內全體產權人使用的設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有的建築面積的比例分攤。
開發企業應根據以上原則依其尚未售出的房屋面積佔全部房屋面積的比例，承擔維修費用。
第九條如一幢樓房的維修基金經使用後，不足首次歸集額的10%時，管委會應提議續籌。續籌標准及辦法由管委會決定。續籌金額一般應由產權人按所擁有的建築面積分攤。續籌基金匯總後應及時交存到代管單位，計入管委會賬戶和產權人明細戶。
利用產權人共有部位共有設施設備進行經營活動的凈收益，應存入維修基金專戶，分攤後計入物業管理區域內的產權人明細戶，用於物業管理區域內共用設施的維修工程。
第十條管委會合並、分立或撤消時，應憑區縣國土房管局批准證明及產權人明細戶清單，到代管單位辦理合並、分立或撤消管委會賬戶手續。
產權人變更時，維修基金產權應同時變更。原產權人或變更後的產權人應持轉讓合同及雙方身份證明到管委會登記變更，並由管委會到代管單位辦理產權人明細戶更名手續。維修基金由轉讓雙方按明細戶內的賬面余額進行結算。
產權人因拆遷或其他原因造成原住宅滅失的，可辦理銷戶手續。經管委會出具證明後，到代管單位按維修基金明細戶賬面余額提取。其中，屬於公有住房售後維修基金的，應按售房單位和個人累計交納的比例分別退還。
第十一條代管單位應建立本物業區域內的維修基金查詢制度，接受產權人對其維修基金明細戶的查詢。
管委會應在每年年底對維修基金的收支及余額狀況予以公布，包括：(1)維修基金的使用及分攤情況，包括維修工程項目內容、維修總費用及各產權人分攤的費用；(2)維修基金總賬余額；(3)維修基金明細賬余額。
第十二條維修基金閑置時，經產權人大會批准，物業管理委員會可購買國債或法律法規規定的其他范圍，嚴禁挪作他用。
第十三條1999年1月1日前，未建立公共維修基金的住宅，產權人應補建維修基金，按每月0.60元/平方米的標准交納，具體補建辦法另行制定。產權人已交納的房屋大、中修費(扣除已用於維修費用)，物業管理啟動性經費應納入公共維修基金管理，並按建築面積比例計入各產權人明細賬。
第十四條物業管理委員會和物業管理企業應建立公共維修基金管理制度，並自覺接受財政主管部門的監督。
第十五條本辦法由市國土資源和房屋管理局、市住房制度改革辦公室、市財政局按各自職責解釋。
第十六條本辦法自2002年7月1日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為准。 共用部位共用設施設備一般應包括的范圍

B. 如何明確物業維修范圍

第一：其實這個主要在物業服務合同中規定，換句話說，物業服務合同中規定的物業服務企業的義務就是物業服務企業必須履行的法律義務；這是絕對沒有錯的，這也是唯一的依據；因為物業服務企業是依據物業服務合同工作的；

第二：通常大家都會這么認為，也就是公共區域的設施設備，等所有公共區域的維修都應由物業服務企業維修，這是廣泛意義的物業維修范圍。

C. 已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法的第二十條

本辦法自1999年5月1日起施行。
建設部關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售若干問題的說明
（一九九九年七月二十七日）
針對經濟形勢，中央對擴大住房消費進一步作出了部署，特別要求加快開放住房二級市場。國務院有關部門及各地方人民政府正積極研究制定有關具體措施。建設部就已購公有住房和經濟適用住房上市出售若干問題向大家作一介紹。
一、關於開放已購公有住房和經濟適用住房交易市場的現實意義
加快開放已購公房和經濟適用住房的交易市場，既是深化城鎮住房制度改革的需要，也是完善我國社會主義市場經濟體系，培育新的經濟增長點的需要。從部分省、市試點的情況看，開放已購公房和經濟適用住房的交易市場有著十分積極的現實意義。
第一，有利於搞活市場，擴大住房有效需求，推動住房消費。職工按房改政策購買公有住房時，一般是根據單位分房情況，先住後買，沒有多少可選擇的餘地。隨著居民家庭收入和生活水平的不斷提高，相當一部分已購公房居民急於進一步改善居住條件，希望通過以小換大、以舊換新，實現住房的升級換代。但這部分居民單靠家庭積蓄來購買商品房往往又是不現實的。開放住房二級市場後，將這部分存量房屋資產轉化為貨幣資金，加上家庭的存款及政策性和商業性的貸款支持，就可以大大增強這部分居民的住房購買力，從而使這部分原來游離於市場之外的住房消費群體進入市場，更廣泛地調動起群眾住房消費的積極性，進而促進增量住房的消化和住宅建設的發展。因此，在停止住房實物分配後，開放已購公房和經濟適用住房的交易市場將成為拉動住房消費的一個重要方面。
第二，有利於保持房改政策的連續性，推動住房制度改革的深入發展。向城鎮職工出售公有住房和向中低收入居民出售經濟適用住房是住房制度改革的一項重要內容。經過十多年的房改實踐，越來越多的職工家庭住房已成為私有財產。而房改的目的是實現住房的商品化、社會化，已購公有住房和經濟適用住房只有經過市場這一環節，才能最終實現住房的商品屬性。同時，隨著人們產權意識、市場意識的增強，職工在購買住房時，除了考慮其經濟承受能力外，也會更多地考慮其所能獲得的權益。如果長期不能解決再交易的問題，必然會使職工對購買住房特別是經濟適用住房產生後顧之憂。因此，當前穩步開放已購公房和經濟適用住房的交易市場，是住房制度改革發展到一定階段的必然要求。
第三，有利於促進存量住房資源的合理使用，滿足不同層次居民的住房需求。由於城鎮居民家庭收入水平、住房消費能力等差異較大，開放住房二級市場後，就等於把住房市場中最大的一塊資產盤活了。由於住房二級市場量大面廣，在價格、區位、戶型等方面選擇餘地大，有利於滿足不同層次居民的住房即期消費需求。如，剛步入社會的青年家庭需要的是小戶型住房；住房困難家庭需要的就是面積大一些的住房；而有些家庭住房雖然不困難，但因位置不合適，希望調整住房；等等。開放住房二級市場後，通過市場機制的作用，將在相當程度上促進存住房的有效配置，滿足不同層次的住房需求。
第四，有利於相關產業的延伸和發展。將加快房地產中介服務、裝飾裝修、物業管理、房屋租賃等的發展，增加更多的就業崗位。如上海市開放住房二級市場後，住房置換、住房置業擔保等新興業務應運而生，房地產經紀活動也異常活躍。僅房屋置換公司就吸納了800名下崗紡織女工擔當「房嫂」，為買賣雙方牽線搭橋，帶來了良好的社會效果。
從部分省市的試點情況看，廣大居民對開放已購公房和經濟適用住房交易市場是積極支持的，這一舉措對促進市場流通、刺激住房消費的作用也是十分明顯的。如，上海市共有20069戶（其中僅今年上半年就達8963戶）職工家庭將已購公有住房上市出售，其中有約90%家庭又重新購房，平均每個家庭通過換購增加住房建築面積43平方米，增加投入15．91萬元，僅此一項就增加住房消費量近83萬平方米，新增個人直接住房投資22．54億元。江蘇省南通、常熟、江陰三個城市自4季度開展已購公房上市試點以來，已有4360戶居民出售已購公有住房，其中3850戶（占總數的88%）以舊換新、以小換大，平均每戶增加住房面積40多平方米，新增的購房支出總計6億元，帶動的裝修、傢具等間接消費總計5．67億元。青島市自3月開放二級市場以來，房地產交易中心受理的已購公房上市出售登記已達1．3萬戶，96萬平方米。（註：上述數據統計截止時間均為6月底）
二、關於出台的有關政策文件
為了貫徹落實《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革，促進住宅建設發展的通知》（國發〔1998〕23號文件） 關於「培育和規范住房交易市場」、「穩步開放已購公有住房和經濟適用住房的交易市場」的精神，在總結部分省市試點經驗的基礎上，建設部經會簽國土資源部，於四月發布了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部第69號令），該辦法主要規定了開放二級市場的基本條件和上市交易程序，明確了上市准入制度。經國務院原則同意，財政部、國土資源部、建設部又聯合下發了《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》（財綜字〔1999〕113號），進一步明確了已購公有住房和經濟適用住房上市出售中所涉及的土地出讓金繳納和收益分配的有關政策。這兩個文件的發布，是促進和規范住房二級市場開放的指導性文件。鑒於北京市的特殊地位，國務院有關部門還參與制定了北京市的相關政策（即將由北京市人民政府公布），這是三部文件在北京市的具體化。
三、關於已購公有住房和經濟適用住房的產權問題
產權明晰是已購公有住房和經濟適用住房上市出售的基本條件，也是群眾最關心的問題。三部文件及我部69號令明確規定：職工個人購買的經濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產權歸職工個人所有；已取得合法產權證書，即房屋所有權證、土地使用權證或房地產權證，可依法進入二級市場交易。同時規定，對《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》實施前，個人已領取房屋所有權，但尚未領取土地使用權證書，在2000年底以前需要上市出售的，產權人可以憑房屋所有權證書上市出售；土地使用權證書的辦理兩步合並為一步，即在該住房出售後，由購買人憑變更登記後的房屋所有權證直接辦理土地使用權變更登記手續。
對因各種原因，尚未取得房屋產權證書的，當事人可向房屋所在地房屋權屬登記發證機關申請辦理。公有住房出售單位應當及時履行有關房改審批等手續，並提供相關資料，積極協助買房個人辦理房產權登記工作。房屋權屬登記發證機關應按照規定的產權登記發證時限要求抓緊辦理。任何單位和個人都不得以任何理由阻止或妨礙個人住房產權登記發證工作，也不得扣壓個人住房產權證書。對此，建設部曾專門下發《關於進一步轉變工作作風，切實加強和改善房屋權屬登記發證工作的通知》（建住房〔1999〕119號），進行了部署。
四、關於不得上市的幾種情況
為了保護二級市場權益人的利益，防止在實物分配體制下形成的住房分配不公現象通過二級市場合法化，《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》規定了八種不得上市的情形。即；1、以低於房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；2、住房面積超過各省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標准，或者違反規定利用公款高標准裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；3、處於戶籍凍結地區並已列入拆遷公告范圍的；4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；6、上市出售後形成新的住房困難的；7、擅自改變房屋使用性質；8、其它按照法律、法規及縣以上人民政府規定不宜出售的。
五、關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售需要履行的必要手續
1、由產權人向房屋所在地縣級以上人民政府房地產行政主管部門提出申請，並提交相關材料。房地產行政主管部門按照有關規定對其申請進行審核後，十五日內作出是否准予其上市出售的書面意見。
2、經審核，符合上市出售條件，准予上市出售的，由買賣當事人向房屋所在地房地產交易管理部門申請辦理交易過戶手續，繳納有關稅費。
3、買賣當事人在辦理完成交易過戶手續之日起三十日內，向房地產行政主管部門申請房屋所有權轉移登記手續，並憑變更後的房屋所有權證書向同級土地管理部門申請土地使用權變更登記手續。
已購公有住房和經濟適用住房上市出售，原則上應當盡可能簡化程序，降低收費，以方便群眾，減輕負擔。建設部在《關於進一步轉變工作作風，切實加強和改善房屋權屬登記發證工作的通知》 對有關問題已提出了相應要求。
六、關於上市出售價格確定及其管理問題
已購公有住房和經濟適用住房上市出售成交價格，按照政府宏觀指導下的市場原則，由交易雙方協商議定。（根據三部文件規定，土地出讓金或相當於土地出讓金的價款需由購買人交納。）按照《城市房地產管理法》 的規定，應向房地產交易管理部門如實申報成交價格。房地產交易管理部門要對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現場查勘和評估，並以核實的價格作為計征有關稅費和收費分配的依據。
七、關於土地出讓金或相當於土地出讓金的價款的繳納問題
由於房改成本價及經濟適用住房價格中均不含土地使用權價款，因此根據現行法律制度，三部文件明確：已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，均需由購買人繳納土地出讓金或相當於土地出讓金的價款。
對於經濟適用住房，由於其土地使用權是以劃撥方式取得的，個人購買時價格中不含土地出讓金，因此已購經濟適用住房上市出售時，應當按照《城市房地產管理法》 的規定，由購買人向國家補交土地出讓金。
對於已購公有住房，則有兩種情況。一種是其原土地使用權以劃撥方式取得的，應當按規定由購買人向國家補交土地出讓金。另一種是原土地使用權以出讓方式取得的，如原單位購買了商品住房（價格中包含了開發商已向國家繳納的土地出讓金）再根據房改政策按房改成本價出售給職工，按現行的法律規定，其上市出售時，不需要再向國家補交土地出讓金。但因為應由新的購買人繳納相當於土地出讓金的價款，所不同的是這部分價款應當根據原投資渠道分別上交財政或返還原產權單位。
土地出讓金和相當於土地出讓金的價款在繳納標准上是一致的，即均為不低於該住房座落位置的標定地價的10%，具體比例由各地確定。考慮到多數地方尚沒有標定地價資料，而二級市場的開放又是當務之急，實際操作中各地可根據具體情況確定徵收方式。如北京市經研究論證，並經國務院房改五人小組原則同意，擬按房屋成交價的3%（相當於標定地價的10%）作為應繳納土地出讓金或相當於土地出讓金的價款，以便操作執行。
購買人繳納土地出讓金或相當於土地出讓金的價款後，按出讓土地使用權的商品住宅辦理產權登記。
八、關於已購經濟適用住房上市出售收益分配
經濟適用住房出售價格是按保本微利原則確定的政府指導價，因此，三部文件明確：居民購買的經濟適用住房上市出售時，除按規定交納有關稅費外，出售收益全部歸出售人所有。這一點與已購公有住房上市出售收益分配在政策上是有所區別的。
九、關於已購公有住房上市出售收益分配
由於職工按房改成本價購買公有住房時享受了各種不同程度政策，已購公有住房上市出售帶來的經濟利益關系較為復雜。這些住房客觀上存在著地段、標准等方面的差異，在個人按房改政策購買時，價格上基本上沒有考慮或很少考慮這些因素。但再按市場價上市出售時，這些因素必然會變化。因此，為了解決已購公有住房上市出售時，因成交價格差異過大來的收入不公平問題，三部文件對已購有住房上市出售收益分配作了相應規定。按照這一規定，職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中，除按規定交納有關稅費外，出售人實際應得收益主要包括兩部分：一部分是出售人應得的基本收益，另一部分則是凈收益分成。
1、基本收益。是相當於其住房面積標准部分的經濟適用住房價款，即該家庭中職務較高一方應享受的住房面積標准與上市出售時當地經濟適用住房基準價格之乘積。這一基本思路的確定，主要是考慮保持新、老房改方案之間的銜接和新、老職工利益的平衡。經濟適用住房基準價格是住房貨幣化方案中老職工計發一次性補貼的基礎，也是新參加工作職工按月計發住房補貼的依據。因此，已購公有住房上市出售時，把住房面積標准以內的經濟適用住房價款確定為出售人應得收益基數，相對而言比較合理的。
2、凈收益分成。若因上市出售價格高於經濟適用住房基準價格等原因，出售收入高於出售人應得基本收益的，三部文件規定：凈收益部分應按超額累進比例或一定比例繳納所得收益，剩餘部分歸出售人。所得收益由房地產交易管理部門代收後，按規定上交財政或返還原產權單位。凈收益分成的兩種處理辦法具體採用哪一種，由地方確定，但原則上房屋成交價格差異較大的應當採用超額累進方式，房屋成交價格差異相對較小的一般適用於按一定比例繳納。北京市採取了按超額累進比例繳納的方式，即：成交價在4000－5000元/平方米的部分，20%繳納所得收益，80%歸出售人；成交價在5000元/平方米以上的部分，50%繳納所得收益，50%歸出售人。
凈收益實際上相當於原產權單位購建該住房時實際支付的配套費等土地收益，理論上應當全部返還原產權單位或財政（原由中央財政或地方財政投資的行政機關、事業單位住房）。但考慮到已購公有住房上市出售後，該戶家庭按規定不得再按照成本價或標准價購買公有住房，也不得再購買經濟適用住房，而只能按市場價購買商品房，因此，為了保證其必要的購房能力，調動其購房積極性，將部分凈收益留給出售人是必要的，總的精神是這部分收益越高，單位分成的比例也越高。
十、關地超標住房的處理
超過面積標準的住房須於上市出售前按規定進行相應處理後，方可上市出售。上市出售時，除個人已支付的房價款歸出售人外，超標部分的凈收益全額繳納所得收益，出售人不得參與分成。
十一、關於物業管理
已購公有住房和經濟適用住房上市出售後，房屋維修仍按照上市出售前公有住房售後維修管理的有關規定執行。個人繳交的住房共用部位、共用設施設備維修基金的結余部分，經雙方結算後隨房屋產權同時過戶。
十二、關於稅收政策問題
為了進一步搞活住房交易市場，鼓勵和支持住房建設、消費和流通，國家將出台相應的稅收優惠政策，具體辦法由財政部、國家稅務總局另行規定。
十三、關於違規行為的處罰
根據《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，違反規定將不準上市出售的已購公有住房和經濟適用住房上市出售的，沒收違法所得，並處以10000元以上30000元以下罰款。違反規定，將已購公有住房和經濟適用住房上市出售後，又以非法手段按成本價購買公有住房或政府提供優惠政策建設的住房的，由房地產行政主管部門責令退回所購房屋，不予辦理產權登記手續，並處以10000元以上30000元以下罰款；或者按照商品房市場價格補齊房價款，並處以10000元以上30000元以下罰款。

D. 房改房有維修基金嗎

【法律分析】
有。公有住房售後的維修基金來源於兩部分： 1.售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。 2.購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。公有住房售後維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批准後實施。

【法律依據】
《住宅專項維修資金管理辦法》 第二條 本辦法所稱住宅維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金

E. 房改房政策

房改政策是要建立購租並舉的住房制度。住房和城鄉建設部、國土資源部印發《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》提出：「在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。

F. 房屋哪些部位屬於公共部分

根據法律法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

公共地方包括兩部分，一部分是根據建設部所規定的商品房銷售面積部分，包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室、其他功能上為整棟建築服務的公共房和管理用房以及套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆和外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

另一部分是根據國??家物價局、建設部、財政部《商品住宅價格管理暫行辦法》中規定的分攤到商品房房價中的基礎配套設施部分，如公共綠地、道路等。

業主對公共地方享有權利的原因在於，房價構成中包含住宅建築安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區非物業性配套公共建築建設費如道路、公共綠地等。正因為享有權利，所以才要交納相關物業管理費。

(6)公有住房售後維修管理暫行辦法擴展閱讀：

公共部分維修基金

根據建住房[1998]213號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，凡商品住房和公有住房出售後都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱"維修基金"）。

維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字[1998]7號），專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%-3%的比例向售房單位繳交維修基金。

售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。公有住房售後的維修基金來源於兩部分：

1、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低於售房款的20%，高層住宅不低於售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。

2.購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。 公有住房售後維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批准後實施。

G. 哪個部門負責管理公有住房住宅專項維修資金

第一條
為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用住宅專項維修資金管理辦法，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。
第二條
商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
第三條
本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括:住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條
住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條
國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。
折疊編輯本段第二章交存
第六條
下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:
(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;
(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬於出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條
商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。
直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額，並適時調整。
第八條
出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金:
(一)業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
(二)售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條
業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第十條
業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管。
直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第十一條
業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(房地產)主管部門負責管理。
負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。
開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶帳。
第十二條
商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十三條
未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十四條
專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
第十五條
業主大會成立後，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金:
(一)業主大會應當委託所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
(二)業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門;涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。
(三)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，並將有關賬目等移交業主委員會。
第十六條
住宅專項維修資金劃轉後的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門的監督。
第十七條
業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定。
折疊編輯本段第三章使用
第十八條
住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條
住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條
住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤:
(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
(二)售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
(三)售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條
住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理:
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;
(五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條
住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理:
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;同第二十二條第四項;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，並報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正;
(六)業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條
發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金:
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十五條
下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十六條
在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。
利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃台市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意;未成立業主大會的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第二十七條
下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:
(一)住宅專項維修資金的存儲利息;
(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外;
(四)住宅共用設施設備報廢後回收的殘值。
折疊編輯本段第二章監督管理
第二十八條
房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況並出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第二十九條
房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金:
(一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主;
(二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十條
直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向業主、公有住房售房單位公布下列情況:
(一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;
(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;
(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;
(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十一條
專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
直轄市、市、縣建設(房地產)主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十二條
住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十三條
住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十四條
住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。
折疊編輯本段第三章法律責任
第三十五條
公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(房地產)主管部門責令限期改正:
(一)未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的;
(二)違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的;
(三)未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第三十六條
開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，同第三十六條第一款，處以1萬元以下的罰款。
第三十七條
違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以並處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，同第三十七條第三款。
第三十八條
直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，同第三十七條第三款之規定。
直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，同上。
業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令改正。
第三十九條
對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。
第四十條
縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
折疊編輯本段第四章附則
第四十一條
省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十二條
本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。
第四十三條
本辦法由國務院建設主管部門、財政部門共同解釋。
第四十四條
本辦法自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設部、財政部發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)同時廢止。
折疊編輯本段專業解讀
據西安市房地局住房維修資金管理中心報告認為，此次頒布實施的新《辦法》進一步加大了管理力度，條例得到了細化，可操作性更強，與舊《辦法》相比，其變化主要體現在以下幾個方面：
（1）概念：「維修基金」變臉「維修資金」 ；
（2）繳存額依據標准：由「房款」變為「建安費」；
（3）公有住房維修資金：繳存期限得到明確 ；
（4）住宅維修資金：可購買國債增值；
（5）未繳維修資金：不得將房屋交付購買人；
（6）續繳時間：余額不足首期繳存額30%時；
（7）挪用維修資金：情節嚴重追究刑事責任。[1]

H. 目前直管公房售後維修有沒有文件可執行了

公房沒有房產證。

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（佔有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

公產房與私產房的最大區別在於產權，公產房沒有產權人，業主只有承租權，沒有轉讓權，所以公產房不是想賣給誰就能賣給誰，也無法繼承或辦理婚前公證。公產房交易步驟是先由房管局下屬部門對賣方進行評估，同時由房管站驗房。

I. 遼寧省建設廳96年85號文件的具體內容是什麼

關於印發《遼寧省公有住房售後管理暫行辦法》的通知
文號：遼建發[1996]85號

--------------------------------------------------------------------------------

頒布機關：省建設廳
發布時間：1996-4-19 生效時間：1996-4-19
效力級別：規范性文件

各市建委（局）、房地產局、房改領導小組辦公室，沈陽鐵路局、東北電業管理局、東北輸油管理局、遼河石油勘探局、省郵電管理局、省煤碳管理局，省直房改領導小組：

《遼寧省公有住房售後管理暫行辦法》已經省建設廳、省住房制度改革領導小組第八次會議討論同意，現印發給你們，請結合本地實際，認真執行。

一九九六年四月十九日

遼寧省公有住房售後管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強公有住房出售後使用、維修的管理，根據國家和省有關房產管理的規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的公有住房售後管理，是指公有住房出售給個人後，對房屋的自用部位、自用設備、共用部位、共用設備以及住宅小區內的公共設施的管理。

第三條 凡我省行政區域內按《遼寧省城鎮公有住房出售管理辦法》向個人出售的公有住房，均適用本辦法。

第四條 公有住房售後管理堅持產權人自治管理與物業管理單位管理相結合的原則，實行社會化產業化管理。

第五條 省建設行政主管部門是全省公有住房售後管理的主管部門。

市、縣人民政府房產行政管理部門是本行政域內公有住房售後管理的主管部門（以下簡稱房產管理部門）。

縣以上規劃、市政、環衛、公用、園林、公安、物價、郵電、電力等部門應按各自職責分工，做好公有住房售後管理工作。

市、縣人民政府應加強領導，檢查督促，做好公有住房售後管理的組織協調工作。

第二章 管理機構與職責

第六條 一幢房屋公有住房出售率達到30%以上的，出售單位應當在一個月內會同產權人設立房產管理小組（以下簡稱房管小組）。

房管小組成員應由本幢房屋產權人按公私房屋產權面積的比例產生，私房產權人代表由協商推薦或民主選舉產生，公房產權人代表由公房產權人委派。房管小組應由三人以上單數組成。

第七條 房管小組具有以下職能：

（一） 代表和維護產權人的權益，負責本幢房屋的管理；

（二） 聽取和反映產權人對房屋修繕管理等方面的意見和要求；

（三） 決定本幢房屋共用部位和共用設備的修繕；

（四） 決定本幢房屋修繕基金的籌集、使用和支付；

（五） 協助調解房屋使用、修繕糾紛；

（六） 執行產權人代表大會的決定；

（七） 監督產權人、使用人遵守居民公約。

第八條 一個住宅小區公有住房出售率達到30%以上，未成立住宅小區管理委員會的，房屋所在地縣以上房產管理部門和售房單位應在一個國內組織召開第一次產權人代表大會，選舉產生住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會成立後，產權人代表大會每年至少召開一次。

產權人代表大會代表由本住宅小區各幢房屋房管小組成員組成。

第九條 產權人代表大會行使下列職權：

（一） 選舉、罷免管委會成員；

（二） 聽取並這審議通過管委會工作報告；

（三） 決定本住宅小區內產權人共同利益對重大事項；

（四） 審議通過管委會章程和居民公約；

（五） 變更或撤銷管委會作出的不當決定；

（六） 監督管委會工作。

第十條 第一次產權人代表大會選舉產生的管委會，應報房屋所在地市、縣房產管理部門審核。報審時需提交設立管委會的申情書、管委會章程、管委會成員名單和辦公場所證明文件。

房產管理部門應在接到書面申請後十五日內提出是否同意設立管委會的意見，逾期不提出意見的視作同意。

管委會成員每屆任期三年，可連選連任。管委會人數應7人以上單數組成。

根據工作需要，管委會可吸收居民委員會代表及有關部門代表參加。

第十一條 管委會具有下列職能：

（一） 代表和維護產權人的權益，負責本住宅小區內的房屋管理；

（二） 召集、主持產權人代表大會，並向大會報告工作；

（三） 制定管委會章程和居民公約；

（四） 決定選聘、續聘或解聘物業管理單位，代表產權人與物業管理單位簽訂物業管理合同。

（五） 審議物業管理單位制訂的住宅小區年度修繕計劃和住宅小區管理服務的重大措施；

（六） 對物業管理單位的日常工和管理經費使用情況進行檢查、監督；

（七） 督促產權人，使用人遵守居民公約；

（八） 組織開展創建優秀住宅小區活動。

第十二條 管委會決定、居民公約、管委會章程、產權人代表大會決議，不得與法律、法規、規章相抵觸。否則，市、縣房產管理部門有權予以糾正。

第十三條 一個住宅小區應由管委會委託一個物業管理單位承擔房屋售後的管理服務，接受委託的物業管理單位必須與管委會簽訂物業管理合同。

物業管理合同應當包括管理服務的事項、許可權、標准、費用、期限以及違約責任和雙方約定的其他權利、義務。

物業管理會同簽訂後，應在十五日內報市、縣房產管理部門備案。

第十四條 管委會委託物業管理單位進行管理服務的內容，應包括共用部位、共用設備、公共設施的修繕管理、社區服務配套設施的經營管理、住房修繕基金的財務管理、物業檔案資料管理以及委託的其他事項。

第三章 使用管理

第十五條 房屋產權人相鄰住戶應當按照有利居住、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理房屋使用、給排水、通行、通風、採光、供暖、維修和環保等方面的關系。

第十六條 售房單位在出售公有住房時，應制定房屋使用公約。購房人應在簽訂房屋買賣合同簽署房屋使用公約。

購房人購買住房後，應遵守房屋使用公約和產權人代表大會通過的住宅小區居民公約。

房屋使用公約和住宅小區居民公約是對房屋產權人，使用人具有約束力的有關房屋使用、修繕、管理等方面的共同行為守則。

房屋使用公約和居民公約的範本由市、縣房產管理部門統一制定。

第十七條 產權人使用房屋禁止下列行為：

（一） 擅自改變房屋主體承重結構和其它共用部位；

（二） 擅自在住宅小區內搭建、侵佔綠化地、佔用共用部位；

（三） 擅自移裝或佔用共用設備；

（四） 利用房屋從事危害公共利益活動；

（五） 法律、法規和規章禁止的其他行為。

第十八條 產權人改建房屋格局或改變房屋主體承重結構，應向房產管理部門申請，經房產管理部門審批後方可竣工，對相鄰住戶有妨礙的，還應徵得相鄰住戶的同意。

第十九條 產權人改變房屋使用性質必須符合下列條件，並經房屋所在地市、

縣房產管理部門批准：

（一） 不得影響房屋安全和使用壽命；

（二） 不得影響周圍環境和市客觀瞻；

（三） 不得妨礙相鄰住戶的正常使用。

產權人改變房屋使用性質，從事經營性活動，須經市、縣房產管理部門批准後，方可向工商行政管理部門辦理登記注冊和申領營業執照。

第四章 修繕管理

第二十條 公有住房售後的房屋修繕責任，按下列規定劃分：

（一） 自用部位、自用設備的修繕、更新，由房屋產權人承擔，費用自理；

（二） 房屋承重結構、共用部位及其用設備的修繕、更新，由整幢房屋產權人按各單元房屋建築面積比例共同承擔，費用在住房修繕基金、共用設備修繕基金中列支；

（三） 公共設施的修繕、更新，在公共設施修繕基金中列支，不足部分在城市維護費中列支；

（四） 住宅小區服務配套設施的維修更新，由該設施的所有人承擔，費用在經營管理費收入中列支；

共用部位、共用設備以及公共設施，凡屬人為損壞的，由行為人負責修復或賠償，費用由行為人承擔。

第二十一條 自用部位和自用設備的損壞，由產權人自行報修；共用部位和共用設備的損壞，由房管小組負責報修；公共設施的損壞，由管委會負責報修。

第二十二條 物業管理單位接到報修申請後，應按物業管理合同的約定，及時進行修繕、更新。

對單元房屋產權人自用部位、自用設備的報修、物業管理單位應當場登記，確定維修時間，按規定的質量標准及時修理，並按規定的標准合理取費。

第二十三條 物業管理單位在修繕共用設備時，有關相鄰住戶應予配合。相鄰住戶不得以任何理由阻撓共用設備的修繕。因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及其他人身財產損害時，由阻撓人承擔賠償責任。

第五章 修繕基金的來源與管理

第二十四條 公有住房出售後，應建立住房修繕基金、公共設施修繕基金和其用設備大修更新基金（以下統稱修繕基金）。

修繕基金由售房裡位和購房人在辦理售房手續時按下列標准繳納；

（一） 住房修繕基金，由售房單位按出售房屋每平方米建築面積成本價6—8%比例繳納，購房人按所購房區每平方米建築面積成本價1.50%比例繳納。

（二） 公共設施修繕基金，由售房單位按出售房屋每平方米建築面積成本價1—2%比例繳納。

（三） 公用設備大修更新基金，由售房單位按出售房屋每平方米建築面積成本價1—2%比例繳納。

以上三項基金的具體繳納比例由各市確定。

住房修繕基金不使用時，由房管小組或省委會按各單元房屋建築面積比例向房屋產權人籌集。

第二十五條 修繕基金由售房單位在指定的金融機構專戶存儲，統一管理。

修繕基金必須專項用於房屋共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新、不得挪作他用。、

修繕基金的收支情況，物業管理單位應每半年向產權人公布一次，接受管委會和房管小組及產權人的監督。

第二十六條 修繕基金由售房單位存儲管理，需要使用時，管委會須作出工程預算，報經房產管理部門審核批准後方可使用。

第二十七條 產權人轉讓住房應事先報告房管小組和管委會，並按規定辦理戶名變更手續。

產權人轉讓住房後，基繳納的住房修繕基金不予退還，繼續用於該住房的修繕。住房修繕基金中原個人交納的剩餘部分，在管委會和物業管理單位的鑒證下予以結算，由受讓方向出讓方支付。

第二十八條 住宅小區、各幢房屋的公用照明電費以及高層電梯、水泵的電費，按實結算，由產權人按房屋建築面積比例分攤。

第二十九條 產權人、使用人需向物管理單位支付物業管理服務費。

物業管理服務費由管理員的工資和按規定提取的福利費，公共設施、設備日常運行、維修及保養費，清潔衛生費，保安費，辦公費，物業管理單位固定資產折舊費，法定稅費等構成。

物業管理服務費的收取標准，凡屬政府定價和政府指導價的，由房產管理部門提出，經省物價部門核定後執行。

除政府物價部門有規定收費標准外，物業管理單位為產權人，使用人提供的服務，其收費由經營者定價。經營者定價應向當地物價部門備案。

第六章 附 則

第三十條 下列用語在本辦法中的含義：

（一） 產權人是指住宅小區內居住房屋和非居住房屋的所有人；

（二） 一個住宅小區是指以住宅為主，並有相應配套公用設施。建築面積在二萬平方米以上（含二萬平方米）的居民生活區。

（三） 自用部位是指單元房屋產權人自用的客廳、房間、廚房、衛生間、陽台和庭院（含圍牆）以及室內牆粉飾等部位。

（四） 自用設備是指單元房屋內產權人自用的門窗、浴盆、廁所等設備。

（五） 共用部位是指整幢房屋產權人共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室以及房屋承重結構、外牆、外牆面、走廊牆和牆麵粉飾等部位；

（六） 共用設備是指整幢房屋產權人共同使用的下水管道、共用照明燈具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷裝置和消防器具等設備。

（七） 公共設施是指住宅小區用住戶使用的道路、下水管道、窖井、化糞池、垃圾廢棄物儲存設施以及照明路燈、綠化地等設施。

（八） 房屋承重結構是指房屋的樓蓋、屋頂、樑柱、承重牆體及基礎等。

第三十一條 違反本辦法規定，由管委會或物業管理單位予以制止，批評教育，責令恢復原狀，賠償損失，並由房屋所在地縣以上房產管理部門按有關規定處罰。

第三十二條 《遼寧省城鎮公有住房出售管理辦法》頒布前向個人出售的公有住房的管理，參照本辦法執行。

第三十三條 各市可根據本辦法制定實施細則。

第三十四條 本辦法的具體應用問題，由省建設廳負責解釋。

第三十五條 本辦法自頒布之日起施行。