為什麼禁止房地產售後回租

1. 房地產公司售後回租如何進行會計處理

售後回租又稱售後包租、售後返租、售後承租，對於房地產業而言，是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售後，又在一定期限內承租或者代為出租購房者所購該企業商品房的銷售方式。售後回租是一個舶來品，它起源於美國六七十年代，我國最先接受著一概念的是香港。上世紀90年代中期，售後回租經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，又進入海南，近兩年大有席捲全國之勢。由於是新生事物，且售後回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售後回租），在實際工作中，這類業務的會計處理主要靠財務人員的判斷。現結合案例對此進行探討。

某房地產開發公司採用售後回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：

一是，三年後購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。

二是，付款時買賣合同生效，三年後購房者不可以退房。

在第一種情況下，如果三年後購房者買房，對房地產開發公司來說售後回租實際上是一種預收購房款的行為，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金佔用費——租金8萬元；如果三年後購房者不買房，售後回租可以說是一種資金借貸行為，相當於房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年後歸還，在三年間每月支付資金佔用費8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年後購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金佔用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1. 收到購房者的100萬元時（注意根據規定要預繳營業稅和企業所得稅，處理過程略去）

借：銀行存款

貸：預收賬款

同時，

借：出租開發產品

貸：庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）、12%的房產稅

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

貸：應交稅金——應交房產稅

3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額

借：其他業務支出

貸：出租開發產品（按規定使用年限計算出的攤銷額）

4.付給購房者租金時

借：財務費用

貸：銀行存款（或現金）

5.三年後購房者選擇購房時

借：預收賬款

貸：主營業務收入

（注意計提營業稅，前期預繳部分要沖銷，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本（按攤余價值結轉）

貸：出租開發產品

6.三年後購房者選擇退房時

借：預收賬款

貸：銀行存款

第二種情況是典型的售後回租。由於購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權，房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經營行為。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1.收到購房者的100萬元時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（注意要計提營業稅，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本

貸：庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

3.付給購房者租金時

借：其他業務支出

貸：銀行存款（或現金）

注意，第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金（實際上是資金使用費），必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高於銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費，這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納營業稅即可。

2. 售後回租的相關規定

根據國家稅務總局《關於從事房地產開發的外商投資企業售後回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函〔2007〕603號）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建築物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論採取何種租賃方式，均應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行賬務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。
《批復》同時規定，按該批復規定進行稅務處理過程中，如果涉及補稅或退稅的，按《稅收征管法》及其實施細則的有關規定辦理。 案例：A公司每年年初支付租金180萬元，設備的租期為6年，租金總額為1080萬元。租賃期滿後，A公司再支付50萬元即可收回設備的所有權。
A公司對擬投資購買的新設備的情況做了全面調查了解後，決定用這800萬元購買滿足技術改造項目要求的國產設備一台。
新設備不需安裝即可投入使用，預計使用年限為8年，按直線法計提折舊，期末無殘值。新設備購買前，A公司未扣除折舊的稅前利潤為1000萬元。購買設備後，預計每年可新增未扣除折舊的稅前利潤300萬元。
為了簡化核算，假設購買設備後，A公司的盈利水平穩定，每年未扣除折舊前的稅前利潤都是均衡的。
第一年：節稅99萬
首先，A公司仍可對售後回租的舊設備計提折舊。
《企業會計制度》規定，融資租入固定資產，能夠合理確定租賃期，屆滿時將會取得租賃資產所有權的，應當在租賃資產尚可使用年限內計提折舊；無法合理確定租賃期，屆滿時能夠取得租賃資產所有權的，應當按租賃期與租賃資產尚可使用年限兩者中較短的期間計提折舊。
A公司在租賃期滿後可取得融資租入資產的所有權，可按該設備的尚可使用年限6年計提折舊，每年折舊費用為180萬元（1080÷6）。
同時，新設備每年也可提折舊費用100萬元（800÷8）。A公司每年可增加稅前扣除費用100萬元，減少了應納所得稅額，進而節約了企業所得稅33萬元（100×33%）。
售後回租設備前的應納稅所得額=1000－1000÷10=900（萬元）；
應納企業所得稅=900×33%=297（萬元），稅後利潤=900－297=603（萬元）；
售後回租設備後第一年的應納稅所得額=1000+300－100－100=1100（萬元）；
應納企業所得稅=1100×33%=363（萬元）。
其次，A公司購置的新設備可享受投資抵免的稅收優惠政策。根據上述計算結果，A公司設備購置當年比前一年新增企業所得稅66萬元（363－297）。
稅法規定，企業每一年度投資抵免的企業所得稅稅額，不得超過該企業當年比設備購置前一年新增的企業所得稅稅額。但A公司的投資抵免的額度為320萬元（800×40%），大於66萬元，所以，該年新增的企業所得稅66萬元可全額進行投資抵免。該年實際繳納的企業所得額仍為297萬元，稅後利潤為803萬元（1100－297）。
售後回租，使企業的稅後利潤增加了200萬元（803－603），折舊費用的計提和投資抵免所得稅共為A公司節約了所得稅99萬元（33+66）。
該企業第二、三、四年的應納所得稅額和稅後利潤的計算以及節稅的情況同第一年。
因為稅法規定，如果當年新增的企業所得稅稅額不足抵免時，未予抵免的投資額可用以後年度企業比設備購置前一年新增的企業所得稅稅額延續抵免，但抵免的期限最長不得超過5年。
第五年的應納稅所得額仍為1100萬元，應納企業所得稅為363萬元，新增企業所得稅66萬元。該年度，A公司還剩餘未抵免的企業所得稅56萬元（800×40%－66×4），小於66萬元，可按56萬元進行投資抵免。實際繳納的企業所得稅為307萬元（363－56），稅後利潤為793萬元（1100－307），稅後利潤增加了190萬元（793－603），節約企業所得稅89萬元（33+56）。
第六年：稅後利潤增134萬
第六年的應納稅所得額仍為1100萬元，應納企業所得稅為363萬元，稅後利潤為737萬元（1100－363），稅後利潤比籌劃前增加134萬元（737－603）。所得稅的節約反映為折舊費用帶來的33萬元的抵稅作用。
第七、八年的應納所得稅額和稅後利潤的計算同第六年。
第八年：稅後利潤1392萬
八年中，A公司共節約企業所得稅584萬元（99×4+89+33×3），增加稅後利潤1392萬元（200×4+190+134×3）。
由此可以得知，企業將售後回租租賃和投資抵免的稅收優惠政策相結合運用，在稅後利潤增加的同時，會使承租人獲取企業所得稅方面更多的收益。
對此，企業在進行售後回租融資租賃業務稅務籌劃時，應綜合考慮企業自身生產經營的需要、資本結構以及資金狀況等因素，充分利用現行的稅收優惠政策，從而獲得最大的稅收利益。此外，在實際操作中，企業還應考慮售後回租融資租賃在現金流量、貨幣時間價值和資金成本等方面的區別，結合稅收負擔和收益的對比，從優選擇籌資方式。 （一）出售方（承租方）的增值稅和營業稅的處理
《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第一條規定:「根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。」
（二）受讓人（出租方）的增值稅和營業稅的處理
根據《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）的規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。改變了過去從形式看待售後回租的行為，將資產的出售和租回視為同一項交易，因此，稅務處理上不再分解為出售和租賃兩筆業務，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍。但不徵收增值稅和營業稅是相對於出售方（承租方）而言的，對受讓人（出租方）仍應按相關融資租賃業務徵收營業稅和增值稅。
（三）出售方（承租方）的企業所得稅的處理
《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第二條規定:「根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。」
基於此規定，融資性售後回租業按照以下三種情況進行企業所得稅處理：
第一，由於承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移，根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不符合收入確認條件，因此，不確認為銷售收入。
第二，出售方（承租方）仍按出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊，也就是折舊處理上同未發生過售後回租行為一樣，仍同自有資產一樣繼續計提折舊。
第三，對於融資租賃利息部分支出，作為財務費用予以扣除。
《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定，融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎；租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎。第四十七條規定，以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。稅法對融入固定資產，採用相對簡化的處理方式，按合同規定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產的入賬價值，將會計准則中確認的未實現融資費用直接計入固定資產原值，然後分期計提折舊。可見融資性售後回租的支付稅前扣除政策不同於融資租賃的稅前扣除政策。 根據財稅[2012]82號文的規定 ，關於售後回租進行融資的契稅政策如下
根據通知，以下情況免徵或不征契稅：
——對金融租賃公司開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免徵契稅。
——單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發生轉移，不徵收契稅。
——個體工商戶的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下，免徵契稅。
——合夥企業的合夥人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合夥企業名下，或合夥企業將其名下的房屋、土地權屬轉回原合夥人名下，免徵契稅。
通知稱，市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》有關規定徵收居民房屋，居民因個人房屋被徵收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，並且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免徵契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定徵收契稅。居民因個人房屋被徵收而選擇房屋產權調換，並且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免徵契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定徵收契稅。
通知指出，以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。企業承受土地使用權用於房地產開發，並在該土地上代政府建設保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。
據介紹，本通知自發文之日起執行。《財政部國家稅務總局關於城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》第二條同時廢止。

3. 個人房產可否以售後回租模式進行

有獨立產權就可以！
還要去工商登記申請房產交易

4. 什麼叫做售後回租安全嗎

最好不要買這樣的房產。事後麻煩不斷，是開發商忽悠人的一種把戲。往回往會出現以下答情況：一是當房產商資金緊張時，不按時給你租金。二是當房子不好往外租賃時也不好好給你租金。三是當不好出租時會找你要求解除回租協議，讓你自己出租。四是當好租時又會找你，以調整業態等各種理由，再簽回租協議。你如不同意，斷水斷電提高物業費加收運營費等各種辦法收拾你。我身邊好幾個朋友都上當了。都煩死了。有的欠了十幾萬租金，打官司，你打去吧。如市場沒搞起來，有的老闆跑路了，有的進監獄了，有的總體轉手了。告狀都找不到主。成爛攤子了。有的即便搞的挺紅火，也不會讓你好好賺點租金，想法搜刮你，鬧心。

5. 開發商售後回租的房屋能不能辦理抵押貸款

房產來抵押貸款的條件：

1. 年齡為自18-65周歲的自然人；

2. 有正當職業和穩定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力；

3. 沒有違法行為；

4. 徵信良好，不良信用記錄；

5. 能夠提供銀行認可的有效權利質押擔保或能以合法有效的房產作抵押擔保或具有代償能力的第三方保證；

6. 開立銀行個人結算賬戶，並且同意銀行從其指定的個人結算賬戶扣收貸款本息；

7. 房屋的產權明晰，符合國家規定的上市交易的條件；

8. 房產可以進入房地產市場流通，未做任何其他抵押；

9. 房齡與貸款申請年限相加不能超過40年；

10. 所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃，並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證；

11. 銀行規定的其他條件。

6. 商業地產3年返租以後怎麼辦

何謂「售後返租」
所謂「售後返租」，又稱「售後包租」、「售後回租」或「售後承租」，是一個舶來品，起源於六七十年代的美國。八十年代在日本，九十年代以後在中國，如火如荼的售後返租使房地產市場呈現出一片「繁榮景象」，並且成為房地產市場上的一個「特殊符號」。
20世紀90年代中期，售後返租模式經香港傳入內陸，很快便成為商業地產界的寵兒，在深圳、在廣州、在浙江、在北京……颳起一股股商鋪「返租旋風」。

租金從何而來？
返租回報所要克服的一個重要弊端是——支付給投資者的租金從何而來？
商業地產專家段宏斌認為銷售型商鋪所要面對的一個現實是：
1、基於利益最大化的目的，所有可售商鋪應當在可以實現的基礎上賣出一個最高的價格，這樣就能實現最大程度上的資金回籠，實現開發商的利益最大化；
2、為了獲得可實現的最高銷售價格，很多開發商不惜在商鋪銷售階段進行過度包裝和過度承諾，在很多情況下竭澤而漁，甚至飲鳩止渴，其目的就是為了獲得最高的資金回籠；
3、然而過度包裝和過度承諾產生的一個嚴重後果，就是與招商經營工作的嚴重對立。很多銷售型商鋪承諾給到投資者的回報達到10%以上，實際上的租金收入卻往往只有承諾回報的1/10，這樣就會使得投資者與開發商、經營者的矛盾升級，互不信任。很多情況下開發商為了繼續扮演下去，不惜拆東牆補西牆，變本加厲地飲鳩止渴，最後導致經營危機爆發從而使自己踏上了一條不歸路，或者利用法律上的漏洞逃之夭夭；
4、在商鋪銷售階段，開發商為了轉嫁風險，轉移成本壓力，往往將商鋪的返租回報金額加進商鋪售價成本之中。如某商鋪原價賣100萬元，選用三年返租方式需要在三年內返還給業主租金32萬元，這32萬元由開發商諾支付。但是，三年內開發商實際能夠獲得的租金多少卻是一個未知數，帶有較大的不確定性，而且肯定遠遠低於32萬元。為了轉移成本壓力，開發商往往將需要支付的32萬元租金打進商鋪的銷售價格之中，即商鋪的售價從100萬元提升到132萬元，開發商的實際所得仍然是100萬元，這樣就進一步提高了商鋪的銷售價格。

因此，道本觀察認為在商鋪的返租回報設計中有一個關鍵的因素就是經營，即商業的成功、良性經營是商業地產項目的分割銷售、返租回報能否實現的根本前提。也就是說，租金決定售價，經營決定成敗！

實現良好經營的必然路徑
段宏斌指出在當前的中國，絕大多數銷售商鋪的商業地產開發商並不重視經營，也不懂得如何經營，也沒有能力打造一個良好的商業經營體系。它所造成的後果是——
返租模式固有的先天不足帶來了較高的風險，在這場信息不對稱的博弈當中，中小投資者明顯處於劣勢。在投資者投資買鋪時，開發商便已經為自己設定好了金蟬脫殼的步驟。一旦回報不能保證，承諾返租的空頭公司人去樓空，投資者的噩夢就此開始。
道本提出：對一個有社會責任感，立志於長期發展的開發商來講，應該明白，如果經營管理不成功，返租中斷，就會對開發商的品牌、信譽造成致命性的打擊。如何減少風險，保護博弈各方的長遠利益，可以從以下幾個方面入手：
1、開發商保持商場的控制力至關重要。無論是部分主力商鋪持有或是通過長期返租的方式持有，應該保留對整個商場的使用權進行調整和控制的權力，如主力店鋪面積的控制權，如臨街、主出入口商鋪的控制權。
2、核心主力零售店應引進已發展成熟、具有相當知名度並適合項目的經營商作為領頭羊，如萬達購物廣場引進沃爾瑪，廣州天河城引進日本吉之島等等，形成商場經營的穩定結構，有利於商場經營的成功。
3、開發商應與核心主力零售店合資或合作經營，甚至盡量自營一部分，這樣既可以增強開發商對購物中心的整體控制力度，有利於整個商業物業的長期經營，又可增強其他經營商家與之合作的信心。
4、商場的經營一般有3～5年的培養期，這一時期商場基本上不會盈利，而且由於價格競爭的加劇，大型零售企業的經營效益在逐漸下滑。在此情況下，商業租金收益不可能沖抵返租收益。因此，開發商一方面要致力於提升經營能力，同時也必須承擔起應有的社會責任，如期支付返租金額，不斷將資金和精力投入到商場的經營管理中，使商場走上良性運作的軌道，實現整個企業資金的良性循環。
5、重視商業管理公司扮演的角色，以專業的商業管理公司為橋梁，構建起合理的委託經營機制，走中介專業化、規模化的道路。開發商可以逐漸退出，改由商業管理公司承擔起物業保值、增值、正常返租的責任。
6、租賃返租協議到期以後的「返租後遺症」是一個短期內無法衡量、無法計算的問題。該怎樣解決？這對於開商來說是一個時間換空間的問題，隨著城市商業的發展和物業的增值，這個問題也可以得到相應的解決。

對開發商而言，商鋪分割銷售是不得已而為之的短期行為，但是，如果不對商鋪進行分割銷售，又將錯過項目發展的機遇。

因此，道本認為返租模式是國內房地產業融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的一個階段性產物，它的出現顯示了中國人無窮的智慧和「有條件要上，沒有條件創造條件也要上」的靈活變通能力。存在即是合理，返租回報的廣泛應用決定了其生命力是現實的，隨著房地產融資手段的逐漸豐富，我們期待著返租模式在中國能夠獲得新的認識和理解。

本文摘自段宏斌老師出版的新書《售後返租，生死經營》。他在書中從專業和商業價值的可實現方面探討了商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性。

7. 商業房地產售後回租的涉稅風險及注意事項

在商業房地產「售後回租」模式中，開發商兼任三種不同的角色，即售房人、承租人、出租人，因此作為三者合一的納稅主體，商業房地產企業需要根據不同的業務類型分別進行會計處理。

商業不動產「售後回租」業務，經常被用於各類商業地產的促銷及推廣。一般是指開發商在向購房者銷售商鋪、寫字樓等房產的同時，又與購房者簽訂該房產的房屋租賃合同的一種特殊銷售模式。購房者所購商品房在一定期限內由開發商統一承租經營，並且開發商承諾將給予購房者一定比例的租金回報。在該種模式下，投資者可以預期商業地產不斷升值帶來的投資收益，還可以享受穩定的租金回報，因此不必勞神費力即可坐享「低風險投資、高收益回報」。但是，在這種模式下，投資者也面臨著諸多不確定的企業經營風險，其中還包括不少涉稅風險。

一、錯誤適用稅收政策的涉稅風險，將不動產「售後回租」與動產「融資租賃」混為一談。

國家稅務總局公告﹝2010﹞第13號，關於融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。而「售後回租」通常是將不動產銷售給一般個人投資者，並非銷售給具有相應從事融資租賃業務的企業。也就是說，商業不動產「售後回租」業務不同於國家稅務總局公告﹝2010﹞第13號規定的「融資租賃」業務，開發商銷售不動產給個人投資者時，應當按照「銷售不動產」徵收相應的增值稅和企業所得稅，不適用於國家稅務總局公告﹝2010﹞第13號中關於不徵收增值稅和企業所得稅的規定。因此，商業房地產企業在處理「售後回租」業務時，如果不能准確界定政策文件適用范疇，極易造成因濫用稅收政策而引發相關涉稅風險的情況。

8. 請問房地產中的「反租」是什麼意思

房返租也叫售後包租、售後回租，在這種銷售方式下，房地產開發經營企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租。

包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報，若低於按揭月供，差額由消費者貼補。

房地產業主要包括：

（1）國有土地使用權的出讓；

（2）房地產的開發與再開發：徵用土地，拆遷安置，委託規劃設計，對舊城區的開發與再開發；

（3）房地產經營：土地使用權的轉讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經濟活動；

（4）房地產中介服務：房地產咨詢中介，房地產評估中介，房地產代理中介；

（5）物業管理：房屋公用設備實施的養護維修並為使用者提供安全、衛生、優美的環境；

（6）房地產的調控與管理：建立房地產市場、資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格體系，建立健全房地產法規，實現國家對房地產市場的宏觀調控。

(8)為什麼禁止房地產售後回租擴展閱讀：

1、 土地的開發和再開發；

2、 房屋的開發和建設；

3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；

4、房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；

6、房地產物業管理；

7、房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

9. 房地產返租和售後返租一樣嗎

售後返租（又稱售後包租、售後回租、售後承租）是指房地產開發企業以在一專定期限屬內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
還有一種解釋：售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。
無論銷售方式還是投資方式，總的來說購買者將是「一分投入，十分回報」。
由此可看房地產返租和售後返租是一回事，只是稱呼不一。

10. 商鋪售後回租，法律上有何規定，效力如何

售後包租是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租並支付固定年回報的銷售方式，如產權式酒店、產權式公寓、產權式商鋪等。這種售後包租，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪銷售形式，所涉及的相關政策包括以下兩方面。房地產開發商應按「銷售不動產」稅目繳納營業稅。《財政部、國家稅務總局關於房地產開發企業從事「購房回租」等經營活動徵收營業稅問題的批復》(國稅函〔1999〕144號)房地產開發公司採用「購房回租」等形式，進行促銷經營活動即與購房者簽訂「商品房買賣合同書」，將商品房賣給購房者，根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。這里應予以指出的是在計征銷售不動產營業稅時不得扣除支付給購房者的租金。投資者應繳納營業稅及個人所得稅。《國家稅務總局關於酒店產權式經營業主稅收問題的批復》(國稅函〔2006〕478號)規定，酒店產權式經營業主在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權並未歸屬新的經濟實體，業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照「服務業——租賃業」繳納營業稅，按照財產租賃所得項目繳納個人所得稅。這里應予以明確的是對分紅收入不能按「利息、股息、紅利」所得納稅。