房開企業售後回租怎麼納稅

⑴ 融資租賃中的售後回租是如何交稅的，承租方要開發票給出租方嗎，出租方如何開票給承租方呢

按財稅（2013）106號文復的規定，在制售後回租模式下，有一個承租方和出租方互開發票的問題。假設在回租模式下，承租人為增值稅一般納稅人。承租人購入設備，取得增值稅進項稅發票後，當期已經抵扣了進項稅額。在回租中，承租人在銷售設備給融資租賃公司時，在法律上設備的所有權已經歸出租方所有。這里出現了一個法律上的銷售行為和增值稅上銷售行為確認的分離問題。即在回租中，法律認可了銷售行為的成立，設備所有權轉移給了出租方。但是，按照《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號），稅法又從實質重於形式的角度認為這個不屬於增值稅征稅范圍。此時，按照106號文，承租人開普通發票給出租人，不繳納增值稅，實際只是一個稅務上的技術操作問題，即由於106號文規定，在回租業務中，出租人可以扣除向承租人收取的本金，且出租人向承租人收取的本金，也只能開普通發票。此時，承租人給出租人開的本金是普通發票，發揮的作用僅僅是後面的出租人再向承租人開本金發票進行扣除時的一個管理憑證而已，並無確認銷售開票的含義。

⑵ 融資性售後回租交稅嗎交什麼稅

一、增值稅和營業稅
根據《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》國家稅務總局公告2010年第13號第一條，根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，因此對於承租方不徵收增值稅和營業稅。
同時根據《財政部 國家稅務總局關於將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改徵增值稅試點的通知》財稅〔2013〕106號規定，經中國人民銀行、銀監會或者商務部批准從事融資租賃業務的試點納稅人，提供有形動產融資性售後回租服務，以收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的有形動產價款本金，以及對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息後的余額為銷售額。
因此出租方應以收取的全部價款和價外費用扣除向承租方收取的有形動產價款本金以及有關利息費用後的余額為銷售額繳納增值稅。
二、企業所得稅
根據《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》國家稅務總局公告2010年第13號第一條，根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。
三、土地增值稅
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規定轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。
因此由於融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移，則不應徵收土地增值稅。
四、房產稅
《財政部國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅〔2009〕128號第三條關於融資租賃房產的房產稅問題規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。
因此出租人無需繼續繳納房產稅，自融資租賃合同約定開始日的次月起由承租人依照房產余值繳納房產稅。
五、土地使用稅
《國家稅務總局關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定的通知》國稅地字﹝1998﹞15號第四條關於納稅人的確定問題規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。
因此由於融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移，則應由土地使用人承租人繳納土地使用稅。
六、印花稅
《中華人民共和國印花稅暫行條例》國務院令第11號規定財產租賃合同按租賃金額千分之一貼花。且根據第八條規定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂並各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花。
因此應由租賃雙方各自按照按租賃金額千分之一貼花。

⑶ 房地產開發企業的門面銷售如何納稅

房地產開發企業 在商品上銷售環節，涉及以下稅種
（1）營業稅金及附加
營業稅要按照銷售不懂產稅目計算繳納營業稅，稅率為5%，同時還要根據繳納的營業稅額計算繳納城建稅和教育費附加。這里需要提醒注意的是，根據【財綜（2010）98 號】文件規定，地方教育附加徵收標准統一為單位和個人（包括外商投資企業、外國企業及外籍個人）實際繳納的增值稅、營業稅和消費稅稅額的2%。已經財政部審批且徵收標准低於2%的省份，應將地方教育附加的徵收標准調整為2%，調整徵收標準的方案由省級人民政府於 2010年12月31日前報財政部審批。
（2）企業所得稅
銷售商鋪取得的收入計入應稅收入，與之對應的開發成本和費用、稅金也可以稅前扣除，具體執行國稅發（2009）31號文的相關規定，適用稅率為25%。
（3）土地增值稅
房地產企業銷售商鋪由於轉讓了不動產的產權並取得了收入，賺取了利潤，符合土地增值稅的徵收條件，還要計算繳納土地增值稅，具體執行土地增值稅暫行條例及配套法規的各項規定。
（4）商品房銷售合同印花稅
銷售商鋪時與業主簽訂的商品房銷售合同，根據財稅〔2006〕162號文的規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花稅，稅率為萬分之五。
國家稅務總局關於房地產開發企業從事「購房回租」等經營活動徵收營業稅問題的批復【國稅函（1999）第144號】已作出明確規定：房地產開發公司採用「購房回租」等形式，進行促銷經營活動（即與購房者簽訂「商品房買賣合同書」，將商品房賣給購房者；同時，根據合同約定的期限，在一定時期後，又將該商品房購回），根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司和購房者均應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。
國家稅務總局關於從事房地產開發的外商投資企業售後回租業務所得稅處理問題的批復【國稅函〔2007〕603號】規定：從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建築物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論採取何種租賃方式，均應將售後回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。

⑷ 房地產企業的融資性售後回租業務如何進行納稅處理

根據《國家稅復務總局關於制融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局2010年第13號公告）規定：「融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。」貴公司符合上述規定，可以按照13號公告處理。

⑸ 售後回租如何進行企業所得稅處理

《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）規定，融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。
一、增值稅和營業稅
根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不繳納增值稅和營業稅。
二、企業所得稅
根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。
基於此規定，融資性售後回租業務按照以下三種情況進行企業所得稅處理：
第一，由於承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移，根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不符合收入確認條件，因此不確認為銷售收入。
第二，出售方（承租方）仍按出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊，也就是折舊處理上同未發生過售後回租行為一樣，仍同自有資產一樣繼續計提折舊。
第三，對於融資租賃利息部分支出，作為財務費用予以扣除。 稅收，是國民經濟最為重要的調節器，隨著經濟的發展，稅收法律愈發繁雜，稅收調整愈發頻繁，作為企業財務人員，掌握著企業的稅收命脈，迫切需要綜合的稅務管理能力，加入稅務經理專修班，掌握稅務實務、稅務籌劃、稅務稽查、稅務行政復議，拓寬稅務處理軟技能，成為優秀的財會人。

⑹ 房地產公司售後回租如何進行會計處理

售後回租又稱售後包租、售後返租、售後承租，對於房地產業而言，是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售後，又在一定期限內承租或者代為出租購房者所購該企業商品房的銷售方式。售後回租是一個舶來品，它起源於美國六七十年代，我國最先接受著一概念的是香港。上世紀90年代中期，售後回租經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，又進入海南，近兩年大有席捲全國之勢。由於是新生事物，且售後回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售後回租），在實際工作中，這類業務的會計處理主要靠財務人員的判斷。現結合案例對此進行探討。

某房地產開發公司採用售後回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：

一是，三年後購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。

二是，付款時買賣合同生效，三年後購房者不可以退房。

在第一種情況下，如果三年後購房者買房，對房地產開發公司來說售後回租實際上是一種預收購房款的行為，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金佔用費——租金8萬元；如果三年後購房者不買房，售後回租可以說是一種資金借貸行為，相當於房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年後歸還，在三年間每月支付資金佔用費8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年後購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金佔用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1. 收到購房者的100萬元時（注意根據規定要預繳營業稅和企業所得稅，處理過程略去）

借：銀行存款

貸：預收賬款

同時，

借：出租開發產品

貸：庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）、12%的房產稅

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

貸：應交稅金——應交房產稅

3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額

借：其他業務支出

貸：出租開發產品（按規定使用年限計算出的攤銷額）

4.付給購房者租金時

借：財務費用

貸：銀行存款（或現金）

5.三年後購房者選擇購房時

借：預收賬款

貸：主營業務收入

（注意計提營業稅，前期預繳部分要沖銷，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本（按攤余價值結轉）

貸：出租開發產品

6.三年後購房者選擇退房時

借：預收賬款

貸：銀行存款

第二種情況是典型的售後回租。由於購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權，房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經營行為。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）：

1.收到購房者的100萬元時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

（注意要計提營業稅，處理過程略去）

同時，

借：主營業務成本

貸：庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

3.付給購房者租金時

借：其他業務支出

貸：銀行存款（或現金）

注意，第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金（實際上是資金使用費），必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高於銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費，這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納營業稅即可。

⑺ 融資性售後回租企業所得稅方面如何處理

《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的內公告》（國家稅務容總局公告〔2010〕13號）第二條規定：

1. 根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，

2. 對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。

⑻ 售後回租如何交房產稅

根據《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅內〔2009〕128號）第三條的規定，融容資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。因此，自融資租賃合同約定開始日的次月起由承租人依照房產余值繳納房產稅。

⑼ 售後回租的稅務處理的流程是怎麼規定的

（一）出售方（承租方）的增值稅和營業稅的處理
《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第一條規定:「根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。」
（二）受讓人（出租方）的增值稅和營業稅的處理
根據《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）的規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移。改變了過去從形式看待售後回租的行為，將資產的出售和租回視為同一項交易，因此，稅務處理上不再分解為出售和租賃兩筆業務，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍。但不徵收增值稅和營業稅是相對於出售方（承租方）而言的，對受讓人（出租方）仍應按相關融資租賃業務徵收營業稅和增值稅。
（三）出售方（承租方）的企業所得稅的處理
《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）第二條規定:「根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬於融資利息的部分，作為企業財務費用在稅前扣除。」
基於此規定，融資性售後回租業按照以下三種情況進行企業所得稅處理：
第一，由於承租方出售資產時，資產所有權以及與資產所有權有關的全部報酬和風險並未完全轉移，根據現行企業所得稅法及有關收入確定規定，融資性售後回租業務中，承租人出售資產的行為，不符合收入確認條件，因此，不確認為銷售收入。
第二，出售方（承租方）仍按出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊，也就是折舊處理上同未發生過售後回租行為一樣，仍同自有資產一樣繼續計提折舊。
第三，對於融資租賃利息部分支出，作為財務費用予以扣除。
《企業所得稅法實施條例》第五十八條規定，融資租入的固定資產，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎；租賃合同未約定付款總額的，以該資產的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用為計稅基礎。第四十七條規定，以融資租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照規定構成融資租入固定資產價值的部分應當提取折舊費用，分期扣除。稅法對融入固定資產，採用相對簡化的處理方式，按合同規定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產的入賬價值，將會計准則中確認的未實現融資費用直接計入固定資產原值，然後分期計提折舊。可見融資性售後回租的支付稅前扣除政策不同於融資租賃的稅前扣除政策。

⑽ 營改增 售後回租 雙方怎麼開票

關於營改增融資性售後回租開票申報業務說明
適用對象：

從事融資性售後回租業務的增值稅納稅人。

政策規定：

融資性售後回租業務是指承租方以融資為目的將資產出售給經批准從事融資租賃業務的企業後，又將該項資產從該融資租賃企業租回的行為。根據現行增值稅和營業稅有關規定，融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅徵收范圍，不徵收增值稅和營業稅。營改增試點納稅人提供融資性售後回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

辦理程序：

1.融資性售後回租業務的增值稅納稅人使用增值稅防偽稅控系統開具增值稅普通發票。

2.開具增值稅普通發票時，「貨物或應稅勞務名稱」欄中填寫出售的具體資產或收取本金的資產。「規格型號」、「單位」、「數量」、「單價」等欄中填寫相應信息。「金額」填寫出售資產的銷售額或價款本金，「稅率」選擇為「0%」,「稅額」相應填寫為「0」。

3.開票信息填寫《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）及附列資料》時：「出售資產的銷售額」不在申報表附列資料中填列。但應附送簡要說明資料，載明出售資產的銷售額等信息；「價款本金」作為應稅服務扣除項目反映。並在規定期限辦理申報抄稅。

4.主管稅務機關按規定受理納稅申報。

相關要求：

1.主管稅務機關應加強融資性售後回租業務的審核和後續管理工作。

2.融資性售後回租業務開具的增值稅普通發票，參與綜合征管軟體「表票比對」時注意審核保存。

3.申報中發現問題及時向省局貨物勞務稅處反饋。

具體依據：

1.《財政部 國家稅務總局關於將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）

2. 《國家稅務總局關於印發<國家稅務總局關於推行增值稅防偽稅控一機多票系統的公告>的通知》（國稅發〔2006〕79號）

3.《國家稅務總局關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第13號）