銷售後反租賃房產是什麼意思

⑴ 開發商銷售房產，通過第三方來返租的形式，違法嗎

這個不違法，還有租賃合同。

《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年。

門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

經營資質：

《房地產開發企業資質管理規定》，城市房地產開發企業應當申請核定企業資質等級並持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》。

《房地產開發企業資質管理規定》中將房地產開發企業的資質劃分為五個等級，其中一、二、三、四級企業能從事城市房地產開發業務，五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。

審查開發商的資格不僅要從形式上看其有關證件是否齊全，還應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。為慎重起見，建議購房者盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。

以上內容參考：網路-房地產開發商

⑵ 商品房售房返租怎麼操作

售房返租也叫售後包租、售後回租，在這種銷售方式下，房地產開發經營企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報，若低於按揭月供，差額由消費者貼補。房地產市場素有「不炒不活」的說法，一直都有這么一批職業投資者在其中製造和尋找機會，成為樓市裡不可忽視的一種力量。他們中不少人有一套完整規范的保障機制和誘導手段來吸引投資，技巧性地引導炒樓行為，爭得巨大利潤空間。售房返租的技巧在於將樓盤分割成一個個小單元，分割越小，總價就越低，從而造成投資金額少，以吸引更多的散戶，故而應對「返租回報"持十分謹慎的態度。首先，即便再具有蠱惑性的返租回報也得推敲推敲。如果我們把租金、稅費、利息等因素考慮進去，恐怕返租率就會大打折扣。譬如租金，一些項目還沒有交房，開發商便替客戶想出一個租金的數字來，算出來的投資回報往往會嚇人一跳。稅費在租金中佔有一定比重，理應是每一個投資者考慮的重要內容。還有更多的因素計算者都給故意或無意的忽略掉了，諸如裝修的投入、物業管理費、買房的各種稅費、傢具及電器的投入，而且，購房返租是建立在一系列假設上，要所購的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一個環節出問題，這個美麗的肥皂泡就會灰飛煙滅。事實上，一個商鋪三年之內如果不能做旺，無論是發展商還是消費者都是難以堅持下去的。令人不安的是，現在流行的返租回報方式，有的沒有設定規避風險的機制，如由銀行擔保，或由保險公司保險等，靠的只是發展商的一張嘴。這樣大的投資，對普通投資者來說，沒有切實有效的風險保障是絕對不行的。細想還不難發現，「返租」的方式其實是發展商將物業所有權順利賣給小業主，風險自然落到業主身上，發展商則以高於回報率的價錢租出去，無形中充當了一回中介的角色，得到一筆無風險的利潤。問題是，萬一物業租不出去，萬一租價達不到回報率，萬一發展商的資信或投資組合出現問題或開發商跑了，業主到底能與誰一起賺錢？以前某商場也采勸返租回報」的營銷方式，提出「今天借你一桶水，明日還你一桶油」，最後不要說油，水也打了「竹籃」。案例: *某房地產有限公司1996年與葛姓業主達成售後回租協議，後因房產公司未履行合同，少付以至不付其承諾的租金，遂被業主拽上法院。

⑶ 商鋪反租什麼意思

商鋪返租：

1、商鋪返租是指開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售給小業主，同時，與小業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給小業主固定的租金。一般年返租回報在8%-12%之間。

2、對普通投資者來說，商鋪返租、商鋪"售後返租"(簡稱返租)是一個誘人的蛋糕。畢竟在收鋪後的前2-5年，投資者能拿到每年高達8%-12%的投資回報，不僅跑贏CPI升幅，而且比投資住宅、寫字樓的回報高得多。

3、商鋪售後返租(又稱售後包租、售後回租、售後承租)是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋:售後返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者。

4、同時與投資者簽訂承租協議,並以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。無論銷售方式還是投資方式,總的來說購買者將是「一分投入,十分回報」。

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返租不違規

1、去年以來興起的商鋪返租營銷手法是否違規？市國土房管局相關負責人昨日表示，建設部只是明令預售的商業項目不能返租，因此大確權（「大確權」是指在商品房買賣中，房地產開發企業已按規定辦理了樓盤初始確權登記。

2、領取《房地產權屬證明書》，確認該樓盤的權屬人是該房地產開發商。）後的現樓商鋪，或者是已經有了房產證的商鋪售後返租並不算是違規。

3、不過，該負責人強調，如果這些商鋪由二手大業主買下再分拆銷售也屬於二手買賣，需要進行二手網簽，這樣也才能更好保障買家的利益；而已經抵押的商鋪則必須由開發商塗銷抵押後才能交易，買家下定金簽認購書時要註明一定期限內開發商不辦理塗銷抵押可退鋪的內容。

⑷ 「返租」是什麼意思

返租就是把所有權賣給別人，然後再從對方那裡租用使用權。比如你有個房子，之前所有專權是你的，現在屬你賣掉，再租該房子。

拼音：fǎn zū

造句：

1 不過，對如此熱絡的場景，還是有不少人打上問號：「返租回報」這種高風險高回報的經營方式真的能給投資者帶來滴水成金、坐享其成的大好結局嗎？

2 我們打算用這些售後返租贏得的資金來償還現今債務。

3 所以售後返租並不會加重公司債務負擔，而是一個減輕債務的方法。

4 業主在「售後返租」能獲得高回報的吸引下購買商鋪,最終租金卻被拖欠的事件,近期在欽州上演。

5 番禺某酒店式公寓推出十年返租。

⑸ 請問房地產中的「反租」是什麼意思

房返租也叫售後包租、售後回租，在這種銷售方式下，房地產開發經營企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租。

包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報，若低於按揭月供，差額由消費者貼補。

房地產業主要包括：

（1）國有土地使用權的出讓；

（2）房地產的開發與再開發：徵用土地，拆遷安置，委託規劃設計，對舊城區的開發與再開發；

（3）房地產經營：土地使用權的轉讓、出租、抵押以及房屋的買賣、抵押等經濟活動；

（4）房地產中介服務：房地產咨詢中介，房地產評估中介，房地產代理中介；

（5）物業管理：房屋公用設備實施的養護維修並為使用者提供安全、衛生、優美的環境；

（6）房地產的調控與管理：建立房地產市場、資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格體系，建立健全房地產法規，實現國家對房地產市場的宏觀調控。

(5)銷售後反租賃房產是什麼意思擴展閱讀：

1、 土地的開發和再開發；

2、 房屋的開發和建設；

3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；

4、房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；

6、房地產物業管理；

7、房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

⑹ 什麼叫反租

「返租」也叫售後包租、售後回租，是指房地產開發企業為促進銷售，在其建造樓盤出售時與買家約定，在出售後的一定年限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，或者直接由該企業承租經營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。

國家就已經明令禁止「售後返租」這一怪異的商業地產營銷模式，《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

開發商對於商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實際上，在以後的返租操作中，往往會因為公司內部變動，重組，破產等難以預見的風險，發生糾紛。開發商在無法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實是對消費者的欺詐行為。

根據《刑法》及《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》等相關法律法規司法解釋，未經有關部門依法批准，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的。

涉嫌刑法第176條所指的非法吸收公眾存款罪；如果以非法佔有為目的，以「售後返租」方法非法集資的，則涉嫌《刑法》第192條所指的集資詐騙罪；如果以非法佔有為目的，以簽訂「售後返租」為內容的合同作為手段，騙取對方當事人的財物的，則涉嫌《刑法》第224條的合同詐騙罪。

(6)銷售後反租賃房產是什麼意思擴展閱讀：

商鋪買賣要注意：

1.產權

購買的商鋪產權一定要清晰，最好不要購買有產權問題的商鋪，所以購買前一定要查看房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等。

2.商鋪本身結構

不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用，在價格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要，主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等。只有這些硬體合格才能保證客戶在使用或者後期承租上更符合自己或承租對象的使用標准。

3. 配套

良好的配套能節省商家客戶很多成本與精力。

參考資料來源：網路-商品房銷售管理辦法

⑺ 房地產返本銷售和售後包租是什麼意思啊

返本銷售，就是將現價提高，在若干年後將本金歸還購買者。銷售者靠這些本金內的利息獲利，容是融資的一種方式。由於不確定因素太多，這種銷售方式存在的糾紛非常多。
售後包租，一般是銷售店面時由開發商承諾在交付後的前幾年，由開發商代業主出租店面，以保證業主的利益。如果店面無法租出，相當於開發商降價銷售而已。

⑻ 什麼是返租房

返租房都是套路開發商，大多是賣不出去的房子。開發商找人合夥開設一家酒店類公司來承諾返租，從而吸引投資者買房。如果返租效益不好，酒店公司就可能賴賬或要求降租或其他無理要求。而投資者最多隻能告酒店，與開發商無任何關系。酒店則以破產為要挾，讓投資者只能妥協。

⑼ 商品房租金返租是什麼意思

關於房屋買賣中關於返租的規定是：返租是指房地產開發商在銷售商品房時與購房者簽訂該房的租賃合同，承諾在購房後給予購房者固定租金、由開發商在一定期限內承租或者代為出租營的銷售方式。未竣工的商品房禁止售後包租，已竣工的商品房未作法律限制。
【法律依據】
《商品房銷售管理辦法》第十一條房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。

⑽ 什麼是返租

商鋪返租一般指售後包租。商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

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返租銷售的常見操作模式主要包括返租年限、返租比例、返租方式三個方面。

一、返租年限

1、三年返租

銷售返租模式剛出現時，基本上都是返三年，一般市場上多採用前三年一次性抵扣的方式。一般操作手法為先將表價提高，然後再一次性給與一個折扣優惠。

這種方式有利有弊，優勢是不僅減少了投資者的資金投入，而且給投資者形成了一個優惠折扣大的心理落差從而促進銷售。

而劣勢則是不能公開解釋抵扣式的返租銷售模式，而且對於條件稍差的商場來說三年的培育期不足以讓商場的經營完全穩定住，而在這個時候，突然面臨開發商要向投資戶移交商鋪，就會對商場運營造成極大的影響。

2、五年返租

在吸取了三年返租的經驗之後，第二波返租銷售往往是採取五年返租的策略。就拿商場來說，五年的返租年限給運營團隊多爭取了兩年運營時間來穩定場子，一個商場經過三年的培養期，再多加兩年的運營時間，理論上就可以成為一個成熟的場子。這時商場人氣有保證，租金也有大幅度的提升。

這個時候再來移交場子，出現風險的幾率就會降低。但是採取三年返租是對銷售定價最有利的一種返法，如果返租期增加到五年，還是用老辦法定價的話，就會導致價格拔高過多，從而增加銷售難度，因此五年返租多採用3+2的模式。

所以如果說三年返租是銷售導向的操作手法，那五年返租就是帶運營思維的銷售導向。

3、十年返租

十年返租一般情況下多應用於開發商打算長期運營的項目，而前期的銷售可以說只是開發商的一種融資手段，開發商通過銷售獲得了一個商場的運營權，自己真正進入運營領域，長期經營，賺運營的錢。

如果一個開發商對一個商場有十年運營的基礎，也會敢於在初期對商場管理和營銷進行投入，因為你能從後期獲得回報。

但是這也只是邏輯分析，現實中，很多開發商是不明就裡地被銷售團隊拉進來的，根本就沒有做好長期運營的准備，只不過銷售團隊覺得十年好賣房子而已。

等開發商真正意識到問題時，已經晚了，這種情況下，好一點的是經過運營團隊的努力，場子能勉強維持。如果項目條件比較差，再加上運營團隊不給力的話，那很可能就會出現風險。

二、返租比例

1、階梯式比例

階梯式比例就是在前期項目的培養期間，返租比例低一點，後面幾年，項目成熟了，租金收益也高了，返租比例也相應提高。這個邏輯是沒錯的，但還得看具體的項目給出的比例。

如果從8%起，第五年都飆升到12%了，如果按照這個比例返下去，那到最後開發商和投資者必有一方會受損。

而這個返租比例如果從4%起，每年上升一個點，比如說託管十年，十年的總返租比例共85%。這個返租比例在返租銷售產品中已經算是比較不錯的了，但每個項目的具體情況都不一樣，還需要做具體分析。

由此可見，對返租銷售的起始返還比例的把握對整個項目起著至關重要的作用，但是開發商是否能保證每年實際租金的返還比例還取決於項目實際經營情況。

2、固定式比例

固定式比例，顧名思義就是開發商承諾每年給投資者返還的租金比例都是固定的。這種模式因其投資金額是固定的，返還比例是固定的。

所以其優點是方便開發商財務方面清算投資者每年租金收益。而缺點則有兩點，一是如果返租比例定的太低的話，會無法吸引客戶購買慾望，造成銷售困難，而且也會切斷投資者對所購房屋升值價值的想像空間。

再一個就是比例定的太高的話對開發商來說則會壓力很大，畢竟開發商都是以盈利為目的的，虧本的生意是不會做的。

三、返租方式

1、實返

實返就是按照返租年限，每年約定一個固定的返租比例。也就是上文所提到的兩種方式，一種是平均式，就是每年的返租比例是一樣的。另一種是階梯式，就是返租比例是逐年遞增的。

2、虛返

虛返就是不約定固定返租比例，以實際租金收益給投資人兌現返還比例。其中又有兩種方式，一種是比例分成，比如一九分，二八分等，大部分收益歸投資人，而商管公司收取一小部分。

另一種方式是將租金與物管費分開，物管費歸商管公司所有，租金歸投資人所有。

3、實返+虛返

實返+虛返實際上就是這兩種模式的結合，就是初期一定年限採取實返，後期採取虛返。比如五年返租中，前三年實返，後兩年虛返。十年返租中，前三年實返，後七年虛返等。

一般情況下，採取三年返租的項目，基本上都是實返，而且現在多數都是將三年的租金一次性返完。

五年的也以實返居多，只不過通常是採取前三年一次性返，後兩年逐年返。十年返租多採用虛實結合的模式。