售後返租年限完後怎麼辦

『壹』 商鋪使用年限到了後怎麼辦

1、純商鋪的土地使用權期限是40年，商住綜合的是50年。具體情況要看開發商取得的證件上對你樓下商鋪的用途性質是怎麼定義的，如果是純商鋪就是40年，綜合用地是50年，如果也是規劃為住宅那就是70年，不過其性質就不是商鋪了。對於開發商所說的商鋪年限有70年的說法購房者不可輕信，一定要查看他的土地使用權證件。
2、我國房地產行業產權證沒有明晰所以造成了很多96年年之前購房或者96年左右報批的地塊可以報建住宅和商鋪，用地性質上並沒有區分，商鋪在房產證上會註明為商業用房，可以辦營業執照，但使用年限沒有單獨註明。後來規范用地性質的劃分，出讓的用地就區分了住宅和商鋪的性質，商鋪的房產證會註明40年產權。
3、有40年產權和70年產權兩種商鋪。明確土地使用權和房屋所有權的區別，土地使用權是國家向組織、機構及個人出讓的土地使用權利，根據《中華人民共和國憲法》，土地的所有權歸國家和集體所有。土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建築用地和綜合類用地最高為50年，商用建築用地最高為40年。房屋所有權屬於個人產權，是私有財產權的一種，是得到《中華人民共和國憲法》的保護的，其年限是永久的。
商鋪產權到期後怎麼辦：
1、延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出，補交土地出讓金，這個價格應該低於同類的土地出讓金的價格，類似於成本價和市場價的差額。根據規劃需要，國家收回土地和地上建築物的。對業主進行相應補償，用類似拆遷安置的辦法解決。
2、根據國家現行的相關規定，土地到期後按照當時的樓面毛地指導價格，依一定比例繳費。產權銷售是最近幾年房地產業才開始興起的一種銷售方式，隨著經濟發展到一定程度，社會游資開始關注商鋪的高額回報；或是一些小型開發商涉入該行業，其資金回收的要求緊迫，產權銷售就應運而生了。
3、不動產證使用歸屬產權，《不動產權證書》上的“使用期限”不是房屋所有權期限，而是土地使用權和海域使用權的期限，房屋所有權本身也不存在期限的問題。一般來說，全國到目前為止還沒有一個商鋪的使用年限到期，所以未來要看國家以及政府的相關政策以及法規，不過按照正常流程商鋪使用年限到期應該和住宅的70年產權一樣，應該繳納土地出讓金來進行產權續約。
門面房的土地性質是不同於普通住宅的，他是屬於商業用地，所以才會有使用年限。門面房使用年限一般是40年。如果門面房使用期限到期之後我們可以補簽來延長使用時間，所以總的來說投資門面房還是有利可圖的。

『貳』 商鋪使用年限到期怎麼辦

商鋪屬於非住宅用地，其土地使用到期後，需要提前一年向政府申請要續期，由政府決定是否給你續期，如同意續期，那你需要重新繳納一筆巨額土地出讓金後再登記使用。如不同意，政府即可無償收回土地，屆時政府只需要賠償你商鋪的建築成本和裝飾，按現在的商品房土木建築成本額，在800元-1000元之間，再除以折舊費，如果你的商鋪面積是50方，那最多賠你5萬。所以，現在買商鋪，必須得考慮這個因素，在可用的剩下土地期限內能否收回成本。
《物權法》第一百四十九條住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
《城市房地產管理法》第二十二條土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。

『叄』 已經購買了售後包租的商鋪怎麼辦

建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：「房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房」。

第十二條規定：「商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售」。國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：「房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾」。「售後包租」其實是已為法律明確規定違法行為。

售後包租的風險隱患確實不能不引起投資者重視。概括如下：可能存在欺詐，開發商在所開發的商品房為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至攜款消失；

開發商融資或變相融資後，將資金挪用，一旦項目某個環節出現問題會導致資金鏈斷裂；項目建成後經營不善，無法達到預期的收益，沒有現金兌付投資人；投資人購買的房屋位置不確定，無法辦理產權證；涉及復雜的權利義務關系，引發的債權債務糾紛。

盡量不要購買包租類的產品。即便要買，也要選擇有獨立產權界線、獨門獨戶的產品，如沿街的商鋪，這樣處置與轉讓起來都較方便。同時最好選擇大品牌的開發商，開發商的信譽與實力、商鋪所處的地理位置、商業管理品牌都是需要考慮的因素。

綜合實力雄厚的開發商在後期成功進行運營的概率會相對較高，從而消費者的收益在一定程度上也能得到保證。需要看合同的具體約定，建議委託專業律師提供幫助。

(3)售後返租年限完後怎麼辦擴展閱讀：

商品房售後包租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。

售後包租是房地產開發經營企業為了促進銷售，在建造的外銷商品房出售時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產開發經營企業以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但須取得市房地局同意售後包租的批准文件，並必須提供相應的擔保。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第四十五條

售後包租，是指房地產商在銷售商品房時與買受人約定，在出售後的一定期限內由該房地產以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。

非法吸收存款

親友間集資不違法

此次司法解釋明確，構成非法集資需同時具備非法性、公開性、利誘性、社會性。

《解釋》規定，違反國家金融管理法律規定，向社會公眾（單位和個人）吸收資金的行為，應同時具備：未經有關部門依法批准或者借用合法經營的形式吸收資金；

通過媒體、推介會、傳單、手機簡訊等途徑向社會公開宣傳；承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報；向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

未向社會公開宣傳，在親友或者單位內部針對特定對象吸收資金的，不屬於刑法規定中的非法吸收或者變相吸收公眾存款。

售後包租可定罪

《解釋》規定，如符合上述違法特徵，實施以下情形之一，將以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購等方式非法吸收資金；不具有銷售商品、提供服務的真實內容或不以銷售商品、提供服務為主要目的，以商品回購、寄存代售等方式非法吸收資金；

不具有發行股票、債券的真實內容，以虛假轉讓股權、發售虛構債券等方式非法吸收資金；不具有募集基金的真實內容，以假借境外基金、發售虛構基金等方式非法吸收資金；

不具有銷售保險的真實內容，以假冒保險公司、偽造保險單據等方式非法吸收資金的；以投資入股的、委託理財的方式、民間「會」、「社」等組織非法吸收資金等。

及時清退可免刑罰

《解釋》規定，非法吸收或變相吸收公眾存款的數額，以所吸收的資金全額計算。案發前後已歸還的數額，可以作為量刑情節酌情考慮。非法吸收或變相吸收公眾存款，主要用於正常的生產經營活動，能夠及時清退所吸收資金，可免予刑事處罰；情節顯著輕微的，不作為犯罪處理。

據悉，這是考慮到金融體制現狀、經濟發展、社會穩定等因素，以及貫徹寬嚴相濟刑事政策。最高法刑二庭庭長裴顯鼎稱，認定其是否屬於正常的生產經營活動，主要是看公司經營的主業是什麼，融資的渠道和主要目的及資金款項的實際用途。

『肆』 商辦的產權年限到期了之後怎麼辦

首先商辦是大產權抄，有房產證，襲所以到期後有兩種解決方案：

到期後續期因為成都還沒有快到期的商辦項目。上海和深圳是以15.6/㎡/30年續期，以一套100平的計算再續30年就1560的土地出讓金所以以後續期沒有問題。

下方土地如要回收：拆遷，按規定賠付。

『伍』 售後返租賬務上應怎麼處理

向融資公司出售資產
借：固定資產——融資性售後回租固定資產
貸：固定資產——在用固定資產
借：銀行存款
未確認融資費用
貸：長期應付款支付租金
借：長期應付款
貸：銀行存款
計提融資租賃資產的折舊
借：管理費用等相關科目
貸：累計折舊
分攤未確認融資費用
借：財務費用
貸：未確認融資費用期滿時
借：固定資產——在用固定資產
貸：固定資產——融資性售後回租固定資產。稅務處理：
《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局2010年第13號公告）規定，融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。
一、增值稅和營業稅
根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。
二、企業所得稅
根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。
因此，融資性售後回租業務中，承租方出售貨物資產，不徵收增值稅。承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。

『陸』 房屋使用年限到期後將如何處置

房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所佔的土地存在使用年限的問題，到期後在政版府批準的前提下，作為業主權可以繼續繳納土地出讓金，而繼續使用土地。房屋是你的私人財產，享有永久的所有權和使用權。

『柒』 購房商鋪，到返租時間了，可是卻沒有及時返現，怎麼辦

關於售後返現，似乎目前國家並無明確的法律禁止，比如標價1萬每平，成交時直接優惠1千每平，或者送你一個車位，或者贈你兩年物業費，等等，這都是正常的促銷手段，羊毛出羊身，買房人自己估量好再下手。

售後返租、售後包租，比如買房時標價抬得高高的，然後承諾售後包租若干年，前幾年租金一次性返現作為成交時的房價折讓，後幾年租金則承諾固定收益或者最低收益，定期返還購房者。這種情況近十年在各地市場上比比皆是，出問題的比例也很高，集中體現為承諾的後幾年的租金無法兌現。

據《中國之聲》近日的報道，北京一公益基金會聯合湖北、廣東的兩家開發商推出「買房返現50%」的促銷活動！

年化利率15%-20%是一個什麼樣的概念？它是銀行理財產品（年化利率3%~5%，最高7%）的2-6倍，它把P2P網貸（年化利率6%~10%）甩出去了幾條街！

購房者買房只需支付一半的房款，就能拿到房產證！20年在家舒舒服服的躺著，就能連續拿到這么高的收益！這不是做夢吧？這是做夢嗎？

『捌』 淘寶過了申請售後時間怎麼辦

淘寶過了申請售後來時間需要源售後只能和賣家協商解決。
淘寶規定，交易成功15天內是售後服務期。在此期間售後服務入口開放，買家可以申請售後服務。售後服務期過後，售後服務入口關閉，買無法再申請售後服務。
如果買家在售後服務期後需要售後服務只能自行與賣家協商，賣家是否繼續提供售後服務屬於自願行為，買家不得強行要求。

『玖』 商業地產3年返租以後怎麼辦

何謂「售後返租」
所謂「售後返租」，又稱「售後包租」、「售後回租」或「售後承租」，是一個舶來品，起源於六七十年代的美國。八十年代在日本，九十年代以後在中國，如火如荼的售後返租使房地產市場呈現出一片「繁榮景象」，並且成為房地產市場上的一個「特殊符號」。
20世紀90年代中期，售後返租模式經香港傳入內陸，很快便成為商業地產界的寵兒，在深圳、在廣州、在浙江、在北京……颳起一股股商鋪「返租旋風」。

租金從何而來？
返租回報所要克服的一個重要弊端是——支付給投資者的租金從何而來？
商業地產專家段宏斌認為銷售型商鋪所要面對的一個現實是：
1、基於利益最大化的目的，所有可售商鋪應當在可以實現的基礎上賣出一個最高的價格，這樣就能實現最大程度上的資金回籠，實現開發商的利益最大化；
2、為了獲得可實現的最高銷售價格，很多開發商不惜在商鋪銷售階段進行過度包裝和過度承諾，在很多情況下竭澤而漁，甚至飲鳩止渴，其目的就是為了獲得最高的資金回籠；
3、然而過度包裝和過度承諾產生的一個嚴重後果，就是與招商經營工作的嚴重對立。很多銷售型商鋪承諾給到投資者的回報達到10%以上，實際上的租金收入卻往往只有承諾回報的1/10，這樣就會使得投資者與開發商、經營者的矛盾升級，互不信任。很多情況下開發商為了繼續扮演下去，不惜拆東牆補西牆，變本加厲地飲鳩止渴，最後導致經營危機爆發從而使自己踏上了一條不歸路，或者利用法律上的漏洞逃之夭夭；
4、在商鋪銷售階段，開發商為了轉嫁風險，轉移成本壓力，往往將商鋪的返租回報金額加進商鋪售價成本之中。如某商鋪原價賣100萬元，選用三年返租方式需要在三年內返還給業主租金32萬元，這32萬元由開發商諾支付。但是，三年內開發商實際能夠獲得的租金多少卻是一個未知數，帶有較大的不確定性，而且肯定遠遠低於32萬元。為了轉移成本壓力，開發商往往將需要支付的32萬元租金打進商鋪的銷售價格之中，即商鋪的售價從100萬元提升到132萬元，開發商的實際所得仍然是100萬元，這樣就進一步提高了商鋪的銷售價格。

因此，道本觀察認為在商鋪的返租回報設計中有一個關鍵的因素就是經營，即商業的成功、良性經營是商業地產項目的分割銷售、返租回報能否實現的根本前提。也就是說，租金決定售價，經營決定成敗！

實現良好經營的必然路徑
段宏斌指出在當前的中國，絕大多數銷售商鋪的商業地產開發商並不重視經營，也不懂得如何經營，也沒有能力打造一個良好的商業經營體系。它所造成的後果是——
返租模式固有的先天不足帶來了較高的風險，在這場信息不對稱的博弈當中，中小投資者明顯處於劣勢。在投資者投資買鋪時，開發商便已經為自己設定好了金蟬脫殼的步驟。一旦回報不能保證，承諾返租的空頭公司人去樓空，投資者的噩夢就此開始。
道本提出：對一個有社會責任感，立志於長期發展的開發商來講，應該明白，如果經營管理不成功，返租中斷，就會對開發商的品牌、信譽造成致命性的打擊。如何減少風險，保護博弈各方的長遠利益，可以從以下幾個方面入手：
1、開發商保持商場的控制力至關重要。無論是部分主力商鋪持有或是通過長期返租的方式持有，應該保留對整個商場的使用權進行調整和控制的權力，如主力店鋪面積的控制權，如臨街、主出入口商鋪的控制權。
2、核心主力零售店應引進已發展成熟、具有相當知名度並適合項目的經營商作為領頭羊，如萬達購物廣場引進沃爾瑪，廣州天河城引進日本吉之島等等，形成商場經營的穩定結構，有利於商場經營的成功。
3、開發商應與核心主力零售店合資或合作經營，甚至盡量自營一部分，這樣既可以增強開發商對購物中心的整體控制力度，有利於整個商業物業的長期經營，又可增強其他經營商家與之合作的信心。
4、商場的經營一般有3～5年的培養期，這一時期商場基本上不會盈利，而且由於價格競爭的加劇，大型零售企業的經營效益在逐漸下滑。在此情況下，商業租金收益不可能沖抵返租收益。因此，開發商一方面要致力於提升經營能力，同時也必須承擔起應有的社會責任，如期支付返租金額，不斷將資金和精力投入到商場的經營管理中，使商場走上良性運作的軌道，實現整個企業資金的良性循環。
5、重視商業管理公司扮演的角色，以專業的商業管理公司為橋梁，構建起合理的委託經營機制，走中介專業化、規模化的道路。開發商可以逐漸退出，改由商業管理公司承擔起物業保值、增值、正常返租的責任。
6、租賃返租協議到期以後的「返租後遺症」是一個短期內無法衡量、無法計算的問題。該怎樣解決？這對於開商來說是一個時間換空間的問題，隨著城市商業的發展和物業的增值，這個問題也可以得到相應的解決。

對開發商而言，商鋪分割銷售是不得已而為之的短期行為，但是，如果不對商鋪進行分割銷售，又將錯過項目發展的機遇。

因此，道本認為返租模式是國內房地產業融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的一個階段性產物，它的出現顯示了中國人無窮的智慧和「有條件要上，沒有條件創造條件也要上」的靈活變通能力。存在即是合理，返租回報的廣泛應用決定了其生命力是現實的，隨著房地產融資手段的逐漸豐富，我們期待著返租模式在中國能夠獲得新的認識和理解。

本文摘自段宏斌老師出版的新書《售後返租，生死經營》。他在書中從專業和商業價值的可實現方面探討了商鋪分割銷售和返租回報的合理性和可操作性。