售後回租合同到期應如何

1. 售後回租合同

售後回租是將自製或外購的資產出售，然後向買方租回使用。售後回租合同怎麼寫呢?以下是我整理的售後回租合同，歡迎參考閱讀。
售後回租合同 範文 一
出租人(甲方):

法定代表人：

承租人(乙方)：

法定代表人：

售後回租合同 合同編號：

甲、乙雙方經過友好協商，同意按照下列條款簽訂本 租賃合同 並共同遵守。 簽約說明：

(1)如是授權代表簽字，須出示法定代表人簽約授權 委託書 。

(2)合同生效後，若任何一 方法 定代表人更換，不影響已生效合同的履行。

第一條 租賃物件

1.1 甲方根據乙方的要求向乙方購買本合同附件記載的物件(以下簡稱租賃物件)，並回租給乙方使用。乙方向甲方承租並使用該租賃物件。

第二條 租賃物件的購買

2.1 乙方以融通資金為目的，向甲方出售其自有設備，並保證其對所出售設備享有完全的所有權。

2.2 乙方須向甲方提供甲方認為合理必要的各種批准或許可證明文件。

2.3 甲方根據前兩項與乙方簽訂所有權轉讓協議，並根據所有權轉讓協議向乙方支付貨款。

第三條 租賃物件的交付

3.1 租賃物件的所有權在甲方支付完畢所有貨款後，由乙方轉移給甲方，並且，該所有權轉移視為乙方在租賃物件現有狀態下向甲方交貨。

3.2 上述所有權轉移同時視為甲方將租賃物件交付乙方使用。

3.3 基於售後回租賃，甲方對租賃物件質量瑕疵和權利瑕疵等不承擔任何責任。

第四條 租賃期限和起租日

4.1 起租日: 年 月 日。

4.2 租賃期間：租賃期為 年。

第五條 租賃保證金、手續費

5.1 乙方應在本合同簽訂後 個工作日內，向甲方支付租賃保證金RMB 萬元(人民幣： 萬元整)，作為履行本合同的保證。租賃保證金不計算利息。

5.1.1乙方未能按照本合同約定的期限支付到期租金，或未能按本合同約定支付應支付甲方的其他費用時，甲方有權決定是否從租賃保證金中抵扣乙方應支付的款項。如發生上述抵扣，則不足抵扣的部分乙方仍應支付甲方，同時乙方須補足租賃保證金。

5.1.2 如發生上述抵扣，乙方應當在收到甲方的抵扣通知後三個工作日內，將已抵扣部分支付甲方，以補足租賃保證金。在租賃保證金不發生抵扣，或者抵扣後乙方補足的情況下，租賃保證金不沖抵最後一期或幾期租金，到租賃合同期滿三個工作日內,甲方全額返還乙方。

5.2 乙方應在本合同簽訂後 個工作日內將手續費RMB 萬元(人民幣： 萬元整)支付給甲方。(說明：該手續費由甲方以咨詢費的名義一次性收取，不做退還。)

第六條 租金

6.1 乙方承租租賃物件應向甲方交付租金，租金的支付方式、幣種和次數等均按本合同附件約定。

6.2 租金幣種為人民幣。

6.3 租金： 按季度支付法計算,共 期租金，租金總額為RMB 元 (人民幣： 整)，每期租金RMB 元(人民幣： 整)。

6.4支付租金日為租金實際應到帳日。若該到帳日為非銀行營業日，則該到帳日提前至上一個銀行營業日。租金支付時所發生的各項費用，均由乙方承擔。

6.5 本合同中的租金利率在租賃期間內實行固定利率，不隨中國人民銀行的利率調整發生變化。

第七條 租賃期間租賃物件的 保險

7.1乙方需對租賃物在保險公司進行投保。租賃物出險後，如因乙方怠於保險索賠而致理賠未成，則在租賃期間因租賃物件發生任何損害、毀損，滅失以及所造成的損失的後果由乙方承擔。乙方應當賠償甲方的全部損失，包括乙方應向甲方支付本合同項下所有應付而未付的租金、所有遲付租金的罰息、其他所有應付款項等。

第八條 租賃物件的所有權和使用權

8.1 所有權：甲方對本合同所記載的租賃物件擁有完整的所有權，因此：

8.1.1 乙方應當定期或隨時向甲方提供租賃物件使用、損壞、維修等狀況說明，使甲方了解其真實狀況;甲方有權隨時用通訊或現場檢查的辦法，檢查租賃物件的狀態(包括租賃物件的存放位置和運轉情況等);甲方若行使上述權利，乙方應給予積極配合和協助。

8.1.2 在保證乙方享有本合同項下所有權利並且不影響乙方正常使用的條件下，甲方在必要時可以向任何第三方轉讓其對租賃物件的所有權，或以租賃物件抵押、擔保，本合同的效力不受影響。甲方行使上述權利，應事先通知乙方。

8.1.3 為切實保障甲方作為所有者的權益並保證租賃物件的正常運轉，乙方在簽訂本合同的同時，自負費用與租賃物件的供應商或其指定的代理商簽訂售後維修 服務合同 ，維修服務合同是本合同不可分割的組成部分。

8.1.4 附屬租賃物件及其零件或與租賃物件或零件相關的知識產權仍屬其權利人所有，乙方對知識產權的使用仍應取得其所有權人同意。

8.1.5 本合同對該知識產權的所有權和使用權不發生影響。

8.1.6甲方有權在租賃物件上以張貼標識、標簽等方式來公示甲方對租賃物件的所有權。

8.2 使用權：在租賃期內乙方擁有本租賃物件的使用權，因此：

8.2.1未經甲方書面同意，乙方不得擅自改變租賃物件的設置場所和使用環境。

8.2.2 乙方須自負費用，按照國家或同行業有關規定和慣行的標准，對租賃物件謹慎使用並進行良好的保養，定期維修和檢查，使其處於良好，正常的操作營運狀態;對租賃物件維修，保養的權益歸於甲方。

8.2.3 乙方正常需要更換租賃物件的零部件時，必須使用租賃物件原生產廠家生產的同規格、同型號的零部件並書面通知甲方。若乙方採用代用件，必須事先徵得甲方的書面同意。

8.2.4 乙方的一切行為均不得損壞租賃物件，均不得阻礙或改變租賃物件原來的用途和功能。

8.2.5 因租賃物件本身設置、保管、使用等原因，致使第三者的人身及/或財產遭受損失時，乙方應承擔全部賠償和/或 其它 責任。

8.2.6 乙方不得擅自出售、轉讓、分租、轉租租賃物件;不得在租賃物件上設置任何抵押權或擔保權益，或進行其他任何侵害甲方所有權的行為。

8.2.7 因租賃物件本身及其設置、保管、使用及租金的支付等所發生的一切費用，均由乙方負擔。

8.2.8 在本租賃合同有效期內，除非乙方違約，甲方不得干預乙方對租賃物件的正常使用或擅自取回租賃物件。

第九條 違約事項和補救 措施

9.1 如果在租賃期間內任何時間：

9.1.1 乙方未能在到期日支付根據本合同應付的任何款項，且該行為在到期日起持續五日;

9.1.2 乙方沒有按照本合同的約定履行任何其他義務，且該行為持續五日;

9.1.3 乙方非正常及違反公平原則出售、轉移、出租或以其他方式處理其業務或資產;

9.1.4 乙方提出或被提出有關破產、重組、停業等申請，或有關部門就相關事項做出批准或決定;

9.1.5 乙方的資產、財產或權利的全部或任何實質部分被沒收、扣押、徵用、查封、強制執行或被剝奪;

9.1.6 乙方的上級單位或擔保人發生上述事件。

9.2 如乙方發生

9.1條約定的情形時，甲方有權採取下列措施,以獲得根據本合同合理預期的經濟利益：

9.2.1 加速到期，要求乙方或連帶責任保證人(如有時)立即付清租金及其他費用(到期和未到期)的全部，並償付相應罰息，罰息按照第十條確定的利率計算。

9.2.2 解除本合同，收回或處置租賃物件，並要求乙方賠償甲方所遭受的一切損失。當甲方做出對租賃物件的處置方法時，乙方應無條件自負費用按甲方要求退回租賃物件(完好狀態下)給甲方，否則乙方應承擔甲方重新佔有、取回租賃物件的合理費用。

9.2.3 要求乙方償付甲方就乙方違約行為而行使任何權利所發生的一切律師費用及其他合理支出。

9.2.4 採取法律規定的其他補救措施。

9.2.5 甲方在採取前款規定的處置方法時，並不免除本合同規定乙方所應承擔的其它義務。

9.2.6 甲方有權決定乙方清償債務的順序。

第十條 遲延罰息

10.1 當乙方未能按本合同規定的時間交付到期應付租金及其它款項，或未能按期歸還甲方應乙方要求墊付的任何費用時，乙方應償付遲延支付期間和墊付期間的利息，該項利息按遲延金額的每日萬分之三計算。遲延期間的起始點自租金或其他款項應到帳日的下一日開始計算。

第十一條 公司情況變更的處理

11.1 在租賃期間，乙方發生分立、合並、兼並、收購等變更情況時，本合同效力不受其影響，但若甲方認為該種情況的發生影響乙方履行本合同的能力，甲方有權力立即採取第9.2款規定的措施。

11.2 在租賃期間，乙方及連帶責任保證人名稱、地址、法定代表人等發生變化，不影響本合同的執行，但乙方應立即將上述變更情況以書面形式通知甲方 。

第十二條 租賃期滿後租賃物件的處理

12.1甲方同意按合同附件所設定的設備留購價格將租賃物件售與乙方。設備留購價格同最後一期租金一並支付。在租賃期滿，並且乙方全部履行完畢本合同規定的義務，包括全部實際租金和留購價格以及出現合同第6.6款的情況(如有時)增加的稅款、利息或延付利息和罰款利息付清後的五個工作日內，甲方向乙方出具《租賃物件所有權轉讓證書》，將租賃物件所有權轉移給乙方。

第十三條 擔保

為項目提供租金償還連帶責任擔保，各方另行簽訂保證合同。

第十四條 爭議的解決及適用法律

14.1 有關本合同的一切爭議，甲、乙雙方首先應通過友好協商解決。若協商不能解決時，雙方一致同意本合同訴訟管轄法院為甲方住所地有管轄權的法院。

14.2 本合同適用中華人民共和國法律。

第十五條 合同的終止

15.1 本合同只有在以下情況下才能終止：

15.1.1 甲、乙雙方已全部履行完畢本合同規定的各項義務。

15.1.2 經甲、乙雙方同意協議解除租賃合同。

15.1.3 其他法律規定合同終止的情況。

第十六條 合同的轉讓

16.1 甲方有權將其在本合同項下的權益全部或部分轉讓給有關第三者，但甲方有義務將轉讓的事實及時通知乙方，以便乙方對受讓人履行其在本合同項下的義務。

16.2 乙方如欲轉讓其在本合同項下的權利和義務，必須事先徵得甲方的書面同意。

第十七條 合同的變更和解除

17.1 除本合同另有約定，本合同一經簽訂，甲、乙任一方均不得任意變更和解除;如變更或解除，需經甲、乙雙方共同協商並以書面形式達成協議。如果任何一方有違約行為，經另一方催告改正，違約方在守約方催告期限內仍未改正的，則守約方有權解除合同。

第十八條 合同的生效條件

18.1 合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

第十九條 通知

19.1 本合同要求的一切通知應採用書面形式，經專人遞交或郵寄至本合同載明的對方地址，或以電訊形式即電傳、傳真、電報發至本合同載明的對方號碼、地址，即為充分通知。

2. 售後回租業務能否繳納契稅

售後回租業務不繳納契稅。售後回租合同期滿承租人回購原房屋、土地權屬的，實行申報管理制度的契稅納稅人應在土地、房屋權屬轉移合同生效的10日內向徵收機關提出減免申報。
【法律依據】
《契稅暫行條例》第六條
有下列情形之一的，減征或者免徵契稅：
（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵；
（二）城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免徵；
（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情准予減征或者免徵；
（四）財政部規定的其他減征、免徵契稅的項目。

3. 房地產公司售後回租如何進行會計處理

售後回租又稱售後包租、售後返租、售後承租，對於房地產業而言，是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售後，又在一定期限內承租或者代為出租購房者所購該企業商品房的銷售方式。售後回租是一個舶來品，它起源於美國六七十年代，我國最先接受著一概念的是香港。上世紀90年代中期，售後回租經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，又進入海南，近兩年大有席捲全國之勢。由於是新生事物，且售後回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售後回租），在實際工作中，這類業務的會計處理主要靠財務人員的判斷。現結合案例對此進行探討。

某房地產開發公司採用售後回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：

一是，三年後購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。

二是，付款時買賣合同生效，三年後購房者不可以退房。

在第一種情況下，如果三年後購房者買房，對房地產開發公司來說售後回租實際上是一種預收購房款的行為，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金佔用費——租金8萬元；如果三年後購房者不買房，售後回租可以說是一種資金借貸行為，相當於房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年後歸還，在三年間每月支付資金佔用費8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年後購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金佔用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1. 收到購房者的100萬元時（注意根據規定要預繳營業稅和企業所得稅，處理過程略去）

借：銀行存款

貸：預收賬款

同時，

借：出租開發產品

貸：庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）、12%的房產稅

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

貸：應交稅金——應交房產稅

3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額

借：其他業務支出

貸：出租開發產品（按規定使用年限計算出的攤銷額）

4.付給購房者租金時

借：財務費用

貸：銀行存款（或現金）

5.三年後購房者選擇購房時

借：預收賬款

貸：主營業務收入

（注意計提營業稅，前期預繳部分要沖銷，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本（按攤余價值結轉）

貸：出租開發產品

6.三年後購房者選擇退房時

借：預收賬款

貸：銀行存款

第二種情況是典型的售後回租。由於購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權，房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經營行為。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1.收到購房者的100萬元時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（注意要計提營業稅，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本

貸：庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

3.付給購房者租金時

借：其他業務支出

貸：銀行存款（或現金）

注意，第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金（實際上是資金使用費），必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高於銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費，這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納營業稅即可。

4. 融資租賃中的售後回租是如何交稅的，承租方要開發票給出租方嗎，出租方如何開票給承租方呢

按財稅（2013）106號文復的規定，在制售後回租模式下，有一個承租方和出租方互開發票的問題。假設在回租模式下，承租人為增值稅一般納稅人。承租人購入設備，取得增值稅進項稅發票後，當期已經抵扣了進項稅額。在回租中，承租人在銷售設備給融資租賃公司時，在法律上設備的所有權已經歸出租方所有。這里出現了一個法律上的銷售行為和增值稅上銷售行為確認的分離問題。即在回租中，法律認可了銷售行為的成立，設備所有權轉移給了出租方。但是，按照《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號），稅法又從實質重於形式的角度認為這個不屬於增值稅征稅范圍。此時，按照106號文，承租人開普通發票給出租人，不繳納增值稅，實際只是一個稅務上的技術操作問題，即由於106號文規定，在回租業務中，出租人可以扣除向承租人收取的本金，且出租人向承租人收取的本金，也只能開普通發票。此時，承租人給出租人開的本金是普通發票，發揮的作用僅僅是後面的出租人再向承租人開本金發票進行扣除時的一個管理憑證而已，並無確認銷售開票的含義。

5. 融資性售後回租結束後遞延收益能否轉回

融資性售後回租結束後遞延收益需要轉回

一、融資性售後回租有關概念及確認條件

根據《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）（以下簡稱「13號公告」）的規定，融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業回租的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。

從以上表述可以看出，13號公告中規定的租賃業務必須是以融資為目的，因此售後回租業務應滿足融資租賃的條件，根據《合同法》第十四章第二百三十七條的規定，「融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同」。根據《企業會計准則第21號—租賃》第二章第五條的規定，「融資租賃，是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。」以及《企業會計准則第21號—租賃》第二章第六條的規定：「符合下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃：

（一）在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人。

（二）承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。

（三）即使資產的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。

（四）承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值；出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。

（五）租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。」

因此在進行賬務及稅務處理時需根據售後回租合同的具體條款進行分析，符合上述規定的回租業務才能作為融資性售後回租業務進行處理，否則只能作為經營性售後回租業務。

二、融資性售後回租業務的賬務處理

對於滿足融資租賃的售後回租業務，《企業會計准則第21號—租賃》第七章第三十一條規定，「售後回租交易認定為融資租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，並按照該項租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整。」

其融資性售後回租業務在賬務處理上分為出售收款、回租確認、支付租金、三個交易環節和折舊計提、所得稅處理等，現以案例為線索，闡述融資性售後回租業務的理論基礎和核算方法。

[例] A公司迫於資金壓力，於2010年6月30日將一台機器設備按3000萬元的價格銷售給融資租賃公司，同時又簽訂了一份融資租賃合同，將該設備租回。該設備的公允價值為3100萬元，賬面原值為5000萬元，2008年1月1日投入使用，按10%殘值率和年限平均法計提折舊，預計可使用10年，共已計提折舊1125萬元，未計提資產減值准備。融資租賃合同規定，起租日為2010年7月1日至2012年6月30日共24月，按月利率2.33%計算，A公司需每月月末支付租金170萬元，在租賃期間該設備的維護、保險等費用由A公司負擔，租賃期滿後該設備無償轉讓給A公司繼續使用，A公司在租賃談判和簽訂租賃合同過程中共發生費用5萬元，該設備的預計尚可使用年限為7.5年，所得稅率為25%。假設2017年12月30日對該設備報廢變賣，取得殘值凈收入為100萬元。

根據租賃合同約定，在租賃到期時，其設備無償轉讓給A公司使用，並且承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值與租賃資產公允價值相差無幾，因此此項租賃符合《企業會計准則》關於融資租賃的規定，從其業務性質看也滿足《合同法》對融資租賃的規定，也與13號公告所定義的融資性售後回租業務相符。根據《企業會計准則》關於融資租賃的規定，其具體會計處理步驟如下：

（1）出售收款的核算。融資性售後回租業務，其售價與該資產賬面價值的差額，應確認為遞延收益，以後作為折舊費用的調整。

借：固定資產清理3875

借：累計折舊1125

貸：固定資產5000

借：銀行存款3000

借：遞延收益——未實現售後回租收益875

貸：固定資產清理 3875

（2）租回資產的核算。融資性售後回租業務的核算與一般融資租賃業務的核算相同，以租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中的較低者加初始直接費用之和作為租回資產的入賬價值，最低租賃付款額與最低租賃付款額現值或租賃資產的公允價值之間的差額作為未確認融資費用，在租賃期間按實際利率法攤銷，計入當期損益。

最低租賃付款額=4080（萬元）

最低租賃付款額現值=170x（P／A，2.33%，24）=3098萬元<公允價值3100萬元

回租資產的入賬價值=3098+5=3103（萬元）

未確認融資費用=4080-3098=982（萬元）

借：固定資產——融資租入固定資產3103

借：未確認融資費用982

貸：長期應付款——應付融資租賃款4080

貸：銀行存款 5

（3）支付租金的核算。承租人支付租金時既減少長期應付款，又必須將未確認融資費用按實際利率法確認當期費用。本案例中以合同利率為折現率將最低租賃付款額折現，因此應以合同規定利率作為未確認融資費用的分攤率。

註：支付最後一期租金時，對利息尾數調整。

根據上表，2010年7月賬務處理方法如下：

借：長期應付款—應付融資租賃款170

貸：銀行存款 170

分攤未確認融資費用=72.18（萬元）

借：財務費用72.18

貸：未確認融資費用72.18

以後月份以此類推，賬務處理方法相同。

（4）折舊的計提和調整。同時，根據《企業會計准則》的規定，售後租回交易認定為融資租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，並按照該項租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整。同時，應採用與自有固定資產一致的折舊政策。

A公司租賃開始時，該設備尚可使用年限為7.5年，因此A公司應按7.5年計提折舊。該租入設備按直線法計提折舊，殘值率為10%，年折舊額為372.36萬元，每月折舊額為31.03萬元。

借：製造費用31.03

貸：累計折舊31.03

按折舊進度分攤設備遞延收益，年分攤額116.67萬元；每月分攤額為9.72萬元。

借：製造費用9.72

貸：遞延收益——未實現售後回租收益9.72

(5)租賃到期日賬面資產轉換 租賃資產到2012年6月30日A公司支付完最後一筆租金時，設備無償轉讓給A公司使用，根據《企業會計准則講解2010》，A公司由融資性租賃資產轉入自有固定資產：

借：固定資產---**資產 3103

貸：固定資產—融資租入固定資產 3103

但對遞延收益的余額641.72萬元如何處理沒有規定。筆者認為可繼續按折舊進度對遞延收益進行分攤調整，其賬務處理與「（4）折舊的計提與調整」中的賬務處理相同。但其遞延收益為前述售後回租業務形成，租賃合同到期後轉為自有固定資產，這樣針對同一資產會人為分開在固定資產和遞延收益兩個會計科目中體現，影響資產計價的准確性和合理性。

（6）使用到期的處理 使用到期時，處理殘值凈收入為100萬元，賬務處理為：

借：固定資產清理 310.3

借：累計折舊 2,792.7

貸：固定資產 3,103

借：銀行存款100

貸：固定資產清理 100

借：營業外支出 210.3

貸：固定資產清理 210.3

（7）有關所得稅調整

根據《企業會計准則第18號—所得稅》的規定，企業所得稅應採用資產負債表債務法，對納稅差異通過遞延所得稅資產或遞延所得稅負債進行處理

6. 售後回租的相關規定

根據國家稅務總局《關於從事房地產開發的外商投資企業售後回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函〔2007〕603號）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建築物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論採取何種租賃方式，均應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行賬務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。
《批復》同時規定，按該批復規定進行稅務處理過程中，如果涉及補稅或退稅的，按《稅收征管法》及其實施細則的有關規定辦理。 案例：A公司每年年初支付租金180萬元，設備的租期為6年，租金總額為1080萬元。租賃期滿後，A公司再支付50萬元即可收回設備的所有權。
A公司對擬投資購買的新設備的情況做了全面調查了解後，決定用這800萬元購買滿足技術改造項目要求的國產設備一台。
新設備不需安裝即可投入使用，預計使用年限為8年，按直線法計提折舊，期末無殘值。新設備購買前，A公司未扣除折舊的稅前利潤為1000萬元。購買設備後，預計每年可新增未扣除折舊的稅前利潤300萬元。
為了簡化核算，假設購買設備後，A公司的盈利水平穩定，每年未扣除折舊前的稅前利潤都是均衡的。
第一年：節稅99萬
首先，A公司仍可對售後回租的舊設備計提折舊。
《企業會計制度》規定，融資租入固定資產，能夠合理確定租賃期，屆滿時將會取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產尚可使用年限內計提折舊；無法合理確定租賃期，屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當按租賃期與租賃資產尚可使用年限兩者中較短的期間計提折舊。
A公司在租賃期滿後可取得融資租入資產的所有權，可按該設備的尚可使用年限6年計提折舊，每年折舊費用為180萬元（1080÷6）。
同時，新設備每年也可提折舊費用100萬元（800÷8）。A公司每年可增加稅前扣除費用100萬元，減少了應納所得稅額，進而節約了企業所得稅33萬元（100×33%）。
售後回租設備前的應納稅所得額=1000－1000÷10=900（萬元）；
應納企業所得稅=900×33%=297（萬元），稅後利潤=900－297=603（萬元）；
售後回租設備後第一年的應納稅所得額=1000+300－100－100=1100（萬元）；
應納企業所得稅=1100×33%=363（萬元）。
其次，A公司購置的新設備可享受投資抵免的稅收優惠政策。根據上述計算結果，A公司設備購置當年比前一年新增企業所得稅66萬元（363－297）。
稅法規定，企業每一年度投資抵免的企業所得稅稅額，不得超過該企業當年比設備購置前一年新增的企業所得稅稅額。但A公司的投資抵免的額度為320萬元（800×40%），大於66萬元，所以，該年新增的企業所得稅66萬元可全額進行投資抵免。該年實際繳納的企業所得額仍為297萬元，稅後利潤為803萬元（1100－297）。
售後回租，使企業的稅後利潤增加了200萬元（803－603），折舊費用的計提和投資抵免所得稅共為A公司節約了所得稅99萬元（33+66）。
該企業第二、三、四年的應納所得稅額和稅後利潤的計算以及節稅的情況同第一年。
因為稅法規定，如果當年新增的企業所得稅稅額不足抵免時，未予抵免的投資額可用以後年度企業比設備購置前一年新增的企業所得稅稅額延續抵免，但抵免的期限最長不得超過5年。
第五年的應納稅所得額仍為1100萬元，應納企業所得稅為363萬元，新增企業所得稅66萬元。該年度，A公司還剩餘未抵免的企業所得稅56萬元（800×40%－66×4），小於66萬元，可按56萬元進行投資抵免。實際繳納的企業所得稅為307萬元（363－56），稅後利潤為793萬元（1100－307），稅後利潤增加了190萬元（793－603），節約企業所得稅89萬元（33+56）。
第六年：稅後利潤增134萬
第六年的應納稅所得額仍為1100萬元，應納企業所得稅為363萬元，稅後利潤為737萬元（1100－363），稅後利潤比籌劃前增加134萬元（737－603）。所得稅的節約反映為折舊費用帶來的33萬元的抵稅作用。
第七、八年的應納所得稅額和稅後利潤的計算同第六年。
第八年：稅後利潤1392萬
八年中，A公司共節約企業所得稅584萬元（99×4+89+33×3），增加稅後利潤1392萬元（200×4+190+134×3）。
由此可以得知，企業將售後回租租賃和投資抵免的稅收優惠政策相結合運用，在稅後利潤增加的同時，會使承租人獲取企業所得稅方面更多的收益。
對此，企業在進行售後回租融資租賃業務稅務籌劃時，應綜合考慮企業自身生產經營的需要、資本結構以及資金狀況等因素，充分利用現行的稅收優惠政策，從而獲得最大的稅收利益。此外，在實際操作中，企業還應考慮售後回租融資租賃在現金流量、貨幣時間價值和資金成本等方面的區別，結合稅收負擔和收益的對比，從優選擇籌資方式。 （一）出售方（承租方）的增值稅和營業稅的處理
《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第一條規定:「根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。」
（二）受讓人（出租方）的增值稅和營業稅的處理
根據《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）的規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。改變了過去從形式看待售後回租的行為，將資產的出售和租回視為同一項交易，因此，稅務處理上不再分解為出售和租賃兩筆業務，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍。但不徵收增值稅和營業稅是相對於出售方（承租方）而言的，對受讓人（出租方）仍應按相關融資租賃業務徵收營業稅和增值稅。
（三）出售方（承租方）的企業所得稅的處理
《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第二條規定:「根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。」
基於此規定，融資性售後回租業按照以下三種情況進行企業所得稅處理：
第一，由於承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移，根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不符合收入確認條件，因此，不確認為銷售收入。
第二，出售方（承租方）仍按出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊，也就是折舊處理上同未發生過售後回租行為一樣，仍同自有資產一樣繼續計提折舊。
第三，對於融資租賃利息部分支出，作為財務費用予以扣除。
《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定，融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎；租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎。第四十七條規定，以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。稅法對融入固定資產，採用相對簡化的處理方式，按合同規定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產的入賬價值，將會計准則中確認的未實現融資費用直接計入固定資產原值，然後分期計提折舊。可見融資性售後回租的支付稅前扣除政策不同於融資租賃的稅前扣除政策。 根據財稅[2012]82號文的規定 ，關於售後回租進行融資的契稅政策如下
根據通知，以下情況免徵或不征契稅：
——對金融租賃公司開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免徵契稅。
——單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發生轉移，不徵收契稅。
——個體工商戶的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下，免徵契稅。
——合夥企業的合夥人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合夥企業名下，或合夥企業將其名下的房屋、土地權屬轉回原合夥人名下，免徵契稅。
通知稱，市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋，居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免徵契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定徵收契稅。
通知指出，以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。企業承受土地使用權用於房地產開發，並在該土地上代政府建設保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。
據介紹，本通知自發文之日起執行。《財政部國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》第二條同時廢止。

7. 售後回租業務如何進行賬務處理

售後回租業務會計處理：

1、租賃開始日，向融資公司出售資產

借：固定資產——融資性售後回租固定資產

貸：固定資產——在用固定資產

借：銀行存款

借：未確認融資費用

貸：長期應付款

2、支付租金

借：長期應付款

貸：銀行存款

3、計提融資租賃資產的折舊

借：管理費用等相關科目

貸：累計折舊

4、分攤未確認融資費用

借：財務費用

貸：未確認融資費用

5、期滿時

借：固定資產——在用固定資產

貸：固定資產——融資性售後回租固定資產

(7)售後回租合同到期應如何擴展閱讀：

一、本科目核算企業應當分期計入利息費用的未確認融資費用。

二、本科目應當按照未確認融資費用項目進行明細核算。

三、未確認融資費用的主要賬務處理

（一）企業購入有關資產超過正常信用條件延期支付價款、實質上具有融資性質的，應按購買價款的現值，借記「固定資產」、「在建工程」、「無形資產」、「研發支出」等科目，按應支付的金額，貸記「長期應付款」科目，按其差額，借記本科目。

採用實際利率法計算確定當期的利息費用，借記「財務費用」、「在建工程」、「研發支出」科目，貸記本科目。

（二）企業融資租入的固定資產，在租賃期開始日，按應計入固定資產成本的金額（租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者中較低者，加上初始直接費用）。

借記「在建工程」或「固定資產」科目，按最低租賃付款額，貸記「長期應付款」科目，按發生的初始直接費用，貸記「銀行存款」等科目，按其差額，借記本科目。

採用實際利率法分期攤銷未確認融資費用，借記「財務費用」、「在建工程」等科目，貸記本科目。

四、本科目期末借方余額，反映企業未確認融資費用的攤余價值。

在新准則中，「未確認融資費用」科目編號2802，科目性質為負債類，在編制財務報表時作為長期應付款的抵減項目。

即在資產負債表中，「長期應付款」項目以「長期應付款」科目余額減去「未確認融資費用」科目余額和一年內到期的長期應付款金額填列。

8. 房產售後回租稅收政策

法律分析：即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內租賃物所有權屬於出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金後，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬於融資租賃。按照標的物的不同，融資租賃服務可分為有形動產融資租賃服務和不動產融資租賃服務。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條 徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以征地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。