『壹』 如何管理房地產公司
我們以山東淄博市為例子，來說明房地產公司應該怎麼管理。房地產公司管理建議
一、要搶抓機遇去庫存
去年底召開的中央經濟會議將商品房「去庫存」列為2016年的重要任務。春節前後，中央各部委又密集出台了一系列降首付、減契稅等促進商品房消費的政策措施。從我市情況看，近期商品房銷售也在加速回暖，全市開發企業必須牢牢把握住這難得的機遇，在市場大勢上升期旦散把握好節奏，踩准點，抓緊消化過量庫存。如果項目本身位置較好、品質較高、配套齊全，銷售可以考慮適當緩一緩、提點價，尋求利益的最大化都是可以的;而如果項目位置一般、品質一般、配套一般，項目本身有一定缺陷的，絕不能捂盤惜售，必須借勢開展形式多樣的促銷活動，確保在市場飽和前基本清盤;如果項目位置遠離主城區、配套不完善，更要加大促銷力度，抓緊回籠資金。這種房子，在前兩年基本處於停盤狀態。現如今機會來了，必須以不賠錢就是掙錢的理念，趕緊出手，逃出泥潭。此番救市，這些房屋進入最後一次出手機會的時間窗口，如果硬犟著等高價，一旦錯過時機，再後悔就來不及了。兩三年之後，隨著宏觀經濟企穩回升，政策將回歸常態，房地產市場將真正進入市場調節狀態。即使房地產市場再出現下行波動，也不會再有如此大規模的救市行動，已沒有這樣的救市機會窗口了。
二、要堅持合法規范經營
近兩年，受房地產市場銷售持續低迷、庫存積壓嚴重、企業資金鏈較為緊張等因素影響，房地產開發經營違法違規現象有明顯抬頭的跡象。突出表現在，一是個別項目在土地、規劃、開發、施工等手續不齊全的情況下就違法開工建設;二是個別項目不嚴格按審批的規劃進行建設，任意修改、隨意變更，導致規劃驗收和竣工綜合驗收備案難以通過;三是未取得預售許可證以認購、團購、定金、借款、預付款等名義提前收取房款的行為普遍存在，潛在的風險較大。個別項目還存在一房多賣的嚴重違法行為;四是有的項目配套設施建設緩慢，不能與主體建築不能同步達到交付使用條件;五是有的項目以四方驗收作為交房條件，甚至不驗收、不備案就隨意交房;六是有的項目對開發建設進度把控不嚴，一旦遇到拆遷障礙或資金不能及時到位等問題，就會造成工期延誤，項目難以及時竣工，繼而引發延期交房的問題;七是有的銷售合同約定的違約賠償標准過高、交房時間過緊、辦理房屋產權時間偏短，極易引發索賠糾紛。等等。因企業開發經營不規范引發的糾紛和投訴上訪事件呈明顯增加趨勢，僅2015年，市開發辦就協調處理投訴上訪案件565件，同比增長122%，部分項目還影響了社會和諧穩定。
為進一步規范房地產市場秩序，2015年市住建局聯合國土、城管執法、遲賀房管等部門，對全市房地產市場秩序進行了專項整治模旦氏，並對山東通乾房地產發展有限公司等9家存在不良開發經營行為的開發企業，給予全市通報批評、信用評價扣分、資質降級、限制開發等處理。去年底，市住建局牽頭起草了《關於進一步加強全市房地產市場監管工作的通知》(淄建發〔2015〕92號)，下一步將在加強開發項目建設過程監督、加強商品房銷售管理、加大違法違規行為查處力度、加強信息公開等方面加強市場監管。
今天在座的都是我市開發經營行為較為規范的骨幹開發企業，也要引以為戒，切實加強行業自律，依法開發、誠信經營，共同維護良好市場秩序和行業發展環境。
三、要加強市場規律研究
經過十多年的高速發展，全市商品房供應已從絕對短缺過渡到相對過剩階段，市場運行正在從高速增長期向平穩發展期過渡。即使今後2-3年會出現一個高峰期，但也不會持久，終究要回到平穩發展期。新常態對開發企業提出了新的、更高的要求。今後做房地產開發，在決策層面上，企業必須將更多精力放在研究城市發展規律、人口流動趨勢以及房地產發展規律上，不盲目擴張、貪大求快，堅持有質量、有效益、風險可控的發展;在具體操作上，必須通過把握市場節奏、細分客戶群體、優化項目定位、提升建設品質、加強成本管控等措施，努力為市場提供性價比更高，更符合需求的產品。要更加註重產品質量和品質的提升，注重節地、節能、節水、節材和環境保護，注重發展綠色建築和低碳社區，減少環境污染。
淄博市屬典型的組團式、分散型布局城市，各區縣差別較大，除中心城區可劃入房地產三線城市外，其他區縣均可劃入四線城市行列。從當前情況看，三四線城市商品房主流消費群體，一是現有居民對住房的改善性需求以及子女婚房需求。但經過前幾年的集中改善性換房，這一群體數量在迅速減少;二是城鎮化率相對較低，今後一段時間仍會有大量農村居民向城區聚集;三是現在農村男多女少，小夥子找對象難成為普遍現房，在城區買套商品住房逐漸成為標配，這部分需求將逐漸成為三四線商品房消費的主力;四是由於城鄉教育資源不平衡，到城區上學讀書逐漸成為必然，自然帶來對商品房的需求。以上需求，決定著至少在未來10年內，商品房消費仍將是城鄉居民的消費「熱點」，房地產開發發展潛力仍然很大，前景廣闊。
但是，三四城市也有明顯的弱點，一是城區規模小，常住人口數量少，聚集能力一般;二是商品房消費以本地居民為主，外來人口有限，購置商品房的目的多為自住和改善，純投資性需求較少;三是現在有一個趨勢，就是越來越多優質人口(比如大學畢業生)和資源在向一二線城市聚集，對三四線城市存在明顯抽血效應。三四線城市雖然人口也在增加，但長期看，成長空間有限。因此，開發企業在購置土地、規劃設計以及價格定位等方面一定要慎之又慎。總體而言，區縣城核心區、與主城區緊鄰的預留規劃區還可以考慮;而遠離主城區的新區、旅遊度假區、山景房、湖景房等最好不介入。
『貳』 房地產銷售管理流程
銷售部構架及工作流程
一、銷售部人員構架圖：
二、銷售部仿戚唯工作流程：
二、崗位職責
（一）、銷售部工作職責：
1、負責營銷計劃的制定工作。
2、負責公司公司開發物業的銷售、租賃、招商、應收款回收工作。
3、負責項目客戶從來訪至交房後的聯絡，維護工作。
4、負責公司新項目的前期調研工作。
5、負責向公司傳遞市場動向，市場信息。
6、負責公司開發產品的功能修正工作。
7、負責協助物業公司、工程項目部(公司)處理客戶糾紛。
8、負責協助總經辦辦理產權證測繪、按揭貸款工作。
9、負責與公司各部門配合、協調完成公司銷售承諾。
10、負責銷售現場及銷售道具的維護管理。
11、協助舉辦公司的大型促銷活動及各種慶典活動。
12、負責銷售廣場的日常保潔工作
（二）、銷售經理工作職責：
1、負責銷售案場的全面工作。
2、負責銷售許可證、物價審批文件等的辦法工作。
3、負責銷售部的裝修組織、驗收及現場布置（策劃部協助）。
4、對銷售人員的接待、電話接聽、下定簽約、回款、按揭辦理等工作進行
規范、管理。
5、對銷售人員進行日度業務、紀律評估。
6、組織、編寫案場培訓教材與銷售資料，做好對銷售人培訓，解決銷售...
銷售部構架及工作流程
一、銷售部人員構架圖：
二、銷售部工作流程：
二、崗位職責
（一）、銷售部工作職責：
1、負責營銷仔扮計劃的制定工作。
2、負責公司公司開發物業的銷售、租賃、招商、應收款回收工作。
3、負責項目客戶從來訪至交房後的聯絡，維護工作。
4、負責公司新項目的前期調研工作。
5、負責向公司傳遞市場動向，市場信息。
6、負責公司開發產品的功能修正工作。
7、負責協助物業公司、工程項目部(公司)處理客戶糾紛。
8、負責協助總經辦辦理產權證測繪、按揭貸款工作。
9、負責與公司各部門配合、協調完成公司銷售承諾。
10、負責銷售現場及銷售道具的維護管理。
11、協助舉辦公司的大型促銷活動及各種慶典活動。
12、負責銷售廣場的日常保潔工作
（二）、銷售經理工作職責：
1、負責銷售案場的全面工作。
2、負責銷售許可證、物價審批文件等的辦法工作。
3、負責銷售部的裝修組織、驗收及現場布置（策劃部協助）。
4、對銷售人員的接待、電話接聽、下定簽約、回款、按揭辦理等工作進行
規范、管理。
5、對銷售人員進行日度業務、紀律評估。
6、組織、編寫案場培訓教材與銷售資料，做好對銷售人培訓，解決銷售人
員在工作中遇到的問題。
7、組織召開日會、周會、月底總結會。
8、組織案場的市場調查工作及對制度與法規的學習。
9、協調與工程、物業公司、財務部及總經辦的工作關系，以完成銷售承諾。
10、協助工程、物業公司解決好客戶的投訴。
11、辦理合同備案，協助總經辦辦理產權證及土地證。
12、參與項目前期工作，包括市調、項目定位、樓書及其他宣傳等，並對開盤後的廣告賣點提出建議。
13、小工簡介、戶型圖、價格表、內部表格的製作及填寫。
14、對提供給其他部門的資料進行審核。
15、審核日報表，負責編寫每周案場總結和月底銷售總結。
16、宣傳貫徹公司的各項規章制度並組織實施。
(三)、案場經理工作標准
1、能夠完成公司下達的年度、月度銷售進度計劃。
2、能夠嚴格執行各種案場制度和業務規定，流程。
3、能夠控制案場氣氛，激勵團隊進取精神。
4、能夠隨時督促、定時核對、付款、按揭進度。
5、能夠每月組織二次以上的業務學習。
6、能夠嚴格審核購房合同，抽檢合格率不低於95％。
7、能夠完成公司下達的其他任務。
8、能夠堅持每日晨會，並填寫晨會記錄。完成率不低於95％。
9、能夠保障每周在銷售案場時間不低於35個小時。
（四）、置業顧問工作流程
A、普通置業顧問
1、負責對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。
2、負責每日各自衛生責任區。
3、負責每日查看銷控表，對每天的銷售情況准確把握。
4、負責按公司要求對貸款客戶及時整理好貸備培款資料轉入辦公室，對一次性
客戶資料及時轉入財務部。
5、負責與未成交客戶保持聯系、追蹤。
6、負責填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。
7、負責對已成交客戶做好售後服務，客戶反饋的問題及時向公司各部門反
應並與客戶保持友好關系。
8、負責提醒應付款客戶及時回款。
負責對公司下發的新任務按時完成。
B、主管工作職責
1、業務主管對案場經理負責。
2、負責填制各項報表，對銷售進程進行數字化管理。
3、監管銷售員日常工作並維持銷售大廳工作秩序。
4、安排並協調小組內各組員業務分工、輪序並監督執行。
5、編排以組為單位的組員市調或集體義務勞動等工作，並對市調工作進行考核。
6、負責對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。並對組員客戶接待、電話接聽、下定、進行修正管理。
7、每月對組員工作情況進行評定並填寫《銷售員月專項考核》表，登記組員違紀情況並請示案場經理罰款。
8、負責對新員工引導和教育。
9、協助銷售員解決工作中遇到的銷售難題。
10、負責每日查看銷控表，對每天的銷售情況准確把握。
11、負責按公司要求對貸款客戶及時整理好貸款資料轉入辦公室，對一次性
客戶資料及時轉入財務部。
12、負責與未成交客戶保持聯系、追蹤。
13、負責填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。
14、負責對已成交客戶做好售後服務，客戶反饋的問題及時向公司各部門反
應並與客戶保持友好關系。
15、負責提醒應付款客戶及時回款。
負責對公司下發的新任務按時完成。
（五）、信息管理專員工作流程：
1、客戶資料建立
1、負責每日來訪客戶資料收集及資料庫錄入工作。
2、負責每日成交客戶資料收集及資料庫錄入工作。
3、負責成交客戶後續辦證工作相關資料的准備及存檔工作。
4、協助策劃專員進行月度來訪客戶以及成交客戶資源分析工作。
5、定期客戶回訪（電訪/走訪）。
6、協助策劃專員推廣活動中客戶資源整理。
7、負責客戶資源的日常管理及維護工作。
8、客戶關系維護工作。
（六）、策劃案場專員崗位職責
1、通過各種渠道，保證四月天年度客戶來訪量在——以上；
2、參與市場調研，及時掌握房地產市場（特別是競爭對手）的基本情況，建立信息檔案，追蹤個案樓盤進程及演變，並定期寫出樓市分析和考察報告。
2.參與完成整體宣傳推廣戰略的制訂，相關項目前期調研定位的參與，策劃與推廣方案的制訂及落實執行。
3.與公關活動、促銷活動、展銷會的落實執行，並負責物料配備工作。
4.積極開拓推廣渠道，協助制訂最優化的媒體投放策略。
5.配合銷售部分析銷售情況，掌握銷售動態，提出促進銷售的措施和方案。
6.負責主要宣傳品及銷售道具的具體製作與發布工作，以及包裝和維護工作。
7.負責現場（施工現場、銷售廣場）的包裝和維護，協助物業公司對成品社區進行包裝和維護。
8.設計、製作等合作單位的溝通、督導及合同的落實執行。
（七）、按揭專員崗位職責
1、對按揭資料進行審核工作。
2、將按揭資料准備齊全的業主資料遞交銀行審批。
3、負責與中介公司、銀行之間有關按揭方面工作的協調與溝通工作。
4、負責抵押工作的完成處理工作。
5、按揭手續完成後，銀行進行放款。按揭員返還資料。屬於客戶的返還客戶，屬於公司存檔的交公司檔案室保存。
6、辦理房產證的相關資料在客戶交納完契稅和維修基金後交到辦證專員處進行房產證的辦理。
（八）、辦證專員崗位職責
1、備案證辦理工作流程：
在辦理房產證之前應首先進行商品房房屋產權登記備案證的辦理。
（1）屋竣工後由工程部辦理出竣工驗收備案表。
（2）竣工驗收備案表辦理出來後找房管局測繪隊約測繪。需提供的資料包括：建設工程規劃許可證、紅線圖、土地證、工程竣工驗收備案表、預售許可證、開工許可證、資質證、陽台全封閉證明、座落變更證明、每幢樓具體用途說明。
（3）經測繪隊測繪後，辦理出測繪分戶圖及測繪報告。
（4）進行維修基金的繳納（由財務辦理），客戶應交維修基金繳納後，辦理未交部分維修基金緩交手續。
（5）以上一切辦理齊全後開始辦理產權登記備案證。需提交的資料：
測繪報告、維修基金管理中心出具的證明、竣工驗收備案表、建設工程規劃許可證、紅線圖、營業執照、資質證、預售許可證、座落變更證明。
以上手續全部辦理完畢如果不出現狀況的話共需3個月時間，其中維修基金緩交手續需找相關領導解決。關於地下室產權問題會耽誤一段時間。
2、房產證辦理工作流程：
（1）市場處進行交易手續辦理。需提供的資料：總件：土地證、預售許可證、產權登記備案證、辦證委託書、被委託人身份證復印件、座落變更證明。客戶資料：發票辦證聯、契稅完稅憑證和維修基金繳存憑證（此三項由財務提供）；合同、客戶身份證復印件、交易審批表。以上資料准備齊全後，經遞件、登錄、初審、復審、終審後繳交易服務費出過戶證。
（2）產權處登記科手續辦理。需提供的資料：過戶證、合同、維修基金繳存憑證、客戶身份證復印件、房屋產權登記備案證、辦證委託書、房產座落分戶圖、座落變更證明、產權登記審核表。以上資料准備齊全後交產權處登記科經遞件、登錄、初審、復審、終審後交繕證室打證、蓋章，轉發證處發證。
（3）交費領證，領證後其中按揭貸款部分轉抵押辦辦理抵押登記。
（4）所有產權證領回後交財務室核算發證。
註：經濟適用房在市場處和產權處均需提供經濟適用房審批表和購房證。
3、分戶土地證辦理工作流程：
（1）公司需提供的資料：營業執照、法人證、組織機構代碼證、法人身份證復印件、委託書、被委託人的身份證復印件、航測圖、土地證原件及復印件、每幢樓辦理分戶土地證申請表。
（2）客戶需提供的資料：房產證復印件及身份證復印件各一份。
以上資料准備齊全後交各區土地局經接卷、初審、登錄、測繪、復審後打證。
交費領證後轉財務室核算發證。
附件：置業顧問日常工作流程及管理辦法
前台
A、按簽到順序輪流負責引導台接待任務。
B、客戶進門前台人員應做到：看到客戶走至門口時，應立即站起，待客戶進門後應馬上上前問：「您好，看房嗎」得到客戶肯定答復，應進一步問：「以前有沒有來過」。若沒有來過，則立即將客戶引導至沙盤方向，並稱「麻煩你到這邊我們先看一下小區的整體規劃好嗎到沙盤前先遞給客戶名片，並向客戶點頭微笑說一聲「您好」並報上我叫xxx叫我小X就行，先後按照統一說詞講解沙盤。
C、老客戶回訪應做到：
客戶進門後，前台人員得到客戶肯定答復曾來過，應問清第一次接待的置業顧問是那位，得到答復後，按輪接細則執行。
若客戶記不起第一次接待的置業顧問是哪位，則由前台人員來負責接待。
要求：1、引導台應保持整潔，台上只能放置輪接本、客戶金薄。
2、前台人員必須公平、公正的做好前台工作。
3、前台人員若有老客戶來訪，必須告知下一輪接人員接替其當班，做好交接後才能接待自己的老客戶。
4、前台人員在崗時間不得打電話（接聽電話不得超過三分鍾）。
5、前台人員不得擅自離開引導台（在主管的同意下除外）。
展開
『叄』 萬科A後期怎樣操作
國家中央會繼續推行具有"房住不炒、因城施策"主基調的政策，房地產在政策的高壓和准確調控的背景下，那麼關於房地產的未來又會有怎樣的變化呢？咱們今天就來談談這個房地產的龍頭企業--萬科A。
開始研究萬科A之前，大夥不妨先來瞅瞅這份房地產行業龍頭股名單，戳開便能查看：寶藏資料：房地產行業龍頭股名單
一、從公司角度來看
公司介紹：萬科企業股份有限公司成立於1984年，通過三十多年的發展，公司已經成為國內城鄉建設與生活服務商的佼佼者，全國經濟最有活力的三大經濟圈以及中西部重點城市是公司業務著重的發展對象。公司業務聚焦點包括住宅開發、物業服務、租賃住宅；在住房發展方面，公司一直堅持住房的居住屬性，貫徹"為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子"的信念。
大家大致清楚了萬科A的公司情況後，再來聊一聊公司所具有的優勢都有哪些？
優勢一、物業服務國內領先
萬科物業對服務內容進行大力拓展，從業主利益出發，公司制定並推出了一個綜合性的資產服務計劃，這個計劃是圍繞房屋資產的交易、管理、配套、增值等環節而進行制定的。萬科物業在著力進行數字化建設，用以更好地滿足客戶對服務的各種要求，鍵橋最後實行降本提效和精細運營。
優勢二、經營穩健、砥礪前行
在行業提速預期得到放緩的條件下，政策調控方式已位於"高頻微調"常態期，注重在土地和金融兩個工具上發力，並逐步向長效機制過渡，利好穩健經營及合理多元化企業。萬科由於這個限制，並沒有倒下，公司可以憑借出色的經營狀況、業務布局、及穩健的財務條件跳脫桎梏，"以不變應萬變"。從自身拿地到銷售到業務布局等各階段可以更加自由，而且，還可以避免因為"政策補丁"而屢屢對經營策略進行改變，保持戰略定力方可抓住新機遇，同心共力才能長遠地走下去。
出於文章字數考慮，還有一些關於萬科A的深度分析報告和風險評估提示，我都給你們歸納好了，點擊即可查看：【深度研報】萬科A點評，建議收藏！
二、從行業角度來看
嚴格調控下房地產行業供給側改革加速，利好穩健優質龍頭市佔率提升。調控加碼背景下，房地產行業供給側改革將加速，在此之前，杠桿較高的激進房企在融資上會受到嚴格的限制，房地產可能將退出行業或者放緩擴張。對於萬科A這樣的優質企業，其融資途徑十分便利，價格也不是很貴，具有在符合規定要求的前提下進一步擴張的空間，未來的地產市場份額全面提升的概率還是很有希望的。
三、總結
總的來講，我自己覺得萬科A公司作為房地產行業的領軍人物，能在行業變革的緊要關頭，有望沖破過往，再攀新的高峰。但是文章稍微會有點滯後性，大稿粗猛家如果想知道萬科A未來行情，下面的鏈接可以點進去，有專業人士幫你分析股票，看下萬科A現在行情是否到買入或賣出的好時機：【免費】測一測萬科A還有機會嗎？
應答時間：2021-09-09，最新業務變化凳李以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看
『肆』 房地產企業如何管理好成本(萬科_王文金
1.目的：加強成本管理，嘩顫乎規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便於成本資料的比較和分析。
2.范圍：適用於集團內全資、控股及受託非控股經營的房地產開發企業。
3.職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改並檢查執行情況；
集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、准確、完整亂悉地提供成本核算資料，並及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。
4. 方法和過程式控制制
4.1 成本核算的基本程序
成本核算的一般步驟依次如下：
4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。
4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。
4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。
4.1.8 編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
4.2 成本核算對象的確定
4.2.1 成本核算對象的確定原則
4.2.1.1 滿足成本計算的需要；
4.2.1.2 便於成本費用的歸集；
4.2.1.3 利於成本的及時結算；
4.2.1.4 適應成本監控的要求。
4.2.2 成本核算對象的確定方法
各公司可根據成本核算對象的確定原則，並結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。
4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象洞洞。
4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對於只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
4.3 成本費用項目及核算內容
4.3.1 成本費用項目
開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按製造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列八項：
4.3.1.1 土地獲得價款
4.3.1.2 開發前期准備費
4.3.1.3 主體建築工程費
4.3.1.4 主體安裝工程費
4.3.1.5 社區管網工程費
4.3.1.6 園林環境工程費
4.3.1.7 配套設施費
4.3.1.8 開發間接費
4.3.2 各成本項目的核算內容
4.3.2.1 土地獲得價款
指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：
A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。
B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
C、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。
D、拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
4.3.2.2 開發前期准備費：
指在取得土地開發權之後、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、「三通一平」等前期費用。主要包括以下內容：
A、勘察設計費
(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。
(2) 規劃設計費：
規劃費：方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。
其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等。
(3) 建築研究用房費：包括材料及施工費
B、報批報建增容費
(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。
(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費
C、「三通一平」費：
(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。
(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。
(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。
(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
D、臨時設施費
(1) 臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。
(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。
(3) 臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。
(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。
4.3.2.3 主體建築工程費
指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：
A、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。
B、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構並入塔樓）。
C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。
D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽台、露台的精裝修費用。
4.3.2.4 主體安裝工程費
A、室內水暖氣電管線設備費；
(1) 室內給排水系統費（自來水／排水／直飲水／熱水）；
(2) 室內採暖系統費（地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統／暖氣片）；
(3) 室內燃氣系統費；
(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋
B、室內設備及其安裝費
(1) 通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；
(2) 電梯及其安裝費；
(3) 發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；
(4) 消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；
(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
C、弱電系統費
(1) 居家防盜系統費用：包括陽台及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；
(2) 對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；
(3) 三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；
(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；
(5) 電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；
(6) 寬頻網：包括主體內外布線及終端插座費用。
4.3.2.5 社區管網工程費
A、室外給排水系統費
(1) 室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；
(2) 雨污水系統費用
B、室外採暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用
C、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站
D、室外電氣及高低壓設備費
(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓設備費用；
(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；
(3) 室外弱電管道埋設：包括用於電視、電話、寬頻網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用
E、室外智能化系統費
(1) 停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；
(2) 小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；
(3) 周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；
(4) 小區門禁系統費用；
(5) 電子巡更系統費用；
(6) 電子公告屏費用
4.3.2.6 園林環境工程費
指項目所發生的園林環境造價，主要包括：
A、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；
B、建築小品：雕塑、水景、環廊、假山等；
C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；
D、圍牆建造費：包括永久性圍牆、圍欄及大門；
E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
F、室外背景音樂；
G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
4.3.2.7 配套設施費
指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：
A、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；
B、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；
C、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；
D、對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：
A、游泳池：土建、設備、設施；
B、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；
C、幼兒園：建造成本及配套資產購置；
D、學校：建造成本及配套資產購置；
E、球場；
F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；
G、車站建造費：土建、設備、各項設施。
4.3.2.8 開發間接費
開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。
A、工程管理費
(1) 工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；
(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；
(3) 行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費
(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎
(5) 工程質量監督費：建設主管部門的質監費；
(6) 安全監督費：建設主管部門的安監費；
(7) 工程保險費。
B、營銷設施建造費
(1) 廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；
(2) 銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；
(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；
(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；
(5) 其他。
C、資本化借款費用
包括直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。
D、物業管理完善費
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。
4.3.2.9 期間費用
包括管理費用、營業費用、財務費用三類，均不屬於房地產的製造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序等詳見《萬科集團費用核算規范》。
三類期間費用與「開發間接費」均有聯系和區別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規范》。
4.4 會計科目與帳簿設置
4.4.1 「開發成本」科目
該科目核算產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見「房地產成本核算科目明細表」。
成本管理軟體運用成熟的單位，可以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數據在成本管理軟體中保存。成本項目數據必須定期（月、季度）與成本管理軟體中的相應數據進行核對，並保持一致。
在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。
為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集後分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條「待分攤成本」進行歸集。
成本核算對象的具體設置參見下圖：
××項目 在建一期 住宅
商鋪
在建二期 寫字樓
••••••• •••••••
擬開發土地
待分攤成本
項目開工前，所有成本均在成本核算對象「擬開發土地」中核算；項目開工後，將已開工部分逐期自「擬開發土地」中轉入「在建×期」。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規范》。
4.4.2 「開發間接費」科目
該科目歸集和分配與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。
這類費用先歸集，再按一定標准分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見「房地產成本核算科目明細表」。
4.4.3 「預提費用」科目
核算按權責發生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經發生或將要發生、但尚未支付的成本、費用。
4.4.3.1 費用預提的時間：至少每季度末預提一次；
4.4.3.2 費用預提的范圍：對完工開發產品應進行成本預提，未完工產品按實際支付金額核算成本；
4.4.3.2 費用預提的金額：以成本管理軟體中的動態成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。
4.4.3.3 核算方法：預提時，借記「開發成本—成本預提及結轉」，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。
4.4.4 「待攤費用」科目
按權責發生制原則核算在本期發生但應由本期及以後各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。
4.4.5 「完工開發產品」科目
核算已開發完成並驗收合格的開發產品的庫存實際成本。
具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規范》。
房地產成本核算科目明細表
一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 核算項目 備注
開發成本 土地獲得價款 按前述明細 各成本核算對象 成本核算對象
可分層次設立。
開發前期准備費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
主體建築工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
主體安裝工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
社區管網工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
園林環境工程費 按前述明細 各成本核算對象
配套設施費 按前述明細 各成本核算對象
開發間接費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象 自一級科目
開發間接費轉入
成本預提及結轉 各成本核算對象
開發間接費 項目名稱 工程管理費 按前述明細 定期轉入
開發成本
營銷費用 按前述明細
資本化利息
物業管理完善費
其他
完工開發產品 項目名稱 具體苑或棟或期以及配套資產名稱 住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他
4.5 成本費用的歸集與分配
4.5.1 土地獲得價款
一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在「土地獲得價款」之「待分攤成本」的核算項目進行歸集，然後再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如下：
4.5.1.1 按佔地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法
方法一：先按小區的佔地面積將土地成本分配到各小區；再將分配到各小區內的土地成本，按小區內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的佔地面積進行直接分配；然後將分配到小區內道路、廣場等公用場所佔地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的佔地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。
方法二：也可將公用佔地面積先分攤到房屋等成本核算對象的佔地面積上，房屋等成本核算對象自身的佔地面積加分攤的公用佔地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。
4.5.1.2 按建築面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建築面積來分攤。
4.5.2 開發前期准備費、主體建築工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費
能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的「待分攤成本」之核算項目進行歸集，再按下表所示分攤標准分配計入各成本核算對象：
成本項目 分攤標准
開發前期准備費 按可售面積分攤
主體建築工程費 （1） 扣除直接費用後，按建築面積分攤；
（2） 根據經驗系數和建築面積，確定標准分攤；
主體安裝工程費 （1） 扣除直接費用後，按建築面積分攤；
（2） 根據造價經驗系數和建築面積相乘，確定標准分攤；
社區管網工程費 按可售面積分攤；若能區分可按佔地面積分攤
園林環境工程費 公享性強，按可售面積分攤；公享性不強並可區分，按佔地面積分攤
配套設施費 按可售面積分攤
4.5.3 開發間接費
4.5.3.1 應先通過「開發間接費」科目分項目歸集開發間接費的實際發生數，在每月（季）末，根據其實際發生數按一定標准分配計入各開發項目的各成本核算對象。具體分配及核算方法參見《萬科集團費用核算規范》
4.5.3.2 車位及車庫、其他配套設施及留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。
4.6 成本核算工具
成本管理軟體是成本核算的主要工具，金蝶財務軟體是成本核算的輔助工具，其數據可由成本管理軟體引入。
4.6 成本報表
成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態了解項目成本總體情況、與目標成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應完整、詳細、動態的編製成本報表。
成本報表種類、編報時間及要求詳見《結算報表格式》及集團成本審算中心的有關規定。
4.7 附 則
本規范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規定執行。
關聯文件：
財務管理部：萬科集團會計管理及核算規范（VKCW03-03）
萬科集團費用核算規范（VKCW03-04）
萬科集團存貨核算規范（VKCW03-06）
附：「開發成本」科目編號一覽表
科 目 名 稱 編 號
開發成本 4301
土地獲得價款 4301.401
政府地價及市政配套費 4301.401.01
合作款項 4301.401.02
紅線外市政配套費 4301.401.03
拆遷補償費 4301.401.04
開發前期准備費 4301.402
勘察設計費 4301.402.01
勘察丈量費 4301.402.01.01
規劃設計費 4301.402.01.02
建築研究用房 4301.402.01.03
報批報建費 4301.402.02
政府報批報建費 4301.402.02.01
增容費 4301.402.02.02
三通一平費 4301.402.03
臨時道路 4301.402.03.01
臨時用電 4301.402.03.02
臨時用水 4301.402.03.03
場地平整費 4301.402.03.04
臨時設施費 4301.402.04
臨時圍牆 4301.402.04.01
臨時辦公室 4301.402.04.02
臨時場地佔用費 4301.402.04.03
臨時圍板 4301.402.04.04
主體建築工程費 4301.403
基礎工程 4301.403.01
土方 4301.403.01.01
護壁（坡） 4301.403.01.02
樁基 4301.403.01.03
樁基檢測 4301.403.01.04
降水 4301.403.01.05
結構及粗裝修工程 4301.403.02
混凝土框架 4301.403.02.01
砌體 4301.403.02.02
找平及抹灰 4301.403.02.03
防水 4301.403.02.04
門窗工程 4301.403.03
單元門 4301.403.03.01
入戶門 4301.403.03.02
防火門 4301.403.03.03
戶內門 4301.403.03.04
窗、陽台門 4301.403.03.05
公共部位精裝修 4301.403.04
大堂精裝修 4301.403.04.01
樓梯間精裝修 4301.403.04.02
屋面精裝修 4301.403.04.03
外立面精裝修 4301.403.04.04
電梯廳精裝修 4301.403.04.05
單元入口精裝修 4301.403.04.06
外牆外保溫 4301.403.04.07
欄桿 4301.403.04.08
室內裝修 4301.403.05
廚房精裝修 4301.403.05.01
衛生間精裝修 4301.403.05.02
廳房精裝修 4301.403.05.03
陽台、露台、地面精裝修 4301.403.05.04
主體安裝工程費 4301.404
室內水暖氣電管線設備費 4301.404.01
室內供排水系統費 4301.404.01.01
室內採暖系統費 4301.404.01.02
室內燃氣系統費 4301.404.01.03
室內電氣系統費 4301.404.01.04
室內設備及其安裝費 4301.404.02
通風空調系統及安裝費 4301.404.02.01
電梯及其安裝費 4301.404.02.02
發電機及其安裝費 4301.404.02.03
人防設備及其安裝費 4301.404.02.04
消防系統及其安裝費 4301.404.02.05
弱電系統費 4301.404.03
居家防盜系統費用 4301.404.03.01
寬頻網路費用 4301.404.03.02
有線電視費用 4301.404.03.03
三表遠傳費用 4301.404.03.04
對講系統費用 4301.404.03.05
電話系統費用 4301.404.03.06
社區管網工程費 4301.405
室外給排水系統費 4301.405.01
室外給水系統 4301.405.01.01
雨污水系統 4301.405.01.02
室外採暖系統費 4301.405.02
管道系統 4301.405.02.01
熱交換站 4301.405.02.02
鍋爐房 4301.405.02.03
室外燃氣系統 4301.405.03
管道系統 4301.405.03.01
調壓站 4301.405.03.02
室外電氣及高低壓設備費 4301.405.04
高低壓配電設備及安裝 4301.405.04.01
室外強電管道及電纜敷設 4301.405.04.02
室外弱電管道埋設 4301.405.04.03
室外智能化系統費 4301.405.05
停車管理系統 4301.405.05.01
小區閉路監控系統 4301.405.05.02
周界紅外防越 4301.405.05.03
小區門禁系統 4301.405.05.04
電子巡更系統 4301.405.05.05
電子公告屏 4301.405.05.06
園林環境工程費 4301.406
綠化建設費 4301.406.01
建築小品 4301.406.02
道路及廣場建設費 4301.406.03
圍牆建造費 4301.406.04
室外照明 4301.406.05
室外背景音樂 4301.406.06
室外零星設施 4301.406.07
配套設施費 4301.407
游泳池 4301.407.01
會所 4301.407.02
幼兒園 4301.407.03
學校 4301.407.04
球場 4301.407.05
設備用房 4301.407.06
-------- --------
開發間接費 4301.408
工程管理費 4301.408.01
工程監理費 4301.408.01.01
預結算編審費 4301.408.01.02
行政管理費 4301.408.01.03
施工合同外獎金 4301.408.01.04
工程質量監督費 4301.408.01.05
安全監督費 4301.408.01.06
工程保險費 4301.408.01.07
-------- --------
資本化借款費用 4301.408.02
營銷設施建造費 4301.408.03
廣告設施及發布費 4301.408.03.01
銷售環境改造費 4301.408.03.02
售樓處裝修裝飾費 4301.408.03.03
樣板間費用 4301.408.03.04
其他 4301.408.03.05
-------- --------
物業管理完善費 4301.408.04
成本預提及結轉 4301.41
『伍』 房地產銷售經理如何管理
從現場管理來說，應該是
1、清楚了解手下銷售人員的需求和各自情況
2.、以公司銷售守則為依據詳細制訂案場管理流程以及接待成交各流程並以此為根據進行培訓和執行
3、不要偏袒任何銷售人員（雖然實際上總是會有與你走得近的銷售），要懂得利用人的心理合理編組，形成競爭態勢。
4、要懂得恩威並施，對於案場內部分表現出領導特質的銷售人員要著重關注，避免自己被架空了還不知枯豎道。
5、及時催促開發商結佣，即使暫時無法結伏運出，在銷售面前也要體現自己的辛苦度。要讓銷售人員覺得你是他們的一員，你是他們的頭和主心骨，你是在盡力維護他們的利益的。
說著說著還沒廳大有好多。。。我也做過銷售經理，有機會一起探討再說，寫下去太多了
『陸』 跪求:萬科房地產設計管理流程
一、項目基本情況
二、項目定位
三、開發理念
四、項目技術經濟指標
五遲態、總體規劃原則
六、交通組織原則碼坦源
七、景觀規劃原則
八、單體設計原則
九、戶型設計原則
十、提交設計文件要求
十一、進度安排
一、項目基本情況
1．項目概況
1) 項目位置
2) 佔地面積
3) 地塊周邊狀況
4) 其它
2．項目優劣勢分析
優勢
1) 地形優勢
2) 主題概念優勢
3) 周邊生態環境景觀優勢
4) 周邊公交系統及配套設施優勢
5) 其它
劣勢
1) 地形劣勢
2) 環境影響劣勢
3) 周邊信帆不良景觀劣勢
4) 周邊公交系統及配套設施劣勢
5) 其它
二、項目定位
1. 客戶定位
2. 主題定位
3. 物業類型
三、開發理念
1．突出主題文化：
2．先進性：
3．獨特性：
4．均好性：
5．人文性：
6．舒適性：
7．實用性：
8．經濟性：
9．規范性：
http://blog.sina.com.cn/s/articlelist_1678081924_0_1.html
上面是下載的地方
『柒』 地產銷售後台是什麼
一.協助經理搞好日常管理工作
1.嚴格遵守並執行公司各項規章管理制度,起到以身作則的帶頭作用;
2.協助經理搞好工作安排，值班人員安排表交公司總合，並通知到本人;
3.自覺遵守作息時間，協助銷售經理搞好考勤、考核制度嚴禁遲到、退現象發生,如若發現，按人事管理制度執行:
4.協助經理每周組織銷售人員開總結例會,分析上周銷售情況、問題、提出建議;
5.嚴格要求銷售人員的儀態、言談、舉止,熱情禮貌地對戶，提高服務質量,樹立品牌形象:
6.檢查著裝、工牌的穿戴，不許穿拖鞋、吊_裙、露臍裝等奇裝異服:
7.愛護公物，帶頭做好售樓處、樣板房的清潔衛生工作;
8.積極參加公司舉辦的專業培訓，認真學習房地產專業知識及法規，提高個人和銷售人員的整體素質、銷售技巧以及語言表達能力:
9.培養集體協作和工作默契，其他員工接待客戶時，應積極主動地給予配合,促進成交,對於不能成交的原因，進行分析、總結、找出問題所在;
10.善於控制銷售現場的氣氛和人員的調配工作,細心觀察,及時地給予配合,把握機會達成成交。
二、解決客戶提出的疑難問題
1.一般銷售人員於銷售經驗不足，可能無法回答有些客戶提出的問題，這時就需要專業知識強和銷售經驗更豐富的銷售主管出馬,為客戶解決疑難問題，取得客戶的信任。
2.以誠懇的態度、平和的心態傾聽客戶訴說，取得客戶的理解、耐心而細致地同客戶溝通,以親切的態度來穩定客戶的情緒。
3.認真地向客戶闡明公司的工作程序和原則，想辦法解決客戶提出的疑難問題，贏得客戶對本公司的信譽與個人質的認可和信賴。
三、日常統計工作
1.每天認真統計來電量、區域、客戶群，找准銷售定位;
2.認真統計到訪客戶量、客戶需求、面積、戶型以及反映問題比例;
3.每周對來電量、到訪客戶量進行總結，在每周公司銷售例會上進行匯報;
4.了解項目的價格、戶型朝向、面積、定位、交通以及周邊環境和配套等,抓住賣點;
5.了解市場情況進行比較、分析,找出銷售難點和影響因素,協助經理提出方案和建議;
6.做好在定期內對樓盤收取的定金,並熟悉掌握開具收據、支票本票、匯票等手續流程;
7.做好定金收據、認購書、傭金收據的核對、記檔,有錯漏要及時向公司領導匯報;
8.做好收款、銷售登記工作，做好銷售進度表:
9.跟蹤客戶的補定、交首期、簽合同、手按揭資料、辦理按揭手續等工作;
10.做好銷售報表、銷鐫總結每周例向公司領導匯報。
『捌』 求:萬科集團房地產績效管理流程
1. 如何建立績效管理體系？
企業開展績效考核的前提，必須具有明確的戰略目標、規范化的運作流程、良好的企業文化和共同的價值觀。就績效管理開展的過程而言，完整
的績效管理過程是以績效考核結果為依據，以准確的計劃、預算和嚴格的流程執行為保障，以有效的薪資激勵體系為手段來展開的。
如何建立有效的績效管理體系呢？
■建立必要的基礎管理環境和條件
我們常說沒有計劃（目標）就沒有考核，沒有預算就沒有考核，沒有責權明晰的運作流程也沒有考核。目前很多企業的績效管理工作效果
不佳，很大程度上不在於績效考核制度流程、績效考核指標制定得不夠完善，而往往在於沒有建立好企業開展績效管理體系所必須的前提基礎環
境和條件。
■制定有針對性的績效考碼鉛余核指標體系
績效管理的核心是考核指標體系的制定。針對目前國內大多數房地產開發企業管理現狀和水平而言，績效考核指標體系的制定一定要符合
現狀，突出重點，不可完全照抄照搬其他行業或者同行業其他企業的考核指標。一般而言，目前房地產項目開發的控制重點在於按計劃和目標成
本完成項目的開發目標，並盡快實現項目銷售，資金回籠。那麼，我們在績效考核指標體系設計中，就要重點關注銷售收入、成本、項目開發節
點等關鍵指標的完成情況。
■加強績效考核全過程的管理，完善績效管理循環
克服和避免重績效實施和考核環節，忽視績效計劃和績效反饋環節的情況。
當然，在績效管理體系建立和實施的過程中，企業決策層的重視和支持是最重要的保證。
2. 如何設定績效考核指標體系？
績效考核體系是由一組既各自獨立又相互關聯並能較完整表達評價要求的考核指標組成的評價遲滾系統。
a) 績效考核指標制定的原則：
■戰略導向原則
■系統化原則
■聚焦原則
■平衡原則
b) 績效考核指標體系的主要內容
一般來說，一個完整的績效考核體系包括以下三個方面的內容：
■業績考核，指對被考核部門和被考核人完成經營任務目標的情況進行考核。業績考核考核的方法有很多種，如BSC、KPI和工作目標
（MBO）等。不同的企業可以根據實際情況選擇。需要注意的是，由於房地產開發具有周期長的特點，所以在進行業績考核時應也別關注基於開
發計劃分解的各項工作過程目標的完成情況對業績考核指標的影響，以體現「結果考核和過程考核並重，以過程考核促進結果考核」的目的。
■能力考核——衡量各崗位員工完成本職工作所需具備的各項能力；
■態度考核——衡量各崗位員工對待工作的態度、思想意識和工作作風情況。
c) 制定有針對性的績效指標體系
制定具有針對性的績效考核指標體系是績效管理工作的重點，也是難點。以萬科為例，其績效考核集團有相應的指引，各分公司的考核程序
和方法有所差異，這與企業的內部文化差異、管理的成熟度以及公司發展所處的階段密切相關。
考核指標設計方面，越是高層越是採用可量化的指標為主的方式，如對總監層面（包括副總）的考核通常基於採用4、5、6方式，即平衡計
分卡的4個維度、客戶滿意調查的5個維度以及員工滿意調查的6個維度，而部門經理層面則採用所管理的部門的平衡計分卡的指標分解，有些公司會結合行為指標及管理能力進行評價。
在設定行為指標時重點關注與公司核心價值觀以及公司核心競爭優勢等方面的內容，如客戶意識、執行力、學習成長、責任心等指標。
某標桿企業各公司考核過程雖然有些差異，但有幾條基本相同的方法：
激沖■對職員和部門（部門經理）的考核至少每季度進行一次，有些公司對職員的考核每月進行一次；
■主要採用直接上級評價為主，個別公司採用360評價方法，但上級評價的權重在80％以上；
■考核結果需要強制排序，在公司內部通常需要按照優秀、合格、需改進各25％ 、60％ 、15％三個等級比例進行強制排序，部門員工人數多
於7人必須有一人是需改進；
■考核結果並不與獎金直接對應掛鉤，但作為分配獎金、工資調整的主要依據，同時作為員工晉升和發展的重要依據，如果在年度考核中屬
於需改進等級則下一年度的崗位和工資就不可能獲得晉升，而且可能面臨降薪和降級的可能；
■對普通員工的考核主要以計劃考核為主（通常佔70％），比較少運用量化的KPI指標，行為和能力指標大約佔30％左右；
■員工考核後需要進行正規的面談，並對個人的職業發展提出相應的培訓需求。
3. 如何對團隊進行考核？
有不少企業在推行績效考核時，只關注單個員工的業績好壞，而忽視了對團隊的考核，這樣會帶來不可忽視的反面效應。它會錯誤地引導員
工培養「個人獨專」意識，並不惜犧牲同事的利益，破壞組織內部的協調關系。作為需要部門之間、崗位之間充分協調配合的房地產開發活動，如
果過分強調落實到個人的考核，忽視周邊績效問題，往往後造成不良的結果。
從績效的分類來看，績效不僅有個人績效，還有組織績效、團隊績效和流程績效等，因此企業在進行績效考核指標設定時，需根據各崗位的
實際情況，來選擇是否要適當加入一些與團隊績效和流程績效（尤其是一些跨部門流程）相關的指標。
此外，在部門內部各位員工績效考核等級分布，可採用個人績效與部門績效線掛鉤的比例控製法，也可採用一定的修正系數來根據部門績效
調整個人績效等級等方法來加強對團隊的考核。
4. 如何實現對高層/中層/員工的考核？
a) 採用有區別的考核指標體系
例如：萬科對一線公司和對一線公司負責人的考核運用的方法是BSC，也就是平衡計分法，這是在很多優秀企業使用過的管理工具。萬科
在2001年開始學習和引進平衡計分法的思想，對一線公司的考核和一線公司負責人的考核更加從一個可持續發展的角度來著眼，包括四個緯度，
第一是財務緯度，第二是內部流程緯度，第三是客戶緯度，第四是員工緯度，或者叫做學習與成長緯度。可能以往的一些企業對一線公司負責人
考核，只看你當期的利潤是否完成了，這樣很容易導致一些公司有短期行為，只保證當 年度績效指標看上去非常漂亮就可以了。
這四個緯度分別有差不多三到四個指標，應該說財務緯度算比較重的緯度。作為萬科這樣的上市公司，財務緯度是不能放棄的，所以財務緯
度是萬科這幾年比較重要的目標，但客戶緯度從原來的15％現在調到了25％。對於一線公司，萬科希望更加可持續的、長期的、相互制約的這樣
一些指標，來更加綜合、更加均衡的來考核一個公司的成長，和公司的管理水平和績效水平。
對於一線職能部門萬科主要是用KPI——關鍵業績指標。每一個部門都會有關鍵業績指標，這個業績指標是從公司戰略逐層分解下來的。以人力資
源部為例，一個很重要的考核緯度是員工的緯度，比如說員工滿意度、骨幹人員流失率、投入產出比，這些都是很重要的指標，這樣的指標會作
為人力資源部關鍵的指標。
b) 採用有區別的考核
太多了,寫不完......空間看吧
http://blog.sina.com.cn/s/blog_64057f840100p4kr.html