售後回租為什麼會繳納保證金

⑴ 關於售後回租融資租賃的幾個問

一、融資租賃售後回租可行嗎
1、 《最高人民法院關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條 規定，承租人將其自有物出賣給出租人,再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。
這從根本上認定了融資租賃售後回租是可行的。
2、《金融租賃公司管理辦法》中國銀監會令2014年第3號稱，「本辦法所稱售後回租業務，是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽訂融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式。根據商務部《2015年中國融資租賃業發展報告》：「2014年，我國融資租賃企業新增融資額5374.1億元，直接租賃融資額佔比22.4%，售後回租融資額佔比61.7%，其他租賃方式佔比15.9%。」由此可見，售後回租融資已經成為我國融資租賃業務的主要部分。
二、融資租賃售後回租有哪些風險
1、承租人在租賃物上設定了權利負擔
（1）承租人在售後回租之前給租賃物上設定了其他負擔。
如果是不動產，由於《物權法》第一百八十七條已明確規定，其抵押權需經登記才能設立。如果是動產，如機器設備、辦公設備、交通運輸車輛等，根據物權法第一百八十八條之規定，動產抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。所以針對這兩種情況，只要查詢抵押登記即可。對於不需要登記的動產，抵押合同的效力
（2）承租人在售後回租之前已經以租賃物設定質押。
根據《物權法》二百一十二條之規定，動產質權自質押財產交付時始能設立，故承租人在售後回租之前如果設定了質權其必然要向質權人交付質物（租賃物）。因此，融資租賃公司在簽訂售後回租合同時，需要檢查承租人出售的標的物是否仍然為承租人自己佔有。
（3）承租人在售後回租之後又在租賃物上設定其他負擔。
根據《最高人民法院關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定，出租人可採取的措施有以下幾種：
a 在租賃物的顯著位置作出標識。
b 授權承租人將租賃物抵押給出租人並在登記機關依法辦理抵押權登記。
c 在人民銀行徵信中心融資租賃登記公示系統辦理租賃物登記。
2、融資租賃合同被認定為其他合同，如民間借貸的法律風險。
售後回租業務是承租人和供貨人為同一人的融資租賃方式。區分融資租賃與一般企業之間的借貸，需要注意以下幾點：
（1）租賃物是否客觀真實存在。
（2）轉讓價格與租賃物真實價值是否合理匹配。
（3）承租人與出租人是否辦理了必要的租賃物所有權轉讓手續（佔有與約定所有權轉移）。
（4）買賣合同與租賃物之間是否有對應關系等。
以上是關於「融資租賃售後回租可行嗎，融資租賃售後回租有哪些風險」的介紹。融資租賃合同一般涉及金額較大，無論是出租人亦或是承租人都需要予以充分重視，最好請專業的律師參與，在項目操作的過程中把控各個法律風險要點，維護自身的最大利益。

⑵ 房地產公司售後回租如何進行會計處理

售後回租又稱售後包租、售後返租、售後承租，對於房地產業而言，是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售後，又在一定期限內承租或者代為出租購房者所購該企業商品房的銷售方式。售後回租是一個舶來品，它起源於美國六七十年代，我國最先接受著一概念的是香港。上世紀90年代中期，售後回租經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，又進入海南，近兩年大有席捲全國之勢。由於是新生事物，且售後回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售後回租），在實際工作中，這類業務的會計處理主要靠財務人員的判斷。現結合案例對此進行探討。

某房地產開發公司採用售後回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：

一是，三年後購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。

二是，付款時買賣合同生效，三年後購房者不可以退房。

在第一種情況下，如果三年後購房者買房，對房地產開發公司來說售後回租實際上是一種預收購房款的行為，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金佔用費——租金8萬元；如果三年後購房者不買房，售後回租可以說是一種資金借貸行為，相當於房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年後歸還，在三年間每月支付資金佔用費8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年後購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金佔用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1. 收到購房者的100萬元時（注意根據規定要預繳營業稅和企業所得稅，處理過程略去）

借：銀行存款

貸：預收賬款

同時，

借：出租開發產品

貸：庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）、12%的房產稅

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

貸：應交稅金——應交房產稅

3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額

借：其他業務支出

貸：出租開發產品（按規定使用年限計算出的攤銷額）

4.付給購房者租金時

借：財務費用

貸：銀行存款（或現金）

5.三年後購房者選擇購房時

借：預收賬款

貸：主營業務收入

（注意計提營業稅，前期預繳部分要沖銷，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本（按攤余價值結轉）

貸：出租開發產品

6.三年後購房者選擇退房時

借：預收賬款

貸：銀行存款

第二種情況是典型的售後回租。由於購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權，房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經營行為。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1.收到購房者的100萬元時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（注意要計提營業稅，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本

貸：庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

3.付給購房者租金時

借：其他業務支出

貸：銀行存款（或現金）

注意，第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金（實際上是資金使用費），必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高於銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費，這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納營業稅即可。

⑶ 什麼是售後回租開展售後回租要注意哪些問題

答：售後回租是指物件的實際所有權人將物件售讓給融資租賃公司，然後通過與融資租賃公司簽訂售後回租合同，按約定的條件，以按期交付租金的方式使用該物件，直到還完租金重新取得該物件的所有權。售後回租實際上是購買和租賃的一體化。 售後回租有4個顯著的特點： (1)租賃物件是必不可少的形式要件。租賃公司首先要對租賃物件的存在的合法性和原所有權的真實性進行審查，然後簽訂租賃物件的《售後回租合同》，取得租賃物件的所有權； (2)《售後回租合同》實際上是《購買合同》和《融資租賃合同》（回租合同）一體化的結果； (3)回租行為對租賃物件的實際佔有和實際使用不發生影響； (4)回租的目的是為了解決承租人的自有資金或流動資金不足。 為什麼說售後回租值得大力提倡？這要從售後回租的實質來分析。售後回租是一種特殊的產權交易，標的物是固定資產，出租人從承租人處購得物件，取得該物件的所有權（佔有、使用、收益、處分）後，通過《售後回租合同》又將佔有、使用和收益權轉讓給承租人，出租人只保留處分權，而且只是一種受限制的處分權；第一，出租人的任何處分不得影響承租人對租賃物件的佔有、使用和收益權；第二，按照售後回租合同的規定，出租人應在租金全部回收後，向承租人轉讓租賃物件的所有權。從某種意義上來講，回租類似於抵押貸款（從法律上講，回租和抵押貸款不能混為一談，回租中的租賃物件所有權屬於債權人，抵押貸款的抵押物的所有權屬於債務人），售後回租的實質只是一種資金融通。 直接融資租賃和回租，都是一種間接融資行為。所不同的是前者是增加新的固定資產，而後者是使存量資產變現，即所謂盤活存量資產。在當前國有企業的深化改革中，盤活存量資產和實現資產重組遠比擴大資產規模重要的多。因此，應大力提倡和推薦售後回租方式，使其更加規范化，在法律上應更加明確，政策上應有配套措施。

⑷ 為什麼要交保證金

您好，很高興為您解答 繳納保證金是為了買家購物無後顧之憂，防止有些不良賣家欺騙買家

⑸ 融資性售後回租怎麼會有向承租方收取的有形動產價款本金

向承租方收取的【全部價款中】，【扣除】有形動產價款本金。
A把資產賣給B 共計35萬，A又花了50萬把他租回去，對B來說B收取的全部價款（50萬），計算時贏減去設備成本35w

⑹ 融資性售後回租銷售額 收取的全部價款和價外費用為什麼要扣除向承租方收取的有形動產價款本金

比如B將設備賣給A，售價100萬元，再以融資租賃方式從A處租回，租金合計150，那麼B向內A銷售設備時，所收取的100萬元不征容增值稅，A取得的全部租金150中，有100是曾向B付出的成本，所以要扣除100後差額徵收增值稅。

⑺ 售後回租的特點是什麼

1、在出售回租的交易過程中，出售/承租人可以毫不間斷地使用資產；
2、資產的售價與租金是相互聯系的，且資產的出售損益通常不得計入當期損益；
3、出售/承租人將承擔所有的契約執行成本（如修理費、保險費及稅金等）；
4、出售/承租人可從出售回租交易中得到納稅的財務利益。

⑻ 融資租賃方式中售後回租與直接融資租賃的區別是什麼

融資租賃方式中售後回租與直接融資租賃的區別如下：

1、工作的性質不同

售後回租主要是一些事務性的工作。人事部門負責招待領導的決策。

而直接融資租賃則包含戰略性的工作和事務性的工作，批准作用的組織、領導會計機構或會計人員依法進行會計核算，實行會計監督。

2、職責不同

售後回租負責本單位財產物資的統一管理，每年進行一次財產清查，健全保管、領用、維護、賠償、報廢、報損以及人員調動交接制度，保證賬物相符。

而直接融資租賃負責組織編制本單位資金的籌集計劃和使用計劃，並組織實施。資金的籌集計劃和使用計劃要結合本單位的經營預測和經營決策以及生產、供應、銷售、勞動、技術措施等計劃，按年、按季、按月進行編制，

並根據企業的經濟核算責任制將各項計劃指標分解下達落實，督促執行。根據生產經營發展和節約資金的要求，組織有關人員，合理核定資金定額，加強資金的使用管理，提高資金使用效果。根據管用結合和資金歸口分級管理的要求，擬定資金管理與核算實施辦法，並組織有關部門貫徹執行

3、考核內容不同

售後回租主要考核能否認真貫徹執行國家的憲法、法律、法令，是否具備工作人員應有的道德品質、是否具有做好本職工作的業務技能，以及必備的文化知識和實際工作能力。

而直接融資租賃主要考核，出勤情況、學習成績和工作態度，完成任務的數量、質量、效率等。

4、內容不同

售後回租分為發票管理、供應商管理、支票管理、賬齡分析等。

而直接融資租賃分為核算范圍、例題核算、審計程序、科目設置、會計處理。

5、核算內容不同

售後回租核算企業應付、暫收其他單位或個人的款項，如應付租入固定資產和包裝物的租金，存入保證金、應付、暫收所屬單位、個人的款項、管轄區內業主和物業管戶裝修存入保證金；應付職工統籌退休金，以及應收暫付上級單位、所屬單位的款項。

而企業經常發生的應付供貨單位的貨款，則是在直接融資租賃科目中核算。

6、核算程序不同

售後回租實施分析性復核，抽取其他應付款進行函證，對發出詢證函未能收回的或回函結果與企業賬面記錄不符的，採用替代程序，審查下一年度明細賬，或追蹤至其他應付款發生時的經濟業務憑證等。

而直接融資租賃核算長期掛賬的其他應付款，查明原因，並做出記錄，檢查債權人不明確和數額異常的其他應付款項目，檢查應付股東、高級管理人員、董事、聯營企業和關聯企業的款項。檢查企業有無利用其他應付款截留收入、虛掛費用或隱瞞盈虧。

參考資料來源：網路-售後回租

網路-直接融資租賃

⑼ 商業房地產售後回租的涉稅風險及注意事項

在商業房地產「售後回租」模式中，開發商兼任三種不同的角色，即售房人、承租人、出租人，因此作為三者合一的納稅主體，商業房地產企業需要根據不同的業務類型分別進行會計處理。

商業不動產「售後回租」業務，經常被用於各類商業地產的促銷及推廣。一般是指開發商在向購房者銷售商鋪、寫字樓等房產的同時，又與購房者簽訂該房產的房屋租賃合同的一種特殊銷售模式。購房者所購商品房在一定期限內由開發商統一承租經營，並且開發商承諾將給予購房者一定比例的租金回報。在該種模式下，投資者可以預期商業地產不斷升值帶來的投資收益，還可以享受穩定的租金回報，因此不必勞神費力即可坐享「低風險投資、高收益回報」。但是，在這種模式下，投資者也面臨著諸多不確定的企業經營風險，其中還包括不少涉稅風險。

一、錯誤適用稅收政策的涉稅風險，將不動產「售後回租」與動產「融資租賃」混為一談。

國家稅務總局公告﹝2010﹞第13號，關於融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。而「售後回租」通常是將不動產銷售給一般個人投資者，並非銷售給具有相應從事融資租賃業務的企業。也就是說，商業不動產「售後回租」業務不同於國家稅務總局公告﹝2010﹞第13號規定的「融資租賃」業務，開發商銷售不動產給個人投資者時，應當按照「銷售不動產」徵收相應的增值稅和企業所得稅，不適用於國家稅務總局公告﹝2010﹞第13號中關於不徵收增值稅和企業所得稅的規定。因此，商業房地產企業在處理「售後回租」業務時，如果不能准確界定政策文件適用范疇，極易造成因濫用稅收政策而引發相關涉稅風險的情況。